הקיפאון בהיקף האוכלוסייה, ובייחוד האוכלוסייה החזקה בעלת הממון, גורר בהכרח ירידה בביקוש לדירות. האוכלוסייה החזקה מהווה מרכיב חשוב בביקוש לדיור.
נתוני הכלכלן הראשי באוצר מצביעים על תמונה עגומה יותר בענף הנדל"ן: בניכוי סבסוד ממשלתי, סך העסקאות במכירת דירות חדשות ויד שנייה היה ביולי השנה 6,582 - ירידה של 9% לעומת יולי אשתקד וירידה של 13% לעומת יוני השנה. בהשוואה רב-שנתית, מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי השנה הוא מהנמוכים ביותר מאז תחילת המילניום, כך קובע הכלכלן הראשי באוצר. מכירות הקבלנים ביולי, בניכוי סבסוד ממשלתי, היו 1,858 דירות, ירידה של 5% לעומת יולי אשתקד וירידה של 22% לעומת יוני השנה.
במכירת דירות יד שנייה ביולי השנה היו 4,724 עסקאות, ירידה של 11% בהשוואה ליולי אשתקד. מספר העסקאות של משפרי דיור ביולי השנה היה נמוך בכ-18% לעומת יולי אשתקד. מספר הדירות שמשקיעים מכרו היה ביולי 1,366, בעוד 1,146 דירות נרכשו. נראה שמשקיעים לא רואים באפיק הנדל"ן מסלול משתלם להשקעה לעומת חלופות אחרות. בעיקר נרשמה ירידת השקעות של 26% במחוז המרכז וירידה של 22% בתל אביב לעומת יולי אשתקד.
מלכודת הנדל"ן
מצוקת הקבלנים מובנת לאור רכישות הקרקע במחירים אסטרונומיים בתקופת הגאות. השיא היה במחירים שהיו מוכנים לשלם עבור קרקע מזוהמת בשדה דב לשעבר.
בשלוש השנים האחרונות מחירי הקרקעות לבנייה למגורים ירדו ברבע. בשטח, ישנה תופעה מדהימה שבאה לידי ביטוי בכך שההשקעה בבנייה למגורים נמשכת, שכן הקבלנים לא יכולים לקטוע בבת אחת את המשך הבנייה, וזאת אף שהם תקועים עם תוכניות, קרקע יקרה שרכשו, הלוואות מעיקות שמשכו מהבנקים וממוסדות חוץ-בנקאיים, התחייבויות לספקים - והכל במקביל לגאוות החברה. ההשקעה בבנייה למגורים ברבע השני של השנה על פי הלמ"ס עלתה בשיעור של 11% לעומת החצי הראשון של 2025, נמוכה רק ב-2.6% לעומת החצי הראשון של 2023, טרם המלחמה. זה מסביר את הכמות האדירה של הדירות החדשות שלא נמכרו בשיא אדיר.
הסיטואציה הנוכחית מאוד מסוכנת לא רק לענף הבנייה, אלא גם למשק כולו. ענף הנדל"ן למגורים מהווה 8.7% מכלל התוצר העסקי בישראל, עם השפעות המכפיל הכלכלי לסקטורים נוספים.
בסופו של דבר, את האוצר צריך לעניין היקף כלל הגבייה, ולא הגבייה מכל עסקה ועסקה. נכון, "גמישות הביקוש" סבוכה, ולעיתים חלק מהירידה במס הרכישה מביאה לעלייה במחירי הדירות - כלומר הקבלנים מכניסים חלק מההפחתה לכיסם ומעלים מחירים. במצב היום, כשיש לממשלה צורך בהון שייגבה ובמניעת קריסת חברות נדל"ן, יש מקום לנסות להפחית את מס הרכישה, שכן הנזק לכלל המשק מפגיעה קשה בענף הנדל"ן עלול להיות גבוה מירידה בגביית מס הרכישה על כל דירה שנמכרת.
עדיף להציל את ענף הנדל"ן למגורים היום ומיד, גם מול ירידה בהכנסות המדינה מתקבולי מס חברות מחברות קורסות או מאטות. לאחר שמלאי הדירות יצטמצם, אפשר לחזור למס הרכישה המקורי. גמישות ותגובה לנעשה בשווקים חיוניות.
בנק ישראל העלה את הריבית בזמן המלחמה בשיעור אימתני והפחית את הריבית באיחור רב. הפגיעה הייתה קטלנית לקבלנים ולרוכשים כאחד, ועכשיו מאחים את השברים. בישראל ישנם מאות אלפים המחזיקים באזרחות אירופית ובאפשרויות אחרות.
ביוון מס הרכישה עומד אפקטיבית על 3.09%, ולזרים מינואר 2027 המס יהיה 15%. בקפריסין מס הרכישה נע בין 3% ל-8%, ואפשר לקבל מע"מ מופחת של 5% ברכישה מקבלן לעומת 19% מע"מ רגיל על הסכום (מעבר ל-350,000 יורו או מעל 130 מ"ר, ברכישת דירה ראשונה). בפורטוגל מס רכישה למי שאינו תושב עומד על 7.5%, לעומת 3%-5% לאזרחי המדינה. כדי ליהנות ממס רכישה מופחת בארצות הים, עוד ישראלים מהגרים לחו"ל ומנופפים בכך לישראלים הנותרים פה.
התרעות פיקוד העורף