בפוסט שפרסמה מתארת בן נאים שלל הסכמי ביטול עסקה שקראה לצורך כתיבת הסקירה, ובהם נכתב כי הרוכש "לא שילם מאום על הדירה", ובהמשך הודיע כי אין ביכולתו להשלים את הרכישה. לדבריה, הניסוח הזה ממחיש תופעה שהתפתחה בתקופת מבצעי המימון של הקבלנים: רוכשים שחתמו על חוזה לרכישת דירה, אך במשך חודשים ארוכים כמעט שלא נדרשו להוציא כסף מכיסם.
"עזבו שזה משעשע משהו לכתוב 'להשלים' את הרכישה, כאשר לא שולם מאום" היא כותבת, "משל החלק הקשה ברכישת דירה הוא למצוא זמן להגיע למשרד המכירות. כי ביננו, אין שום דבר מצחיק בכך שחודשים ארוכים, לעתים אף יותר משנה לאחר הרכישה, בהרבה מאד עסקאות אפשר היה לא לשלם מאום על דירה, מבלי שהחוזה יבוטל באופן מיידי. משל המוכרים והקונים גם יחד מנסים פשוט לקנות זמן".
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה מאזור הדרום, שמוביל במספר ביטולי העסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025. לפי בן נאים, עד כה בוטלו באזור 475 עסקאות, ובכשני שלישים מהמקרים דווח לרשות המסים כי הסיבה לביטול הייתה כלכלית.
הנימוקים היו שונים, אך התמונה דומה: רוכשים שלא קיבלו אישור למשכנתא, כאלה שהגיעו למסקנה שאינם מסוגלים לממן את הרכישה, ואף רוכשים שקיבלו הלוואת קבלן שבמסגרתה היזם נשא בתשלומי הריבית, אך בסופו של דבר לא הצליחו להשלים את העסקה.
אלא שהנתון החריג יותר נוגע לסכומים ששולמו עד לביטול. לדברי בן נאים, בשליש מהעסקאות שבוטלו בדרום הרוכשים לא שילמו דבר. אם מוסיפים לכך עסקאות שבהן שולמו רק עשרות אלפי שקלים, מדובר בכמחצית מהביטולים באזור. "איך נגיד, 'העסקה היקרה ביותר בחייו של משק בית', זה לא. אפילו על רכב יד שניה בדרך כלל משלמים יותר" אומרת בן נאים. "ככה זה כנראה כאשר רוכשים דירה 'על הנייר' בעידן הטבות המימון. והנייר כידוע סובל הכול".
הסקירה שפורסמה בשבוע שעבר כבר הצביעה על כך שהתופעה אינה מוגבלת לדרום. בעוד שאזור באר שבע ממשיך להוביל במספר הביטולים, ניכרת האצה בביטולי עסקאות משנת 2024 גם באזורי תל אביב וירושלים.
בן נאים מציינת כי בתל אביב כבר בוטלו יותר עסקאות שנחתמו ב-2024 מאשר עסקאות שנחתמו ב-2023. לדבריה, גם עסקת יוקרה שנחתמה בעיר בסוף 2024 בוטלה לאחרונה בשל קשיים כלכליים, כאשר עד למועד הביטול הרוכש לא שילם דבר, אף שעל פי ההסכם כבר היה אמור לעשות זאת.
גם המחיר שמשלמים הרוכשים על הביטול אינו תמיד כפי שניתן היה לצפות. חוזי רכישה כוללים בדרך כלל פיצוי מוסכם שיכול להגיע לכ-10% ממחיר הדירה, עניין של מאות אלפי שקלים, אך בן נאים מצאה שבמקרים רבים הקבלנים ויתרו על מלוא הפיצוי או הסתפקו בחלק ממנו "לפנים משורת הדין".
בדרום, לדבריה, הפיצוי הממוצע בעסקאות שנבדקו עמד על כ-20 אלף שקל בלבד, נתון הכולל גם מקרים שבהם היזם ויתר לחלוטין על התשלום. לצד זאת היו גם רוכשים שנדרשו לשלם 200 אלף שקל ויותר, ובתל אביב נרשם אף פיצוי של כחצי מיליון שקל.
כשקוראים על ביטולי עסקאות, קל לחשוב שמדובר ברכישות אמיתיות שפשוט נתקעו בדרך. אבל כשמתברר שבחלק מהמקרים כמעט לא הועבר כסף, ולעיתים גם דמי הביטול נמחלו, התמונה משתנה: העסקאות נראות יותר כהימור של הרוכשים על המשך עליית המחירים, שנעשה כמעט בלי להעמיד הון בתחילת הדרך. מן הצד השני, מבצעי המימון אפשרו לקבלנים להמשיך לרשום מכירות גם כאשר המחויבות הכספית של הרוכש הייתה מוגבלת מאוד.
זו גם הסיבה שנתוני הביטולים חשובים מעבר למספר העסקאות שהתפרקו. הם מעלים שאלה לגבי איכות חלק מהמכירות שנרשמו בשנות מבצעי המימון: האם הן שיקפו ביקוש ממשי במחירים שנקבעו, או שבחלקן הן אפשרו לרוכשים לדחות כמעט את כל הסיכון ולקבלנים להמשיך להציג קצב מכירות, מבלי להידרש להוריד מחירים באופן גלוי.
התרעות פיקוד העורף