בעסקה של מכירת דירה, יש לעשות הפרדה מוחלטת בין הצד המסחרי-כלכלי לבין הצד המשפטי. כלומר, קיימים נושאים בעסקה של מכירת דירה וקניית דירה כגון מיטלטלין שנשארים בדירה, מחיר, מועד מסירת הדירה, ופריסת התשלומים שעליהם הצדדים צריכים להגיע להסכמה משותפת ואין סיבה לפנות ביחס אליהם לעורך דין.

מדוע לא לחתום על זיכרון דברים לפני ביצוע העסקה

פעמים רבות צדדים לעסקת מכר דירה עורכים ביניהם זיכרון דברים. צעד זה הוא שגוי מבחינה משפטית וההמלצה לשני הצדדים לעסקה היא שלא לחתום על זיכרון דברים בשום פנים ואופן. חשוב להבין כי זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. לפיכך חתימה עליו ללא ייעוץ משפטי עלולה לגרור חיובים כספיים כבדים עוד בטרם נערכו בדיקות בנוגע להיתרי הבנייה של הנכס בגופי התכנון וההנדסה, ומבלי שתיק הבניין נבחן כראוי.

לגבי המחיר, גם אם הצדדים פונים אל עורך הדין כדי שייעץ להם לגבי המחיר וגם אם יש לו מידע על המחירים הנהוגים באותו מקום נשוא המקרקעין, אין זה מתפקידו להתערב ולהביע את דעתו. הצדדים לעסקה צריכים לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך או לכל גורם מקצועי אחר שיסייע להם בקביעת המחיר הראוי עבור הנכס.

עורך הדין אייל ירקוני. צילום: אסנת רום.

הסכמה על חפצים שנשארים בנכס

גם בכל הקשור למיטלטלין שנשארים הנכס, הצדדים צריכים להגיע להסכמות ביניהם ביחס לבעלות בחפצים. אין זה מתפקידו של עורך הדין לקבל החלטות עבור הלקוח בסוגיה זו. חשוב לציין את כלל היסוד שלפיו כל אלמנט אשר מחובר למקרקעין נחשב כחלק מהדברים שיש להעבירם גם אם לא נרשמו בהסכם המכר. מנגד, כל מה שאינו מחובר למקרקעין נחשב למיטלטלין ועל הצדדים לוודא כי בגוף ההסכם יפורט מה הדין לגביהם.

פריסת התשלומים ומועד המסירה של הנכס

בעניין מועד המסירה של הנכס ופריסת התשלומים כאמור, מדובר בשני פרמטרים שעל הצדדים לעסקה לסכם ביניהם ולהגיע אל עורך הדין כשהם כבר קבועים וברורים. עם זאת, יכולה להיווצר סיטואציה שבה עורך הדין שמלווה את הצדדים בעסקת מכירת דירה או קניית דירה יצטרך להתערב בפרטים מסוימים ביחס להיבטים האלו ולעגן אותם בהסכם.

פריסת התשלומים ומועד המסירה של הנכס תלויים במקורות המימון וביכולותיו הפיננסיות של הקונה כמו גם בהיקף הכסף הנזיל שעומד לרשותו בעת ביצוע העסקה.

העיקרון המקובל בקניית דירה או במכירת דירה ביחס לפריסת התשלום הוא שיטת הפריסה הסימטרית, אולם כמובן שישנם סכומים מסוימים המשולמים כדמי קדימה, ואחרים התלויים באירועים חיצוניים, דוגמת תשלום משכנתה. שיטה זו קובעת חלוקה של הסכומים לפי כמות התשלומים על פני ציר הזמן של עסקת המכירה מתחילתה ועד סופה, באופן שווה או קרוב לכך ככל האפשר.

חשוב לציין כי במקרה שרוכש הדירה מממן את קנייתה באמצעות משכנתא, פריסת התשלומים תהיה שונה מהמתואר דלעיל בעסקה שמתבצעת ללא משכנתא.

*אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי
משרד עורכי הדין ירקוני - אלון עוסק בדיני מקרקעין, דיני משפחה, משפט מסחרי וגישור, הכתבה באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.

חוזה קניית דירה ומכירת דירה – כך תתנהלו בחוכמה

כיצד לנהוג לקראת הסכם מכר דירה כאשר רוצים לקנות או למכור דירה? איך קובעים את התשלומים? האם במכירת דירה או קניית דירה יש לחתום על זיכרון דברים?