אכן, לפי הנתונים, דירת יד שנייה משפחתית בשטח 70 עד 80 מ"ר נסחרת כיום בסדר גודל של כ-670 עד 760 אלף שקל. בדירות בשטח 60 עד 80 מ"ר עומד חציון המחיר בתקופת החזרה וההתאוששות על 9,524 שקל למ"ר, ואילו בדירות 80 עד 100 מ"ר הוא עומד על 10,000 שקל למ"ר. לפני המלחמה עמדו המחירים בשתי הקטגוריות על 8,623 ו-9,069 שקל למ"ר בהתאמה. כלומר, למרות המלחמה והפינוי, מחירי הדירות לא ירדו ואף עלו בכ-10% בשני פלחי השוק המרכזיים.
המחקר בחן 1,071 עסקאות שנערכו בכל 40 גושי קריית שמונה מינואר 2021 ועד מאי 2026. לאחר סינון דירות חדשות, נכסים שאינם דירות מגורים, עסקאות בבעלות חלקית ועסקאות חריגות, נותרו לניתוח 691 עסקאות יד שנייה.
אלא שאחד הממצאים המפתיעים במחקר אינו דווקא רמת המחירים הנמוכה, אלא העובדה שהם לא ירדו גם כאשר קריית שמונה הייתה מפונה כמעט לחלוטין. "ירידת מחירים נוצרת כשבעלי נכסים נאלצים למכור בלחץ, ובקריית שמונה זה פשוט לא קרה", מסביר גסטפרוינד. "המדינה נשאה בעלות הפינוי ושילמה פיצויים, ולכן אף בעל דירה לא היה חייב להיפרד מהנכס שלו בכל מחיר. מי שלא רצה למכור לא מכר, וההיצע נעלם יחד עם התושבים. כשההיצע והביקוש קופאים באותו רגע ממש, המחיר פשוט לא זז, כי אין מספיק עסקאות שיזיזו אותו. מה שקרה בקריית שמונה הוא שהעסקאות הפסיקו כמעט לגמרי, אבל השוק לא איבד ערך".
אלא שעם החזרה לעיר הגיעה גם התאוששות חדה. בתקופת החזרה והשיקום הגיע קצב העסקאות ל-19.9 בחודש, כ-24% מעל הקצב שלפני המלחמה. בשנת 2025 נרשמו 139 עסקאות יד שנייה מסוננות, לעומת 51 בלבד ב-2024.
מי קונה? כאן גסטפרוינד מסייג כי נתוני רשות המסים שעליהם מבוסס המחקר אינם מאפשרים לאפיין את הרוכשים. "זו התרשמות ולא ממצא מחקרי", הוא מדגיש. "ההתרשמות שלי היא ששני הסוגים בשוק: משקיעים שמזהים מחיר כניסה נמוך במיוחד לצד תקציבי שיקום מסיביים, ומשפחות מקומיות שחוזרות לעיר או משדרגות דירה בתוכה. העובדה שהיקף העסקאות ב-2025 עקף את רמת טרום המלחמה ולא רק התאושש אליה מלמדת שיש כאן ביקוש מקומי אמיתי ולא רק כסף ספקולטיבי".
לצד המחירים הנמוכים יחסית, הנתונים מגלים גם את המחיר ששילמה קריית שמונה על המלחמה. מערב המלחמה ועד סוף 2025 עלו המחירים בפלח המרכזי בעיר ב-3.4% בלבד, לעומת עלייה של 7.7% במדד מחירי הדירות הארצי ו-16.7% במחוז הצפון. "הפער הזה הוא מס המלחמה של קריית שמונה", אומר גסטפרוינד. "אבל זה פער שנוצר מסיבה נקודתית וזמנית ולא ממאפיין מבני של העיר, ולכן סביר בעיניי שהוא ייסגר לפחות חלקית ככל שהשקט יישמר. יש כאן שילוב לא שגרתי של תקציבי שיקום, התחדשות עירונית ומחירי כניסה מהנמוכים בישראל, וכבר ב-2025 היקף העסקאות בעיר עקף את רמת טרום המלחמה ב-24%, מה שבדרך כלל מקדים עליית מחירים ולא להפך".
עם זאת, הוא מסייג כי מדובר בתחזית ולא בממצא של המחקר: "זו רק הערכה שלי. המחקר מודד את מה שקרה, לא את מה שיקרה". כך, אחרי יותר משנתיים שבהן הייתה קריית שמונה אחד הסמלים הבולטים של הפינוי והמלחמה בצפון, שוק הדיור שלה מציג תמונה מורכבת: המחירים לא קרסו, הפעילות כבר חזרה ואף עברה את רמתה שלפני המלחמה, ובכל זאת, בפלח המרכזי של שוק היד השנייה עדיין ניתן למצוא דירה משפחתית בפחות מ-800 אלף שקל, וכ-100 מ"ר בסדר גודל של מיליון שקל.
התרעות פיקוד העורף