בכל פעם שמתפרסמת כותרת על האטה בשוק הדיור בישראל, כדאי לעצור רגע ולשאול שאלה אחת פשוטה: האטה ביחס למה. ביחס לשנים של ריבית אפסית, שוק רותח ומשכנתאות זולות, ברור שיש האטה. אבל ביחס למציאות שבה מדינה נמצאת במלחמה ממושכת, עם חוסר ודאות ביטחונית, פוליטית וכלכלית, הסיפור האמיתי הוא לא חולשה. הסיפור האמיתי הוא עוצמה.
כדי להבין את זה, צריך להסתכל החוצה. אוקראינה נמצאת תחת מלחמה מלאה מאז הפלישה הרוסית בפברואר 2022. שם, שוק הנדל״ן ספג מכה אחרת לגמרי. לפי RICS, בתחילת 2024 דווח על יותר מ 1.3 מיליון נכסים שניזוקו, ובחלק מהערים כמעט שלא נותרו מבנים ללא פגיעה. זה לא רק שוק שנחלש, זו מציאות שבה מלחמה מוחקת אזורים שלמים ממפת הנדל״ן.
בישראל, לעומת זאת, למרות מלחמה מתמשכת, חזיתות פתוחות, מילואים בהיקפים חריגים, ריבית גבוהה וחוסר יציבות פוליטית, שוק הדיור עדיין חי. משרדי מכירות ממשיכים לעבוד. דירות נמכרות. יזמים עולים לקרקע. פרויקטים חדשים יוצאים לדרך. לפי הלמ״ס, בשנת 2024 נמכרו בישראל כ 101 אלף דירות, עלייה של 40.8 אחוז לעומת 2023, ובהן כ 45.6 אלף דירות חדשות. זה לא נתון של שוק קפוא. זה נתון של שוק שסופג מכות ועדיין עומד על הרגליים.
גם בצד הבנייה, התמונה רחוקה מקריסה. הלמ״ס דיווחה כי בין אפריל 2024 למרץ 2025 החלה בנייתן של כ 80,650 דירות, ובסוף מרץ 2025 היו בישראל כ 188.8 אלף דירות בבנייה פעילה. במילים פשוטות, היזמים אולי זהירים יותר, הבנקים בודקים יותר, והרוכשים מתמקחים יותר, אבל המכונה לא נעצרה.
וזה בדיוק לב העניין. אם בתוך מלחמה, בתוך ריבית גבוהה, בתוך אי ודאות, ישראל עדיין מוכרת דירות ובונה שכונות, מה יקרה ביום שאחרי. מה יקרה כשהלחימה תסתיים, כשהבחירות יהיו מאחורינו, כשהשקל יתחזק, כשהריבית תמשיך לרדת, וכשהציבור יחזור להרגיש שאפשר לתכנן קדימה.
הביקוש לא נעלם. הוא רק נדחה. זוגות צעירים לא ויתרו על דירה, הם מחכים לרגע מתאים. משפחות לא ויתרו על חדר נוסף, הן דוחות החלטה. משקיעים לא שכחו את הנדל״ן, הם ממתינים למחיר כסף נוח יותר. וברגע שהשוק יקבל ודאות, כל הביקוש הזה לא יחזור בטפטוף. הוא יחזור בגל.
לכן מי שמסתכל היום על האטה ורואה חולשה, מפספס את התמונה הגדולה. שוק הנדל״ן הישראלי מוכיח עכשיו לא כמה הוא שביר, אלא כמה הוא עמיד. אם זו היכולת שלו בזמן מלחמה, צריך רק לדמיין את העוצמה שלו ביום שאחרי.
התרעות פיקוד העורף