בדיקה של אתר יד2 עבור מעריב מצאה כי בין ינואר ליולי 2023 הוצעו למכירה בשכונה 170 דירות, ואילו בתקופה המקבילה ב-2026 כבר עמד ההיצע על 539 דירות, יותר מפי שלושה. במקביל, המחיר החציוני המבוקש לדירת 4 חדרים ירד מ-4.65 מיליון שקל ל-4.09 מיליון שקל, ירידה של כ-12%.
לעומת זאת, בשוק השכירות התרחש כמעט ההפך. מספר הדירות שהוצעו להשכרה בינואר-יולי ירד מ-341 ב-2023 ל-231 השנה, ירידה של כשליש. באותה תקופה טיפס שכר הדירה החציוני לדירת 4 חדרים מ-9,200 שקל ל-11 אלף שקל בחודש, עלייה של כמעט 20%. רק בשנה האחרונה נרשמה עלייה של קרוב ל-12%.
לדבריו, נקודת המפנה הגיעה ב-2024. חלק גדול מהשכונה שווק במסגרת מחיר למשתכן, והזוכים הראשונים נכנסו להגרלות כבר ב-2017 – והיה ניתן למכור אותן רק בחלוף 7 שנים על פי חוקי ההגרלה.
"עד יולי 2024, הדירות שנמכרו היו בעיקר דירות שוק חופשי", אומר פיינה. "ואז נכנסה פתאום קטגוריה חדשה של מוצר שלא הייתה קודם. ברגע שהדירות של מחיר למשתכן התחילו להשתחרר, גם ההיצע גדל מאוד וגם נכנסו לשוק דירות בסטנדרט בסיסי יותר".
לכן, לדבריו, השוואה פשוטה בין המחיר החציוני של 2023 לזה של 2026 עלולה להטעות. "זה כמו להשוות כרטיס טיסה במחלקת תיירים למחלקת עסקים רק בגלל ששניהם נמצאים על אותה טיסה", הוא אומר.
כדוגמה הוא מציג שתי דירות 4 חדרים המוצעות כיום בשכונה: אחת בכ-3.69 מיליון שקל והשנייה בכ-4.69 מיליון שקל. "הראשונה היא 93 מ"ר, עם כיוון אוויר אחד, בלי מחסן ובסטנדרט בסיסי. השנייה מעט גדולה יותר, קו ראשון לפארק, עם שתי חניות, מחסן, מטבח משודרג ונגרות. זה מיליון שקל הבדל, אבל זה גם מוצר אחר".
הפערים, הוא אומר, ניכרים גם בדירות גדולות יותר. פיינה מספר כי מכר דירות 5 חדרים רגילות בסביבות 36 אלף שקל למ"ר, ולעומתן דירת 5 חדרים מושקעת עם נוף לפארק ב-6.6 מיליון שקל - כ-45 אלף שקל למ"ר.
"מחיר למשתכן עשתה בדיוק את מה שהייתה אמורה לעשות"
לדבריו, חלק מהתחושה שמדובר בזכייה יוצאת דופן נובע מכך שמשווים את מחיר הרכישה ב-2017 למחיר הדירה כיום, אחרי שנים שבהן מחירי הנדל"ן באזור כולו עלו. "כל מי שקנה נדל"ן בגליל ים באותן שנים הגדיל מאוד את ההון שלו. במחיר למשתכן הרוויחו עוד כמה מאות אלפי שקלים בזכות ההנחה, וזה בדיוק מה שהתוכנית הייתה אמורה לעשות".
כדוגמה הוא מספר על זוג חברים שרכשו ב-2017 דירת 5 חדרים במסגרת מחיר למשתכן בכ-2.5 מיליון שקל. לאחר שקיבלו את הדירה ב-2020 הם השקיעו, לדבריו, כ-400 אלף שקל נוספים בשיפוץ. באותה תקופה נמכרה בפרויקט של השוק החופשי דירת 5 חדרים בכ-3.5 מיליון שקל, אך היא שווקה שלוש שנים מאוחר יותר, במפרט גבוה יותר ועם אפשרות לבחור קומה, כיווני אוויר ומיקום.
"בסוף הפער היה של כמה מאות אלפי שקלים", הוא אומר. "זו הייתה ההטבה. לא מיליון וחצי שקל שנפלו מהשמיים". נקודה נוספת שהוא מחדד היא שגם בתוך תוכנית מחיר למשתכן, גליל ים הייתה מלכתחילה בקצה היקר של הסקאלה. "זה היה מחיר למשתכן הכי יקר בארץ באותה תקופה", הוא אומר.
דירות במסגרת התוכנית נמכרו לדבריו סביב 18-19 אלף שקל למ"ר. כלומר, הזוכים אמנם קיבלו הנחה משמעותית ביחס למחירי השוק באזור, אבל גם שילמו מלכתחילה סכומים גבוהים מאוד. זו לא הייתה דירה שנמכרה במחיר של פרויקט בפריפריה ואז זינקה לשווי של הרצליה, אלא רכישה יקרה באזור ביקוש, שעליה נוספה ההטבה של התוכנית.
"הקפיצה הבאה עוד לפנינו"
מכאן פיינה כבר מסתכל קדימה. לדבריו, גליל ים עדיין לא סיימה את תהליך ההתפתחות שלה, וחלק מהשינויים המשמעותיים ביותר נמצאים בכלל מחוץ לבנייני המגורים.
הוא מצביע על שני מחלפים חדשים שמתוכננים באזור ואמורים לשפר את החיבור לצפון תל אביב, לרמת החייל ולחוף הים, לצד המשך פיתוח של אזורי תעסוקה, מסחר ושירותים בסמוך לשכונה.
"גם היום היא יושבת במיקום גיאוגרפי מצוין, ליד כביש החוף, מחלף הסירה ותחנת הרכבת", הוא אומר. "אבל החיבורים החדשים ומרכזי התעסוקה שנבנים מסביב יכולים לשנות עוד יותר את הנגישות ואת האטרקטיביות של השכונה".
"החיבור בין הקרבה לתל אביב, לחוף הים, לאזורי התעסוקה של הרצליה, לתחנת הרכבת ולצירי התחבורה המרכזיים, יחד עם פארקים, מוסדות חינוך, שטחי ציבור ומסחר, יצר שכונה שמציעה שילוב שקשה למצוא באזור המרכז", היא אומרת.
"אנחנו מאמינים שזו בדיוק הסיבה לכך שגם בתקופה שבה שוק המגורים מתנהל בצורה שקולה וזהירה יותר, גליל ים ממשיכה להיות אחת השכונות המבוקשות באזור המרכז.
"אמנם ניתן לראות כיום היצע גדול יותר של דירות לעומת השנים הקודמות, כחלק מהמגמות בשוק, אך הביקושים לשכונה נותרו יציבים בזכות היתרונות הייחודיים שלה - אנשים לא קונים רק דירה, הם קונים שכונה, קהילה, מערכת חינוך, נגישות ושטחים ירוקים".
אצל פיינה, הדיבור על קהילה הוא לא רק סיסמה. הוא עצמו תושב גליל ים, ולדבריו בכלל לא תכנן להפוך למתווך – ועוד כזה שמתמקד בשכונה אחת בלבד. "אני פשוט מאוהב בגליל ים", הוא אומר. "בהתחלה הבאתי לפה את אח שלי, את חמותי ואת החברים שלי, ואז כולם אמרו לי: תהיה מתווך".
היום, אחרי שלדבריו היה מעורב ביותר מ-300 עסקאות בשכונה, הוא מסכם בחיוך את הרעיון בפשטות: "אני רוצה לבחור את השכנים שלי".
התרעות פיקוד העורף