לפני כחודש נפתח בהרצליה פיתוח משרד מכירות של קבוצת הנדל”ן ארכי (Archi). המטרה: למכור לישראלים דירות להשקעה בגיאורגיה. “ישראלים נחשבים היום למשקיעים הזרים מספר אחת בגיאורגיה מבחינת נדל”ן. כ־2,000 ישראלים קנו נדל”ן בגיאורגיה בשנת 2025, והיוו כ־50% מהרוכשים הזרים”, אומר מני בניש, מייסד ושותף ב־Archi, קבוצת נדל”ן מובילה בגיאורגיה שהוקמה ב־2006 ועוסקת בפיתוח פרויקטים למגורים, מסחר ולייף סטייל ברחבי המדינה.
לפי רשות שדות התעופה, בשנת 2025 דורגה גיאורגיה במקום השביעי ביעדים המבוקשים על ידי ישראלים, כש־908,644 נוסעים הגיעו אליה. לצד היותה יעד תיירות פופולרי שהטיסה אליו קצרה, המדינה באזור הקווקז הופכת גם ליעד השקעות נדל”ן מצד ישראלים. “גיאורגיה נהיית יותר ויותר אטרקטיבית לישראלים גם בעקבות התיירות למדינה”, אומר בניש, המכהן גם כקונסול כבוד של גיאורגיה בישראל. “יש חמש־שש טיסות ביום לטביליסי ובטומי, התיירים נחשפים לאטרקטיביות של המדינה, ליופי, וזה גם הופך יעד אטרקטיבי להשקעה”.
אנחנו מתחילים את הסיור בפרויקט המגורים של קבוצת Archi באזור דידי דיגומי בבירה. “זהו אזור מתפתח, ערך הדירות רק יעלה”, מסביר מנהל הפרויקט המקומי. העוסקים בבנייה עצמה, אגב, הם פועלים גאורגים וטורקים. בפרויקט הזה ארבעה בניינים, כל אחד עם 250 יחידות דיור - החל משני חדרים (55 מ”ר) ועד לפנטהאוז (125 מ”ר). שני הבניינים הראשונים כבר מוכנים ונמכרו במלואם. השניים האחרים עדיין בשלבי בנייה.
משם אנחנו ממשיכים לפרויקט “Archi איסאני 1”, הקרוי על שם השכונה שבה הוקם. מדובר בקומפלקס של חמישה בניינים - 2,300 דירות שכבר מאוכלסות - וגם מלון שנמצא בשלבי בנייה. “אני מאוד אוהב את מה שאני עושה, וכמובן יש לי גם את החיבור לגיאורגיה”, אומר בניש.
“בטביליסי אנחנו בונים בכל השכונות בעיר. העיר ענקית. פי שלושה מתל אביב, מיליון וחצי תושבים, מיקס מאוד רחב. התחלנו את הפעילות שלנו מהקמת דירות עבור המעמד הנמוך־בינוני. עם השנים עברנו למעמד בינוני פלוס. אפשר למצוא אצלנו דירות החל מ־1,600 דולר למ”ר ועד 5,500 דולר למ”ר. מתוך 6,500 יחידות דיור שאנחנו בונים כרגע, כחצי כבר מכורות. אנחנו כמעט ולא מגיעים למצב שבו הפרויקט הושלם ויש עדיין דירות למכירה. הרוב קונים על הנייר. הבאנו מהארץ בחור שעבד כמנהל מכירות בחברת נדל”ן מאוד גדולה בישראל. הוא לימד אותנו איך מוכרים על הנייר פרויקטים גדולים, איך יוצרים הטבה משמעותית בתחילת המכירה. ישראלים שרוצים להשקיע בגיאורגיה יכולים למצוא מחירי כניסה נמוכים יחסית ותשואה טובה. הם גם יכולים להרגיש בטוחים. יש ערבויות בנקאיות לפרויקטים”.
מגדל טראמפ החדש, בתכנון משרד האדריכלות הבינלאומי Gensler, צפוי להתנשא לגובה 66 קומות (900 דירות) ולהפוך לבניין הגבוה בגיאורגיה, כשהוא משקיף על הסנטרל פארק של העיר ומשלב מגורי יוקרה, מסחר וקולינריה. הפרויקט מבקש למצב את טביליסי כמרכז בינלאומי חדש של עסקים, השקעות ולייף סטייל בצומת שבין אירופה לאסיה. הצפי לסיום הבנייה הוא ארבע־חמש שנים.
“אנחנו מדברים על פרויקט שהוא ספינת הדגל מכל בחינה”, אומר בניש בגאווה. “זה מגדל שממוצב ומתומחר כיוקרתי ביותר בעיר. במדינה שבה השכר הממוצע הוא 600־700 דולר בחודש, אנחנו משיקים מגדל שהמחיר ההתחלתי בו הוא החל מ־7,000 דולר למ”ר. כלומר, בן אדם ממוצע בגיאורגיה צריך לעבוד בערך שנה כדי לקנות מ”ר אחד”.
“כבר לפני כשלוש שנים התחלנו לכוון עצמנו בקבוצה למשקיעים בינלאומיים. בשנת 2025 למשל מכרנו בטביליסי ובבטומי 3,002 דירות בפרויקטים שונים, כאשר בין הלקוחות היו רוכשים מ־37 מדינות שונות. אנחנו יודעים לכוון לשווקים בינלאומיים, ואין ספק שמותג כמו מגדל טראמפ הוא מכפיל כוח. המכירה של דירות במגדל כבר החלה. לפני כמה ימים למשל יהודי צרפתי קנה שתי דירות”.
“נכון שהמחיר יקר יחסית לדירות רגילות בטביליסי, אבל זה יהיה המגדל הכי יוקרתי במדינה. במתחם עצמו יהיו גם מותגי אופנה, בתי קפה, אטרקציות. סך הכל יהיו במתחם שישה מגדלים, אחד מהם מגדל משרדים. מגדל טראמפ הוא היוקרתי מבין המגדלים, הראשון שמניחים את אבן הפינה שלו. הוא ספינת הדגל. גם המגדלים האחרים יהיו ממותגים אבל פחות יוקרתיים, ולכן גם זולים יותר”.
במגדל טראמפ, מציין בניש, “הרוכשים משלמים 20% במזומן והיתר ב־60 תשלומים חודשיים ללא ריבית והצמדה. דירת 50 מ”ר, למשל, צפויה להניב שכירות מוערכת של כ־2,000 דולר בחודש, כבר לאחר ניכוי דמי הניהול. יש לנו גם חברת ניהול, Archi Rent, שמנהלת את הפרויקטים שלנו. בחלק גדול מהפרויקטים המשקיע לא חייב להשכיר את דירתו דרך חברת הניהול. ספציפית לגבי מגדל טראמפ, בגלל הרצון לשמור על סטנדרט גבוה, כן חייבים להיצמד לחברת הניהול”.
התרעות פיקוד העורף