גם אם המדינה תפרסם מחר את כל מכרזי הדיור להשכרה המתוכננים, ההקלה במחירי השכירות לא צפויה להגיע בקרוב – כך מעריך מושיקו ארז, מנכ"ל קבוצת שחפים המתמחה בנדל"ן ובתשתיות ציבוריות, לשעבר מנכ"ל עיריית רחובות וסמנכ"ל עיריית ראשל"צ. בריאיון ל"מעריב", הוא מסביר כי הדרך מפרסום מכרז לדירה מאוכלסת הינה ארוכה, וכי הגדלת ההיצע דורשת מדיניות מתמשכת ועבודה משותפת עם הרשויות המקומיות.
"הבעיה אינה רק כמה דירות המדינה מתכננת לשווק, אלא כמה מהן מגיעות בפועל למכרז, זוכות, נבנות ומוצעות להשכרה", אומר ארז. "מכרז הוא שלב חשוב, אבל הוא עדיין רחוק מדירה זמינה לשוכר. צריך למדוד את הממשלה לפי התוצאה בשטח: כמה דירות נוספו למלאי השכירות, מתי הן יהיו מוכנות ובאיזה מחיר".
ברקע הדברים עומדת בדיקה שפורסמה ב"אייס", שלפיה רשות מקרקעי ישראל תכננה לשווק עד סוף השנה 25 מכרזים לבניית אלפי דירות להשכרה ארוכת טווח, אך רק לארבעה מהם פורסמו חוברות מכרז: 120 יחידות דיור בטירה, 89 בהר הצופים בירושלים, 118 בהרצליה ו-96 בג'לג'וליה.
תוכניות השיווק הנוספות כוללות מכרזים ל-510 דירות בנתניה, 645 בשדרות, 256 בבני עי"ש ו-157 באזור הבית הירוק בתל אביב. שני מכרזים נוספים ברמת החייל אמורים לכלול כ-600 יחידות דיור, אך לפי הבדיקה טרם פורסמו להם חוברות. מנגד, מכרז ל-180 יחידות דיור באזור מכבי יפו בתל אביב בוטל.
ארז מדגיש כי גם המספר הכולל בכל פרויקט אינו משקף בהכרח את תוספת הדירות לשכירות. לדבריו, במכרז בטירה, למשל, רק 60 מתוך 120 הדירות מיועדות להשכרה למשך 15 שנה לפחות, והיתר למכירה מיידית. גם לאחר פרסום החוברת נדרשים יזם, מימון, תכנון מפורט, היתר, בנייה ואכלוס.
להערכתו, ההשפעה על המחירים תהיה הדרגתית, וייתכנו שינויים מקומיים ומוגבלים, אך אין בסיס לצפות לירידה רחבה בטווח הקרוב. לכן, הוא מציע לפרסם לוח מעקב ציבורי לכל מכרז, שיכלול את מספר הדירות להשכרה בפועל, שיעור הדירות במחיר מפוקח ומועדי הזכייה, ההיתר והאכלוס הצפוי. לצד השקיפות, הוא דורש לוחות זמנים ברורים ומחייבים. עבור משפחות עם ילדים, הוא מסביר, מועד הכניסה לדירה משפיע גם על הרישום לגנים ולבתי הספר.
לדברי ארז, שוק השכירות בישראל עדיין נשען ברובו המוחלט על בעלי דירות פרטיים ואין בו די מלאי מוסדי לטווח ארוך שמעניק לשוכרים אופק, יציבות, תחזוקה ושירות מקצועיים. הרחבת המלאי הזה, הוא סבור, דורשת מדיניות מתמשכת, מעבר לרשימת מכרזים שנתית. "יש ערים, ובהן ראשון לציון, שפועלות לקידום פרויקטים של דיור בר השגה לסטודנטים. קרקעות המיועדות למבני ציבור ותוספת קומות יכולות לאפשר פרויקטים כאלה, וראוי להרחיב את השימוש באפשרויות האלה", הוא אומר.
"דיור חברתי קיים ב-31 מדינות OECD. בהולנד, באוסטריה, בדנמרק ובבריטניה הוא מהווה יותר מ-15% ממלאי הדיור, בעוד שבישראל שיעורו נמוך מ-3%, לפי השוואת הארגון", מוסיף ארז. "אין מודל זר שאפשר להעתיק כמו שהוא, משום שמבני המימון, הבעלות, המיסוי והשוק שונים. אבל ההשוואה ממחישה עיקרון חשוב: כשדיור להשכרה הוא רכיב קבוע במדיניות, נבנה מלאי משמעותי לאורך שנים ולא מסתפקים בהכרזות שנתיות".
את העיקרון הזה מציע ארז לתרגם לצעדים מעשיים בישראל. "צריך למדוד הצלחה לפי דירות ששווקו, נבנו ואוכלסו להשכרה, ולהכין מראש את התשתיות וההיתרים עם הרשות המקומית", אומר ארז. "לפני שיווק הקרקע צריך לוודא שהפרויקט מתאים לאזור, שמבני הציבור יהיו מוכנים ושהעירייה מקבלת את המידע הדרוש להיערכות".
ארז מדגיש שהמדיניות צריכה גם לתת מענה למגוון משקי בית: "צריך לשלב שכירות במחיר שוק, שכירות מפוקחת לזכאים, דיור ציבורי ודיור מסובסד גם למשקי בית עובדים. בכל מסלול נדרשים חוזים ברורים, תנאי שכירות יציבים ותחזוקה מקצועית, עם הגנה על השוכר לצד תשואה סבירה ליזם".
"העירייה היא מפתח כאן. היא מכירה את האוכלוסייה, את הביקוש ואת ההזדמנויות, ויכולה להשפיע על תמהיל הדירות באמצעות הוועדה לתכנון ולבנייה", הוא מוסיף. "לא כל עיר צריכה אותו סוג דירות או אותו שיעור פיקוח. צריך להתאים את הפרויקט למקומות העבודה, לתחבורה ולתושבים".
ארז מביא דוגמאות מניסיונו: "בתחילת חרבות ברזל האצנו בראשון לציון הליכי היתר לכ-300 יחידות דיור כדי לאפשר הוספת ממ"דים. ברחובות האצנו את הוצאת תעודות הגמר למעונות הסטודנטים, גם באמצע השנה, ושיכנו בהם מפונים שביתם נפגע במקום שישהו בבתי מלון".
ארז מסכם כי הרשויות המקומיות אינן צריכות להמתין רק ליוזמות של המדינה ומינהל התכנון, ויכולות לקדם דיור להשכרה גם מלמטה. "אפשר לזהות קרקעות עירוניות מתאימות, לקדם מכרזים או שותפויות עם יזמים מוסדיים ולהיעזר בחברות הכלכליות העירוניות שיודעות איך לשלב את הפרויקט עם תחבורה ציבורית, תעסוקה, מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים. בסוף, מתחם שכירות טוב צריך להיות חלק מעיר מתפקדת, ולא רק בניין שמציע חוזה שכירות ארוך".
התרעות פיקוד העורף