אך בעוד עבור שוק הנדל"ן השאלה היא כמה דירות יימכרו ובאיזה מחיר, עבור בעלי העסקים בכיכר המדינה המבחן שונה לחלוטין. אחרי שנים של עבודות בנייה, חסימות וירידה בתנועת הלקוחות, הם מקווים שאלפי הדיירים החדשים, הפארק הציבורי והפעילות שתתפתח סביב המתחם יחזירו לכיכר את החיים שאיבדה.
פרויקט של שבעה עשורים
הפרויקט, שנחשב לאחד מהגדולים והמורכבים שנבנים כיום בתל אביב, משתרע על כ-50 דונם וכולל כ-180 אלף מ"ר בנוי. במרכז המתחם מוקם פארק ציבורי עם אגם מלאכותי, שבילי הליכה ואופניים, שדרת עצים, מתקני משחק וכושר וקיוסקים. בית הספר במתחם כבר החל לפעול, ובפרויקט נבנים גם מבני ציבור.
מאז עברו שנים, ובינתיים הכיכר הפכה לאתר בנייה אחד גדול. הכבישים נסגרו, עבודות תשתית וצנרת פגעו בנגישות, מקומות חניה נעלמו והלקוחות מתקשים לעצור ליד העסקים. "זה פשוט אסון", אומר דניאל. "הכל בלאגן שלם – בנאדם לא יכול לעצור אפילו לרגע, לקנות משהו ולהמשיך".
הוא מספר כי הוא עובד 12-13 שעות ביום, אך מתקשה לייצר את היקף העבודה שהיה בעבר. כדי לשמור על הלקוחות הוא מתקשר אליהם ומציע משלוחים. "אנחנו מחכים שקודם כל יזיזו את הגדר הזאת שחוסמת את הגישה לא רק לי – לכל החנויות בכיכר, ואז גם הבניינים האלה, יאוכלסו מן הסתם באנשים בעלי אמצעים, זה מאוד יעזור, כולנו בתקווה גדולה".
"לפני חמש שנים, מי היה פותח טמבור בכיכר המדינה?"
דניאל אינו היחיד שמחכה. אחד מבעלי העסקים הוותיקים בכיכר, שפועל בה 25 שנים, אומר כי "אין ספק שהעסקים סובלים". לדבריו, שלוש שנות הבנייה האחרונות היו קשות במיוחד, אבל מצבה של הכיכר החל להיחלש עוד קודם, בין היתר בעקבות התחזקות הקניונים והמעבר של מותגים מהכיכר למרכזי קניות.
"המותגים הכי גדולים כמו לואי ויטון ו־Factory 54 יצאו מפה לכיוון הקניונים, ואז הכיכר התחילה לשנות את פניה", הוא אומר, "יש פה חנות טמבור, שלפני חמש שנים, מי היה פותח טמבור בכיכר המדינה?" לדבריו, בעבר בעלי עסקים היו מוכנים לשלם סכומים גבוהים כדי להיכנס לכיכר, ודמי הפינוי לחנות יוצאת הגיעו גם לכ-100 אלף דולר. כיום, לעומת זאת, הוא מזהה רק לאחרונה סימנים ראשונים להתעוררות מחודשת של הביקוש למסחר במקום.
גם בעלת חנות שפתחה את העסק בכיכר לפני כשלוש שנים מתארת מציאות מורכבת. לדבריה, כ-40% מהמכירות שלה מגיעות כיום דרך אינסטגרם, בין היתר משום שלקוחות מתקשים להגיע למקום בגלל עבודות הבנייה והמחסור בחניה. "אנשים מתקשרים אליי, גם אלו שרוצים להגיע לפה, אין איפה לחנות - הכל מסביב בנייה".
היא מקווה שהשלמת הפרויקט תשנה את המצב, אך חוששת גם מהצד השני של ההתחדשות: "אני רק מקווה שלא יקפיצו לנו שכירויות בגלל שהחנות היא לא שלי, הולכים לעבור לפה אנשים אמידים, כל הסביבה משתדרגת וכבר מדברים על זה שערך החנויות יעלה. אז אני מקווה שלא נגיע למצב כזה שעברנו את כל המשוחות ואז יפילו עלינו עוד גזירה". עבור העסקים, האכלוס הוא נקודת מפנה. אבל כאמור, עבור שוק הנדל"ן, מדובר במבחן מסוג אחר. אחד המאפיינים החריגים בפרויקט הוא מבנה הבעלות על הקרקע. במקום יזם שרכש את הקרקע ומשווק את הדירות, מאות בעלי זכויות בקרקע הם למעשה בעלי הזכויות בדירות בפרויקט.
עד 8 מיליון שקל עבור הזכות לדירה
כבר מהיום הראשון כל הדירות כבר שייכות לבעלי הקרקע, על פי היחס לקרקע שהיה להם", אומר ניסים. לדבריו, בעסקאות שבוצעו בשנים האחרונות יש להפריד בין שווי הזכות לדירה לבין עלות הבנייה. הזכות לדירה בלבד נמכרה לדבריו בכ-6 עד 8 מיליון שקל, כאשר עלות הבנייה הוסיפה כ-5 מיליון שקל נוספים.
כמה עולה היום דירה במגדלי כיכר המדינה?
לפי ניסים, דירת 5 חדרים בשטח של כ-153 מ"ר, הכוללת מרפסת של כ-15 מ"ר, מחסן ושתי חניות, נמכרת כיום בטווח של כ-10 עד 14 מיליון שקל, בהתאם לקומה ולמאפייני הדירה. דירות קטנות יותר, בשטח של כ-134 מ"ר כולל מרפסת, נמכרות לדבריו בכ-8.5 עד 9 מיליון שקל ועד כ-12 מיליון שקל, בהתאם לגובה הקומה במגדל. המחירים משקפים שווי לדבריו של כ-65 עד 80 אלף שקל למ"ר.
"יהיה מעניין במסירה"
יחד עם זאת הוא מדגיש, "רוב בעלי הזכויות הם משפחות שהחזיקו בקרקע במשך עשרות שנים, וחלקם יורשים בעלי איתנות כלכלית. לכן לא מדובר באנשים שחייבים למכור מיד עם קבלת הדירה". גם שוק השכירות צפוי לדבריו להיות מוטה לאוכלוסייה אמידה. ניסים מעריך כי דירה תושכר בכ־25 אלף שקל בחודש, כמו כן דמי התחזוקה בפרויקט יהיו משמעותיים ויגיעו לכ־4,000-5,000 שקל לדירה, בהתאם לשטח.
לדבריו, מה שיקבע את התמונה בפועל הוא מצב השוק בעת המסירה, ובהם הריבית, המיסוי, המצב הביטחוני, וגם תוצאות הבחירות, "הממשלה החדשה תשפיע על הכלכלה - הורדת ריבית, מס רכישה שמדברים שיחזור למתכונת הקודמת. ועוד כמה פרמטרים כאלה. אם יהיה פה שקט – דברים יתחילו לזוז", הוא מסכם.
התרחיש של גל מכירות מיד לאחר האכלוס, נשלל גם ע"י מי שמעורב ישירות בפרויקט. רפי בן יעקב, ממייסדי הפרויקט ומבעלי הזכויות בקרקע, מעריך כי יהיו כמה עשרות דירות שעשויות להגיע למכירה, אך לא בהכרח מיד עם קבלת טופס 4. לדבריו, "חלק גדול מבעלי הזכויות מתכוונים להתגורר בדירות, לחלקם יש גם יורשים שיקבלו דירות, אחרים ישכירו אותן, ורק חלק ימכרו".
"אני מניח שיהיו כמה עשרות דירות שיוכלו להיות מוצעות למכירה", אומר בן יעקב, אך מדגיש כי מדובר בהערכה בלבד. לדבריו, בעלי הזכויות אינם נמצאים במצב שבו הם חייבים למכור מיד עם קבלת הדירה, בין היתר בשל תנאי המימון שקיבלו, "אף אחד לא יהיה בלחץ".
"אין דברים כאלה בארץ"
לדבריו, מדובר בבעלי זכויות שמחזיקים בנכסים בשווי של עשרות מיליוני שקלים, ולכן אינם בהכרח נמצאים תחת לחץ למכור. בנוסף, האפשרות למחזר את המימון מקטינה לדבריו את הסיכון שבעלי הדירות ייאלצו לממש את הנכס דווקא בנקודת זמן מסוימת. כמו כן הוא מוסיף כי "הפרויקט עצמו כל כך ייחודי שהמחירים אפילו יכולים לעלות, "זה פרויקט state of the art אין דברים כאלה בארץ". לדבריו, גם כיום מתבצעות עסקאות בהיקף נמוך ומשקפים שווי של כ- 75-80 אלף שקל למ"ר. "אם שוק הנדל"ן יחזור לסביבת המחירים והביקושים שאפיינה או בעבר, הייתי מצפה לראות אפילו טרנזקציות גם ב-100 אלף שקלים למטר".
התרעות פיקוד העורף