הבדיקה הקיפה 48 עסקאות יד שנייה שדווחו לרשות המסים והופיעו במערכת המשרד נכון ל-12 בנובמבר. לכל דירה חושב המחיר שהיה צפוי לה לפי רמת המחירים בינואר עד יוני השנה, בהתחשב בשכונה, בגודל, בגיל הבניין, בקומה ובחניה. ב-29 מהעסקאות נמכרו הדירות במחיר נמוך מהצפוי לפי מחירי תחילת השנה, וב-19 במחיר גבוה מהצפוי. הפער שבאמצע הרשימה היה נמוך ב-1.9% מהמחיר הצפוי.
לדברי גסטפרוינד, השוואת מחירים מחייבת להתחשב במאפייני הדירות שנמכרו, משום ששינוי בתמהיל העסקאות יכול לשנות את הנתונים גם בלי שינוי במחירה של דירה מסוימת. "אם בחודש מסוים נמכרו יותר דירות גדולות, או יותר דירות בשכונות זולות, הממוצע יורד גם כשאף דירה לא נעשתה זולה יותר", הוא מסביר.
בחלוקה לחודשים, באוגוסט נכללו בבדיקה 32 עסקאות, וחציון הפער מהמחיר הצפוי היה שלילי בשיעור של 4.2%. בספטמבר נכללו 14 עסקאות, עם פער שלילי של 1.1%. לפי המחקר, ההבדל בין החודשים אינו מובהק סטטיסטית, ולכן אין בו בסיס לקביעה שהמחירים החלו להתאושש. מאוקטובר דווחו רק שתי עסקאות, מעט מדי כדי להסיק מסקנה על החודש.
"כשבודקים כמה עשרות עסקאות, תמיד יש דירה שנמכרה קצת יותר ביוקר ודירה שנמכרה קצת יותר בזול. מה שחשוב הוא הכיוון הכללי, והכיוון הוא יציבות", אומר גסטפרוינד.
בתמונה הרחבה יותר, לפי המודל של המשרד, מחירי דירות היד השנייה בנהריה עלו בכ-9% בין המחצית הראשונה של 2024 למחצית הראשונה של 2025. במחצית הראשונה של 2026 הם היו נמוכים ב-2.6% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, אך גם ההבדל הזה לא נמצא מובהק סטטיסטית. בחיפה, לפי אותה בדיקה, נרשמה באותה השוואה עלייה של כ-3%.
ברקע נמצאת הבנייה החדשה בעיר. לפי נתוני המשרד, מאז 2024 כ-42% מהעסקאות בנהריה היו של דירות חדשות. באוגוסט עד אוקטובר דווחו 89 עסקאות קבלן, לעומת 48 עסקאות היד השנייה שנבדקו. מתוך הדירות החדשות, 26 נמכרו במסגרת תוכניות דיור בהנחה. "מי שמוכר היום דירה ישנה בנהריה מתחרה בהרבה מאוד דירות חדשות", אומר גסטפרוינד. "זה לא בהכרח מוריד מחירים, אבל זה בהחלט לא עוזר להם לעלות".
עסקאות הקבלן לא נכללו בניתוח המחירים, ולכן אי אפשר להסיק ממנו על השינוי במחירי הדירות החדשות. בין העסקאות שנכללו בבדיקה: דירה בשטח 100 מ"ר ברחוב הזמיר נמכרה ב-1.4 מיליון שקל, כ-5% מתחת למחיר הצפוי לפי המודל. מנגד, דירה בשטח 119 מ"ר ברחוב פינסקר נמכרה ב-2.18 מיליון שקל, כ-15.5% מעל המחיר הצפוי. ברחוב עגנון נמכרה דירה בשטח 122 מ"ר ב-1.93 מיליון שקל, קרוב למחיר הצפוי, עם פער של כ-1.3% מתחתיו.
כמו תמיד בשוק הדיור, היו גם עסקאות מוזרות. דירה קטנה של 36 מ"ר ברחוב הברוש נמכרה ב-1.84 מיליון שקל. דירה של 72 מ"ר ברחוב נחליאלי נמכרה בפחות מחצי מיליון. "עסקאות כאלה הן כנראה טעות ברישום או עסקה מיוחדת", מסביר גסטפרוינד. "הן לא משנות את התמונה הכללית". רוב המכירות היו במרכז העיר ובנהרייה הירוקה, ובשתיהן היו דירות שנמכרו גם מעל המחיר הצפוי וגם מתחתיו.
הבדיקה מבוססת על העסקאות שדווחו עד כה. מאחר שהדיווחים לרשות המסים מתקבלים באיחור, עסקאות נוספות עשויות להתווסף ולשנות את תמונת המחירים. "כרגע אפשר להרגיע את מי שחשש מנפילה במחירים בנהריה", מסכם גסטפרוינד. "נחזור לבדוק בעוד חודשיים, כשיגיעו עוד נתונים, ונראה אם היציבות נמשכת".
התרעות פיקוד העורף