אני ובעלי נמצאים כרגע בשלבים של רכישת דירה ראשונה שעולה כ־1.1 מיליון שקלים. יש לנו הון עצמי של 450 אלף שקלים, ואנחנו מרוויחים ביחד 15 אלף שקלים בחודש. האם כדאי להפנות את כל ההון העצמי למשכנתה או לחלק את זה ולהעביר 350 אלף למשכנתה ו־100 אלף להשקיע בבית השקעות?
“כיוון שמדובר על משכנתה לרכישה ויש בית שאתם עתידים לקנות, הבנק נותן על זה תנאים טובים. אם אתם עושים עבודה טובה, מתייעצים ולא מוותרים, ומקבלים משכנתה שתנוע סביב 2% ריבית בשנה, אין לי ספק ששווה לכם להשתמש כמה שפחות בכסף שלכם ולקחת כמה שיותר משכנתה, אם וכאשר אתם יכולים לעמוד בהחזר. כך אתם תיקחו משכנתה בעלות יחסית נמוכה, ועם ה־100 אלף שנשארו תוכלו לבצע השקעה ארוכת טווח בשוק ההון, שבה אפשר לשלש וגם לרבע את הריביות השנתיות”.

אני בת יותר מ־70, יש לי דירה שירשתי מההורים, והיא בבעלותי יחד עם אחי. כעת יש אפשרות שיבוצע פינוי־בינוי. מזה שנתיים קפץ המחיר של הדירות האלה מ־800 אלף שקלים למיליון וחצי. אנחנו משכירים את הבית ומקבלים 3,900 שקלים לחודש. האם כדאי למכור את הדירה עכשיו ולא להמתין לדירה החדשה?
“לתפיסתי, מדובר בנכס שווה מכירה, זאת משום שהתשואות שאתם עושים לא מדהימות, ובהחלט אפשר להפיק יותר. חשוב שתזכרו שהקפיצה הזאת בשנתיים לא קרתה סתם, זה בגלל שהשוק הכניס כבר לחשבון שזה אזור המיועד לפינוי־בינוי, כלומר חלק גדול מהרווח כבר עשית. אם את אומרת שרוב העלייה קרתה בשנתיים האחרונות, זה אומר שהשוק כבר הביא את זה בחשבון, לכן את יכולה היום בהחלט לעשות את רוב הרווח, אם לא כולו, בלי לחכות סתם, וליהנות מהפירות. את מעל גיל 70, וצריכה ליהנות מהחיים. מהכסף שתקבלי על המכירה תוכלי לקנות דירה או משרד ב־700 אלף שקלים. הדבר הכי חשוב בעולם זה להשקיע. רובנו המוחלט לא נגיע לעולם לעצמאות כלכלית שלא דרך השקעות, כי אנחנו לא מרוויחים 16 מיליון שקלים בחודש”.

להורים שלי יש בית בבעלותם, האם לדעתך יש אפשרות כלשהי לשעבד את הבית ולהשקיע חלק מהכסף?
“בגדול כן, אבל חשוב לי לציין שמדובר בצעד מעט טריקי; משכנתה על בית שכבר יש לך היא משכנתה שנקראת ‘לכל מטרה’, והריביות שהבנק לוקח עליה הן יותר גבוהות. אם הם עברו את גיל 60, יכול להיות שהם כבר זכאים למשכנתה הפוכה, והיתרון בה הוא שלא צריך להחזיר על הקרן ומשלמים רק על הריבית – כך יוצא שההחזרים הם נמוכים. במקום להחזיר 6,000 שקלים, הם יחזירו 2,500. במיליון שקלים שיקבלו מהמשכנתה הם יכולים לקנות דירה להשקעה, לקבל עליה 4,500 שקלים לחודש ולהרוויח. אין פה סיכון, משום שאת המיליון הם לא צריכים להחזיר. אחרי לכתם, היורשים החוקיים יצטרכו להחזיר מיליון שקלים למלווים, ויש לכם גם את הדירה השנייה, לכן אין פה סיכון. אם אתם מעוניינים בהשקעה אחרת במקום דירה, אפשר להשקיע בתיק השקעות ארוך טווח ולהגיע אפילו לתשואות יותר יפות, אבל עליי להדגיש שבדירה יש אפשרות לעשות גם עוד 100, 200 או 300 אלף שקלים על רווח ההון”.

אני ואשתי מכרנו את הבית אחרי שנפרדנו, וכל אחד קיבל מיליון שקלים. אני מעוניין לקנות דירת שלושה חדרים באזור רמת גן או פתח תקווה, האם זה כדאי?
“באזורים האלה אין כמעט דירות של שלושה חדרים למכירה. אם יש, אז הן להשכרה ולא למכירה. אין ספק שאתה תצטרך לקחת משכנתה גדולה, כי נגיד שקנית עכשיו בית ב־1.8 מיליון שקלים – תצטרך לקחת מינימום 900 אלף שקלים משכנתה. כך גם לא יהיה לך את מיליון השקלים וגם תצטרך לשלם 4,500 שקלים בחודש. לעומת זאת, אתה גם יכול למצוא דירות כאלה להשכרה בפתח תקווה ב־4,500 או 5,000 שקלים לחודש. זאת אומרת שדמי השכירות ודמי המשכנתה דומים – אבל מה ההבדל? אם תסכים לשכור דירה ולא לקנות, אתה תשלם את אותם 4,500 שקלים בחודש, אבל מיליון שקלים יישארו, ואיתם אתה יכול לקנות דירה בסכום הזה, להשכיר אותה ולקבל עליה 4,000 שקלים בחודש. זה בעיניי הפתרון הכי טוב לך כלכלית. אתה גם תממן את מה שאתה צריך מבחינת ההוצאה החודשית, וגם יישאר לך כסף שתוכל לחסוך”.

המומחים: האם כדאי למכור את הדירה עכשיו או להמתין לפינוי־בינוי?

אלון גל ייעץ למאזיניו בתוכניתו ב-103FM, וענה על שאלות הקשורות בניהול נכסי נדל"ן: כיצד לחלק את ההון העצמי בין רכישת דירה ובין השקעה? מהי הדרך הנכונה לשעבד בית? האזינו