בראיון המיוחד, מדבר בן אליעזר על האתגרים המורכבים של התחדשות עירונית ועל שינוי קו הרקיע בשתי הערים, לצד שימור המרקם העירוני ושימור מבנים ותיקים. על פי הצפי במינהל התכנון, צפוי זינוק חד בעשורים הקרובים במספר יחידות הדיור והתושבים ברמת גן ובגבעתיים.
מספר התושבים ברמת גן צפוי להגיע בשנת 2050 לכ-405 אלף. זינוק של למעלה מפי-2 לעומת היום (172,242). הגידול החד צפוי בשל תוכניות התחדשות עירונית ובנייה מואצת "בעיר החדשה" במזרח העיר, שבר מצוייה בעיצומה. עוד עולה מתחזית מינהל התכנון, כי מספר יחידות הדיור ברמת גן צפוי לזנק עד 2050 – מ-67,496 לכ-140,540.
בגבעתיים, מספר התושבים צפוי לגדול עד לשנת 2050 מכ-58,600 לכ-79 אלף ומספר יחידות הדיור יגדל עד אז, אם ימומש הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית – מ-27,600 ל-48,026. עוד עולה מנתוני מינהל התכנון, כי משנת 2022, אושרו ברמת גן ובגבעתיים כ-60 תוכניות בוועדה המחוזית, הכוללות כ-16 אלף יחידות דיור.
כ-50 תוכניות הכוללות כ-17 אלף יחידות דיור מצויות בהליכי תכנון ובנייה
"יש לנו שיתוף פעולה פורה עם העיריות. לפני חמש שנים, לקראת סיום התוקף של תוכנית התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 (תוכניות נקודתיות מ.כ) היתה תקופת מעבר. המאמץ היה לעבור מתמ"א להתחדשות עירונית מתחמית ואנחנו רואים האצה בפרוייקטים וקוטפים את הפירות".
"ההעדפה היא להתחדשות עירונית מתחמית, אבל ישנם חריגים, כמו במגרשים בודדים, מגרשים בעומק שכונות ובלב העיר, שם ניתן להמשיך בתמ"א 38. ישנם מגרשים בהם אין אפשרות לבצע התחדשות מתחמית וניתן יהיה להמשיך בהתחדשות עירונית נקודתית".
"אנחנו עוד לא רואים ירידה, אבל היו פניות של יזמים, שבשל המצב הכלכלי וההתייקרויות של העלויות, ביקשו לתגבר זכויות בנייה. אנחנו נוהגים באיזון מסויים".
"ברחוב ארלוזורוב התוכנית היא בהפקדה. ייבנה שם מגדל של כ-50 קומות. בתרצה-ירושלים, מקודמת תוכנית להתחדשות עירונית מתחמית, שהממשלה הכריזה עליה כאזור לשיקום והתחדשות, הכרזה שאמורה להביא לקיצור ההליכים".
בן אליעזר מדגיש, כי המלחמה המחישה את הצורך להאיץ תוכניות להתחדשות עירונית."ישנם בניינים רבים שנבנו בשנות ה-50', ה-60' וה-70' ללא מיגון. חייבים לקדם תוכניות להתחדשות ומיגון מבנים ולהוביל תהליכים", הוא מסביר.
"קו הרקיע ישתנה ברחובות מסחריים מרכזיים ברמת ובגבעתיים – באבא הלל, בז'בוטינסקי ובכצנלסון. במסגרת התחדשות עירונית תהיה שם בנייה לגובה בצורה מדודה. באבא הלל ובז'בוטינסקי ייבנו מגדלים בגובה של 50-35 קרומות ובכצנלסון בגובה של 30-25 קומות. אני מעריך שבאבא הלל ובז'בוטינקי ההליך יהיה מהיר יותר, לעומת כצנלסון, בשל המורכבויות השונות, כמו תוואי המטרו שיעבור בכצנלסון".
"משרד התחבורה ונתיבי איילון מקדמים תוכנית ל'קו הצהוב'. המטרונית, תעבור גם לאורך ציר בן גוריון ותיצור חיבור ל'קו האדום' של הרכבת הקלה בז'בוטינסקי ו'הקו הסגול' שאמור להתחיל לפעול בעוד כשנתיים, בציר אלוף שדה. בכצנלסון יש תוכנית לנת"צ, אבל בגלל פרוייקט המטרו, היישום שלה נדחה".
"יש כבר תוכנית התחדשות במתחם בן גוריון בגבעתיים, שכוללת הפקעות ובנייה לגובה של עד כ-35 קומות. במתחם לביא אושרה תוכנית התחדשות עירונית הכוללת בנייה לגובה של 35 קומות. בהמשך גם בציר בן גוריון שברמת גן יהיו תוכניות התחדשות עירונית עם בנייה מדודה לגובה והציר יעבור מהפך".
"ברמת גן אושרה תוכנית שימור, הכוללת כ-100 מבנים בדרגות שימור שונות. בגבעתיים אנו מצויים בהליך של איתור מבנים לשימור ומספרם נמוך יותר משמעותית.
הוועדה המחוזית מקדמת במקביל גם תוכניות להקמת מרכז עסקים ומסחר, שיכלול גם מגורים, במתחם כורזין, במסגרתו בסמיכות לציר אלוף שדה ייבנו 12 מגדלים.
"האירוע הגדול הוא פרויקט 'משולש הבורסה', שיכלול שני מגדלים של 60 קומות ומגדל נוסף של 90 קומות. יש חשיבות רבה בפיתוח אזורי מסחר ותעסוקה לכלכלה העירונית בשתי הערים".
מגדל 45 קומות באור כורזין
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה החליטה להפקיד תוכנית לעצמת זכויות במשולש הרחובות טבנקין-כורזין-אלוף שדה בגבעתיים, בסמיכות לתחנת "הקו הסגול" של הרכבת הקלה, שאמורה להתחיל לפעול ביוני 2028.
התוכנית, ביוזמת קרן ריאלטי, משתרעת על שטח כולל של כ-23 דונם והיא כוללת הקמת מגדל בן 45 קומות, בעירוב שימושים, אשר ישלב מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור. במסגרת התוכנית, יוקו 230 יחידות דיור, מהן 100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ובהישג יד.
הוועדה המחוזית ציינה כי התוכנית ממוקמת באזור המהווה חוליה מקשרת בין מתחם התעסוקה כורזין לבין מתחמי ההתחדשות העירונית המתוכננים ממזרח, לאורך ציר הרכבת הקלה ובסמוך לתחנת "הקו הסגול". בכך היא נועדה ליצור רצף עירוני, המשלב מגורים, תעסוקה ושירותים ציבוריים במיקום עם נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית. כיום מיועד המגרש למגורים, אך הוא ריק מבנייה.
התוכנית מציעה ניצול מייטבי של הקרקע באמצעות העצמת זכויות ובנייה לגובה. שתי הקומות הראשונות במגדל יוקצו למסחר ויכללו חזית מסחרית פעילה. מעליהן יוקמו כ-2,600 מ"ר של שטחי ציבור מבונים, שישמשו למוסדות חינוך, בריאות, תרבות, קהילה וספורט, ובהמשך כ-14 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה.
קומות המגורים ימוקמו בחלקו העליון של המגדל. התוכנית גם כוללת 100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, בשטח ממוצע של כ-45 מ"ר, לצד 130 יחידות דיור רגילות.
הוועדה המחוזית ציינה עוד, כי בנוסף, התוכנית מאפשרת הקמת דיוריות ב-20% מיחידות הדיור הרגילות, ששטחן עולה על 120 מ"ר ומקצה לפחות 900 מ"ר של שטחים משותפים לרווחת הדיירים.
עוד נקבע בתוכנית תקן חנייה מופחת, בהתאם למדיניוחת התכנון לעידוד השימוש בתחבורה הציבורית. זאת, לאור סמיכותה לתחנת הרכבת הקלה.
"ההחלטה להפקיד את התוכנית במתחם טבנקין מהווה צעד משמעותי נוסף במימוש חזות הוועדה המחוזית לציפוף עירוני איכותי ומגוון לאורך צירי התחבורה הציבורית והרכבת הקלה", הסביר מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר. "מדובר במיקום אסטרטגי המהווה תפר חיוני בין אזורי התעסוקה האינטנסיבי של כורזין לבין מתחמי ההתחדשות העירונית העתידיים, לאורך ציר רכבת קלה ובסמוך לתחנת 'הקו הסגול'".
לדבריו, התוכנית מנצלת בצורה מייטבית שיטח המיועד למגורים, אשר בפועל ריק מבנייה ומציע המעבר תכנוני נכון באמצעות העצמדת זכויות ועירוב שימושים אינטנסיבי במגדל בן 45 קומות.
"החלטה חשובה במיוחד בתוכנית היא מתן מענה לזוגות צעירים ולאוכלוסיות מגוונות, באמצעות שילוב של 100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ובהישג יד במחיר מופחת למשך 20 שנה, לצד אפשרות ליצירת דיוריות ביחידות גדולות", הוא ציין עוד – "כל זת, תוך הפחתת תקני החנייה והסתמכות על תחנת 'הקו הסגול' הסמוכה, במטרה לעודד את הפחתת השימוש ברכב הפרטי במחוז".
לאחר שנה – הוכרזו אזורי שיקום והתחדשות שנפגעו מטילים
בשבוע שעבר הכריזה הממשלה על ארבעה מתחמי שיקום נוספים שניזוקו במהלך "עם כלביא" ו"שאגת הארי" – בדימונה, בערד, ברחובות ובתל אביב.
ברמת גן אושר מסלול מואץ של התחדשות ירוניתבמתחם-ירושלים תרצה, בעקבות נזקים כבדים שנגרמו ב-13 ביוני 2025 מפגיעת טיל ששוגר מאיראן.
הפגיעה הקשה במתחם גרמה נזק משמעותי ל-11 מבנים, מהם ארבעה הוגדרו כ"אדומים", שישה כ"כתומים" ועוד מבנה אחד "ירוק". בסך הכללי מדובר ב-105 יחידות דיור קיימות ובמקומן, על פי הבדיקה התכנונית, מוצע להקים 270 דירות חדשות.
במתחם ברנדשטטר בבני ברק, בעקבות טיל שנורה מאיראן ב ב-23 במרץ 2026, נגרמו נזקים משמעותיים לשני מבנים – אחד הוגדר כ"אדום" והשני הוגדר כ"כתום". בשני המבנים היו 17 יחידות דיור, ובמקומן, מוצע על פי הבדיקה התכנונית להקים 53 דירותחדשות. הממשלה צפוייה לקדם בקרוב הכרזות של מתחמים נוספים, שנפגעו במערכות עם איראן בחיפה ובבת ים.
"באמצעות חוק השיקום אנו מקצרים הליכים, מרכזים את עבודת כלל הגורמים ומייצרים ודאות תכנונית, שתאפשר לקדם את המתחמים במהירות. המטרה היא לא רק להשיב את ה המשפחות לבתיהם, אלא להקים עבורם סביבת מגורים בטוחה, מתקדמת ואיכותית יותר, תוךחיזוק המרקם העירוני ומתן מענה לצורכי הציבור", הוסיף כץ.
התרעות פיקוד העורף