"אני מעריך שהיזמים יערערו על ההחלטה. מדובר ביותר מדי כסף וביותר מדי שטחים שהם רוצים. הם חומדים את השטחים הציבוריים האלה, והם לא יוותרו עליהם כל כך מהר", אומר קולודני. לדבריו, מדובר בסאגה משפטית שנמשכת כבר יותר מעשור, וסביר להניח שעוד צפויים לה הליכים בערכאות נוספות.
בנוסף, אחד ההישגים המרכזיים מבחינת המתנגדים הוא הבטחת הנגישות הציבורית לכיכר ולמעבר לים. קולודני מסביר כי בתוכנית המקורית הוגדרו חלק מהשטחים כשפ"פ (שטח פרטי פתוח), הגדרה שעלולה ליצור מצג של שטח ציבורי, אף שבפועל השליטה בו נותרת בידי גורמים פרטיים.
"יש עוד מקומות בתל אביב שבהם יש שפ"פ, אבל הוא לא נגיש לציבור. בגבעת אנדרומדה, למשל, יש שומר שלא נותן לציבור להיכנס", הוא אומר.
כמו כן קולדוני ציין כי החלטת ועדת הערר כללה גם קיצוצים משמעותיים על היזמים לטובת האינטרס הציבורי. במסגרת ההחלטה הורתה הוועדה על גריעה נוספת של כ-4,000 מ"ר משטחי הבנייה העיקריים בתוכנית, מעבר לצמצומים שכבר נעשו.
לדבריו, החלטת ועדת הערר כללה גם תוספת משמעותית של כ-2 דונם שטחי ציבור וצמצום התכסית. התוכנית, שבתחילת הדרך כללה מגדלים בני 40 קומות, צומצמה בהמשך לשני מגדלים בני 25 קומות. "הנגישות לים והעובדה שהכיכר תישאר ציבורית הם שני דברים שחייבים להקפיד עליהם לתמיד. לא נוותר עליהם בשום צורה ובשום מקרה", הוא מדגיש.
שלושה בניינים, 220 דירות ו-300 חדרי מלון
ההחלטה האחרונה היא שלב נוסף בדרך למימוש תוכנית ההתחדשות של כיכר אתרים, לאחר כ-13 שנים של הליכי תכנון, התנגדויות ומאבקים משפטיים. התוכנית החדשה מבקשת לשנות לחלוטין את פני המתחם, באמצעות הריסת המבנים הקיימים והקמת שלושה מבנים חדשים, שיכללו כ-220 דירות ו-300 חדרי מלון.
בחלק המזרחי של המתחם מתוכנן בניין מרקמי נמוך בן שש קומות, שישלב שטחי מסחר ומלונאות. בחלק המערבי, מצפון ומדרום לגן הציבורי שיתחבר לטיילת, יוקמו שני מגדלים בני 25 קומות. בעקבות החלטת ועדת הערר, תתקיים הפרדה מוחלטת בין השימושים במגדלים: מגדל אחד יוקצה כולו למגורים, בעוד המגדל השני יוקצה כולו למלונאות, כאשר לא ניתן יהיה לאכלס את דירות המגורים לפני השלמתו המלאה של מגדל המלון.
ועדת הערר התייחסה גם למחסור של כשני דונם בשטחים ציבוריים פתוחים, והדגישה כי לא די בהגדרת שטחים כציבוריים על הנייר. יש לבחון אם הציבור יוכל להשתמש בהם בפועל, לשהות בהם וליהנות מהקרבה לים. בהתאם לכך נקבעו דרישות להגדלת השטחים הציבוריים ולהבטחת נגישותם.
הוועדה עסקה גם בהשפעת המגדלים על משטר הרוחות במתחם, ודרשה בדיקות ופתרונות שיצמצמו את הפגיעה בהולכי הרגל. בנוסף, נקבעו מנגנונים שנועדו להבטיח שהפארק החופי יישאר פתוח לציבור בכל שעות היממה, וכי העירייה תהיה אחראית לניהולו ולתחזוקתו.
מהפאר להתפוררות: תקופות הזוהר וההידרדרות
כדי להבין את עוצמת המחלוקת סביב כיכר אתרים, צריך לחזור לשנות ה-60. הכיכר, שתוכננה כחלק מתפיסה אדריכלית מודרנית, נועדה להיות מרכז בילוי ומסחר שוקק חיים, המחבר בין העיר לבין חוף הים. במשך שנים היא אכן מילאה את התפקיד הזה: פעלו בה כ-200 בתי עסק, בהם חנויות, מסעדות, בתי קולנוע ועסקים ששירתו גם את התיירים הרבים שפקדו את האזור.
אלא שהזוהר לא נמשך זמן רב. במהלך השנים החלו העסקים להיסגר בזה אחר זה, ואת הוואקום תפסו חיי הלילה הסוערים של תל אביב, והכיכר הפכה מזוהה עם תרבות של מועדונים, סמים ופשיעה.
אחד מסמליה הבולטים היה מועדון "הקולוסיאום", שנפתח ב- 1982. המועדון, שעוצב בהשראת סטודיו 54 בניו יורק, הפך לאחד ממוקדי חיי הלילה הבולטים בישראל. בשיאו משך כ-1,500 מבלים מדי ערב והיה מחלוצי סצנת חיי הלילה והבילוי הגאה בישראל.
אך שיא ההידרדרות הגיע כאשר מבנה הקולוסיאום נסגר והפך למועדון החשפנות פוסיקט. הכיכר, שהייתה אמורה להיות פנינת תיירות, הפכה בהדרגה למתחם מנוכר ומפחיד עבור עוברים ושבים, במיוחד בשעות הערב, כשהיא מזוהה עם ניצול, זנות ופעילות של ארגוני פשיעה. עם השנים הפכה הכיכר ממתחם תיירות שוקק למפגע בלב אחד מאזורי הנדל"ן היקרים בישראל. המבנים המתפוררים, בעיות התחזוקה והפעילות העבריינית שיוחסה לחלק מהמקומות במתחם תרמו לדימוי שלה כפיל לבן מוזנח, ומפגע חברתי קשה בלב תל אביב.
הפרק האחרון: המאבק וה"מרחב החברתי"
בשנים האחרונות שלפני אישור התוכניות להריסתה, חל שינוי קטן באופי ההידרדרות. בשנת 2019, בעקבות מאבק משפטי וחברתי, נסגר מועדון ה"פוסיקט". המבנה הועבר זמנית לידי עמותת "המרחב החברתי", שהפכה את מקום הניצול למרכז לפעילות תרבותית, חברתית וחינוכית.
למרות הניצוץ החיובי הזה, המתחם סביב המבנה נותר מפורק ומוזנח, עדות חיה לכישלון אורבני מהדהד שנמשך חצי מאה, עד להחלטה הסופית להרוס אותו כליל.
הקרב על החניון
המאבק על עתיד כיכר אתרים מתנהל גם בין שני גושי בעלות מרכזיים. מצד אחד נמצאת קרן הנדל"ן JTLV שבשליטת עמיר בירם ומשפחת ברונפמן, המחזיקה בכ-80% מהשטחים הבנויים שמעל הכיכר, ובהם מבנה הקולוסיאום, שטחי המסחר ומלון מרינה.
מנגד נמצאים איש העסקים ספי צביאלי וחברת נצבא, שבשליטת קובי מימון, המחזיקים בחלקים שווים בחניון התת-קרקעי שמתחת לכיכר. כאמור, החניון מהווה כ-15.7% ממשקל הזכויות בפרויקט העתידי, אך חשיבותו חורגת משוויו הכלכלי: מדובר בנכס תשתיתי מרכזי, שהשליטה בו משפיעה על היכולת לקדם את עבודות ההריסה והבנייה.
השותפות בחניון נולדה לאחר מכרז של עיריית תל אביב ביולי 2021, שבו זכה צביאלי תמורת 341 מיליון שקל. בהמשך נחשף כי נצבא העמידה את המימון לרכישה ורכשה מחצית מהזכויות בחניון.
בנוסף, לאחר שקבוצת מימון-צביאלי רכשה את החניון, הם הקפיצו את מחירי החניה באופן דרסטי מ-12 ש"ח ל-25 ש"ח לשעה באמצע השבוע ו-36 ש"ח בסוף שבוע. בנוסף, בוטלו ההנחות הקבועות שניתנו במשך שנים לאלפי מנויי בריכת גורדון הסמוכה ולחברי המרינה, מה שעורר זעם ציבורי רב.
"שיטת נצבא": הסכסוך הפנימי והקרב על זכויות הבנייה
בהקשר הזה, עלתה גם הביקורת הציבורית המוכרת סביב מה שמכונה "שיטת נצבא". לפי הטענות שעלו במהלך השנים, באמצעות ההחזקה בנכס , נצבא יכלה לנהל מאבקים משפטיים ושמאיים ארוכים מול העירייה ומול היזמים האחרים. עיכוב הפרויקט והעלאת הדרישות לזכויות בנייה משרתים את המטרה - הגדלת הנתח של נצבא בפרויקט המגדלים העתידי, תוך ניצול העובדה שהכיכר עומדת כ"פיל לבן" ומתפורר, והלחץ הציבורי לפנות אותה רק הולך וגובר.
הבעלות על החניון הפכה במהרה לאחד ממוקדי המחלוקת המרכזיים סביב חלוקת הזכויות בפרויקט העתידי. קבוצת מימון וצביאלי התמודדה מול יתר בעלי הזכויות על חלקם היחסי בזכויות הבנייה במתחם. במקביל התפתח סכסוך בין צביאלי למימון, שהגיע להליכים משפטיים ולבוררות, וכלל גם טענות מצד צביאלי לאי-סדרים כספיים, ניהול רשלני של החניון והעלמות מזומנים במטרה לייאש אותו.
למרות הנתק והסכסוך הפנימי העמוק בתוך החניון, במישור התכנוני צביאלי ואיירפורט סיטי שמרו על חזית משפטית אחידה כנגד הוועדה המקומית וקרן JTLV שניהם הגישו עררים בדרישה להגדיל משמעותית את נתח זכויות הבנייה שיקבלו במגדלים החדשים בתמורה להריסת החניון שבבעלותם, אך כאמור, בהחלטתה האחרונה של ועדת הערר הם נחלו מפלה.
בסופו של דבר, בכיכר אתרים המבחן האמיתי של התוכנית החדשה יהיה לא רק כמה דירות ומלונות ייבנו בה, אלא גם האם הציבור יוכל ליהנות מחדש מהמרחב שנועד מלכתחילה לשרת אותו. בינתיים, גם לאחר החלטת ועדת הערר, נראה שהקרב על אחד השטחים היקרים והרגישים ביותר בתל אביב עדיין רחוק מהכרעה סופית.
התרעות פיקוד העורף