בדירות 4 חדרים, למשל, המחיר החציוני עלה מכ-1.135 מיליון שקל ב-2021 לכ-1.5 מיליון שקל ב-2023. ב-2024 הוא עמד על כ-1.49 מיליון שקל, ב־2025 על כ-1.455 מיליון, וב-12 החודשים האחרונים ירד לכ-1.4 מיליון שקל. המחיר החציוני למ"ר ירד מכ-15,600 שקל ב-2023 לכ-14,400 שקל כיום. בדירות 3 חדרים עומד החציון ב-12 החודשים האחרונים על כ-1.23 מיליון שקל, ובדירות 5 חדרים על כ-1.595 מיליון שקל.
"חריש הצליחה בדבר אחד חשוב: היא הפכה ממקום כמעט ריק לעיר של עשרות אלפי תושבים", אומר גסטפרוינד. "היא מציעה דירות חדשות וגדולות במחיר שכמעט לא קיים במרכז הארץ. אבל מבחינה נדל"נית, העיר עדיין לא הגיעה ל’בגרות’. הדירות נבנו מהר יותר מהמקורות שמייצרים ביקוש יציב: תעסוקה מקומית, מסחר, תחבורה ציבורית ומוסדות ציבור".
לדבריו, בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בחריש בכ-21% עד 24%, בעוד שבמחוז חיפה העלייה הייתה כ-40% ובממוצע הארצי כ-28%. עם זאת, הוא מצביע על שינוי נוסף: רוב העסקאות כיום הן כבר בדירות יד שנייה ולא בדירות חדשות מקבלנים, התפתחות שלדבריו מעידה על שוק שמתחיל להתייצב.
גם את העלייה של 51.7% בעסקאות מציע גסטפרוינד לקרוא בזהירות. לדבריו, אפריל ומאי היו חודשים חלשים במיוחד, עם כ-24 וכ-10 עסקאות יד שנייה בהתאמה, ואילו ביוני וביולי נרשמו כ-56 עד 57 עסקאות בכל חודש, החודשים החזקים ביותר בעיר זה יותר משנתיים.
"חלק ניכר מה’זינוק’ הוא אפוא השלמה של עסקאות שנדחו, מול תקופה חלשה במיוחד", הוא אומר. לדבריו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד היקף העסקאות דומה ולא גבוה במחצית. עם זאת, הוא מזהה גם שינוי ממשי: המוכרים הורידו מחירים בכ-5% בשנה האחרונה, הפער מול הערים השכנות גדל, והמחיר הנמוך החזיר חלק מהקונים לשוק.
ישי מתאר שוק שבו קיים פער משמעותי בין מוכרים שיכולים להמתין לבין מי שנדרשים לבצע עסקה. "יש לנו בחריש רוצה למכור, צריך למכור וחייב למכור", הוא אומר. "מי שלא חייב למכור, לא מצליח למכור דירה". לדבריו, בשכונות הגדולות קיימות עשרות רבות של דירות 4 חדרים המוצעות למכירה במקביל, וכאשר מוכר נדרש לבצע עסקה במהירות, המחיר הופך לכלי המרכזי בתחרות מול ההיצע.
וכאן נמצא אחד היתרונות הבולטים של חריש. לפי גסטפרוינד, חציון המחיר של דירת 4 חדרים יד שנייה בעיר עומד כיום על כ-1.4 מיליון שקל, לעומת כ-1.95 מיליון שקל בחדרה וכ-2.2 מיליון שקל בפרדס חנה כרכור.
במילים אחרות, משפחה שרוכשת דירת 4 חדרים בחריש משלמת בחציון כ-550 אלף שקל פחות מאשר בחדרה וכ-800 אלף שקל פחות מאשר בפרדס חנה כרכור, עבור דירות בשטח דומה. בדרך כלל מדובר גם בדירות חדשות יחסית, בבניינים עם מעלית, חניה וממ"ד.
עסקאות שבוצעו לאחרונה ממחישות את רמות המחירים. ביולי נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 92 מ"ר ברחוב לוטם בשכונת הפרחים תמורת 1.37 מיליון שקל. באותו חודש נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 106 מ"ר בשכונת מעו"ף ב-1.34 מיליון שקל. באוגוסט נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 104 מ"ר בשכונת בצוותא ב-1.4 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים בשטח 102 מ"ר באבני חן נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.
ישי מספר כי ניתן למצוא כיום גם מחירים נמוכים יותר, בעיקר אצל מוכרים המעוניינים לבצע עסקה. לדבריו, בשכונת מעו”ף נמכרות דירות 4 חדרים בטווח של כ-1.25 עד 1.35 מיליון שקל ודירות 5 חדרים סביב 1.3 עד 1.4 מיליון שקל. גם בשכונות החורש ואבני חן, לדבריו, קיימות דירות 4 חדרים המוצעות סביב 1.3 מיליון שקל ואף פחות.
אחד ההסברים לפער בין חריש ליישובים הסמוכים נמצא בהתפתחות המהירה של המגורים לעומת התשתיות העירוניות. ישי מצביע על שכונת מעו”ף כדוגמה. לדבריו, השכונה תוכננה כמרכז של עירוב שימושים, מסחר ותעסוקה, אך בפועל בניית המגורים התקדמה הרבה לפני שהתפתחו בה מוקדי התעסוקה והמסחר שתוכננו.
גם גסטפרוינד מצביע על התעסוקה והתחבורה כחולשות מרכזיות. לדבריו, רוב תושבי חריש עובדים מחוץ לעיר, התחבורה הציבורית עדיין אינה מספקת ומרכזי המסחר, הבילוי והשירותים עדיין אינם ברמה של עיר ותיקה בגודל דומה.
מנגד, חריש מציעה למשפחות צעירות יתרונות ברורים: דירות חדשות יחסית וגדולות, שטחים ציבוריים ופתוחים, מוסדות חינוך ומחיר כניסה הנמוך משמעותית מזה של חלק גדול מהיישובים באזור.
עבור משקיע, התמונה מורכבת יותר. לפי גסטפרוינד, דירת 4 חדרים יד שנייה נרכשת כיום בכ-1.4 מיליון שקל ומושכרת בכ-3,900 עד 4,000 שקל בחודש. דירת 5 חדרים עולה כ-1.6 מיליון שקל ושכר הדירה נע סביב 4,000 עד 4,500 שקל.
התשואה ברוטו עומדת לדבריו על כ-3.2% עד 3.4% בשנה, ולאחר תקופות ללא שוכר, תיקונים וביטוח היא יורדת לכ-2.8% עד 3% נטו.
"זו תשואה נמוכה, בערך כמו בערים יקרות בהרבה", אומר גסטפרוינד. "משקיע שנכנס היום מהמר בעיקר על עליית ערך בעתיד, לא על הכנסה שוטפת. ההימור הזה תלוי בכך שהעיר תשלים את התשתיות ואת התעסוקה שחסרות לה. מי שמחזיק לטווח ארוך ומאמין בתוכנית העיר יכול למצוא כאן כניסה זולה. מי שמחפש הכנסה חודשית יציבה ימצא חלופות טובות יותר".
ישי מספר כי חלק מהמשקיעים שרכשו בשנים האחרונות כבר אינם מוכנים להמתין. לדבריו, יש מי שמעדיפים למכור גם במחיר נמוך מזה שבו רכשו ולהעביר את ההון לאפיקים אחרים. עם זאת, הוא רואה פוטנציאל משמעותי בטווח הארוך, בין היתר על רקע תוכניות התחבורה העתידיות בין היתר להקמת תחנת רכבת בעיר.
אחרי שנים שבהן שווקה חריש כהבטחה גדולה, השוק שלה נמצא כיום בנקודה מעניינת: המחירים נמוכים משמעותית מהערים הסמוכות, העסקאות חזרו לעלות, אך ההיצע הגדול והחולשה היחסית במחירים מלמדים שהעיר עדיין לא מימשה את מלוא הפוטנציאל שלה.
עבור משפחה שמחפשת דירה גדולה וחדשה יחסית בתקציב של כ-1.3 עד 1.5 מיליון שקל, הפער מול חדרה ופרדס חנה כרכור כבר קשה להתעלמות. עבור משקיע, לעומת זאת, השאלה מורכבת יותר: האם המחירים הנמוכים של היום הם הזדמנות כניסה לפני השינוי הבא, או סימן לכך שההבטחה של חריש תדרוש עוד שנים ארוכות כדי להתממש.
התרעות פיקוד העורף