השכונה שהתייקרה - והשכונה שהתרסקה
בת גלים ואחוזה התחילו כמעט באותו מחיר למ"ר, אך בתוך ארבע שנים נפתח ביניהן פער של יותר מ-8,000 שקל. "השוק התחיל לתמחר בבת גלים לא את הדירה שקיימת היום, אלא את זו שתיבנה שם בעתיד"
התוצאות חדות. בין תקופת הבסיס, 2020 עד 2022, לבין השנים 2024 עד 2025, עלה המחיר החציוני המבוקר למ"ר בדירות יד שנייה בבת גלים ב-51.4%. באחוזה הסתכמה העלייה ב-15.2% בלבד ובנווה שאנן ב-17.9%.
כמה עולה דירה בבת גלים?
ההשוואה לאחוזה ממחישה במיוחד את השינוי. בתחילת התקופה עמד המחיר החציוני המבוקר בבת גלים על 22,298 שקל למ"ר, כמעט זהה ל-22,328 שקל באחוזה. בתוך ארבע שנים הגיעה בת גלים ל-33,767 שקל למ"ר, בעוד אחוזה עמדה על 25,714 שקל. משוויון כמעט מוחלט נפתח בין השתיים פער של יותר מ-8,000 שקל למ"ר.
גם לאחר שמנכים את העלייה שנרשמה בשכונות ההשוואה, נותרת בבת גלים התייקרות של כ-30% מעבר לשוק המקומי שסביבה. המחקר מצא כי הפער אינו מוסבר רק בשינוי בתמהיל הדירות שנמכרו או במאפייני הנכסים.
בת גלים זינקה גבוה - למה זה קרה?
"המחקר מודד את הפער ומתזמן אותו, אבל אינו קובע את מקורו, וזו הבחנה שאני מקפיד עליה", אומר גסטפרוינד. "מה שאפשר לומר בוודאות הוא שההסברים הפשוטים נשללו: זה לא תמהיל הדירות שנמכרו, זה לא איכות או ותק הבנייה, וזה לא הריבית, המלחמה או המגמה הארצית, כי אלה השפיעו באותה מידה על שאר חלקי העיר. מה שנשאר הוא שינוי בתמחור של השכונה עצמה. השוק התחיל לתמחר את בת גלים אחרת ממה שתמחר אותה קודם".
אחד הממצאים המעניינים במחקר הוא העיתוי. עד 2022 נעו שלוש השכונות כמעט בחפיפה. הפרידה של בת גלים החלה בשנים 2023 עד 2024, והפער נשמר לאחר מכן.
לדברי גסטפרוינד, התזמון הזה חופף להבשלתם של מהלכים תכנוניים משמעותיים בשכונה. "זו השאלה החשובה בעיניי, והתזמון מדבר בעד עצמו. עד 2022 רוב חיפה נעה כמעט בצורה זהה, והפער נפתח בדיוק בשנים שבהן הבשילו ההליכים הסטטוטוריים בשכונה: אישור של כ-1,300 יחידות דיור, בחירת זוכים במכרז במתחם בהיקף של קרוב לאלף יחידות, ובהמשך היתר הריסה ובנייה למתחם גדול נוסף, 715 דירות במקום 176 קיימות".
"השוק מתמחר ציפיות הרבה לפני שהן מתממשות בפועל", הוא מוסיף. "ברגע שתוכנית עוברת מרעיון לאישור, הזכות הגלומה בדירה ישנה מקבלת מחיר. אני מדגיש שזו התאמה בתזמון ולא הוכחה סיבתית, אבל היא ההסבר שמתיישב עם הנתונים טוב מכל אחר".
לא רק הים
עם זאת, המחקר עצמו אינו קובע מה גרם לתמחור מחדש. ציפיות להתחדשות עירונית, ביקוש להשקעה בקרבת הים ושינוי בתפיסת השכונה הם הסברים אפשריים, אך הנתונים אינם מוכיחים או שוללים אותם.
לדבריו, במונחי מחיר למ"ר בת גלים כבר נמצאת בראש טבלת המחירים החיפאית. "כן, כך נראה מהנתונים, כאשר כמובן כל עסקה וכל נכס נמדד לגופו. אבל במבט על, נראה כי בת גלים אכן עונה להגדרה הזו", הוא אומר. לדבריו, "דניה כבר מזמן לא הכי יקרה בחיפה. ואם תסתכלו על כרמליה תראי שבת גלים היא למעשה היקרה ביותר".
השוק חוזה את עתיד השכונה?
המחקר ביקש גם לבדוק אם חלק מהזינוק נובע מכך שבתקופות שונות נמכרו בשכונה דירות מסוגים שונים. גם לאחר נטרול הבדלים בשטח, גיל הבניין, קומה ומספר חדרים, התקבלה בבת גלים עלייה של 58.9% בין 2020 ל-2025, לעומת 24.3% בקבוצת ההשוואה. כלומר, הפער אינו נעלם כאשר מביאים בחשבון את מאפייני הנכסים שנמכרו.
השאלה הגדולה היא מה יקרה מכאן. אם חלק מהמחיר שמשלמים היום הרוכשים משקף את בת גלים העתידית ולא רק את זו הקיימת, מימוש תוכניות הבנייה וההתחדשות יהפוך למבחן של השוק. "העלייה עד כה מגלמת ציפיות, והמבחן יהיה מימוש", אומר גסטפרוינד. "אם התוכניות ייצאו לפועל בקצב שתוכנן, התמחור הנוכחי יקבל תמיכה; אם יתעכבו, חלק מהפער נשען על ציפייה שטרם התממשה".
את השינוי שעברה השכונה הוא מסכם באמצעות נקודת הפתיחה המשותפת שלה ושל אחוזה: "בת גלים ואחוזה יצאו מאותה נקודה ב-2020, כ-22,300 שקל למ"ר, ומאז השוק התחיל לתמחר בבת גלים לא את הדירה שקיימת היום, אלא את זו שתיבנה שם בעתיד. וכנראה שהשוק מאמין יותר לתוכניות בבת גלים מאשר לתוכניות באחוזה".
התרעות פיקוד העורף