לדברי בן נאים, ביטולי העסקאות אינם משתקפים במלואם בנתוני המלאי הרשמיים של הדירות החדשות שאינן מכורות. זאת, בין היתר, בשל היעדר נתונים מנהליים מלאים. באמצעות נתוני רשות המסים, היא ביצעה חישוב של מספר העסקאות שבוטלו והוסיפה אותן למלאי הרשמי.
לפי נתוני הלמ"ס, בסוף יוני 2026 עמד מספר הדירות החדשות הלא מכורות במחוז הדרום על 10,788. לאחר הוספת 669 העסקאות שבוטלו, מגיע מספר הדירות ל-11,457, כלומר כ-6% יותר מהנתון הרשמי.
המשמעות היא שהיקף המלאי העומד כיום בפני הקבלנים במחוז הדרום עשוי להיות גבוה מזה המשתקף בנתוני המלאי הרשמיים.
פער הולך וגדל בין הבנייה למכירות
לדבריה, הנתונים מקבלים משמעות נוספת לנוכח המשך הגידול בהתחלות הבנייה במחוז, דווקא בתקופה שבה קצב המכירות נחלש וביטולי העסקאות מתרבים.
בן נאים מצביעה על הפער שהלך והתרחב בין מספר הדירות שהחלה בנייתן ומיועדות למכירה בשוק החופשי לבין מספר הדירות שנמכרו בפועל.
לדבריה, בסוף הרבעון הראשון של 2022, ערב תחילת רצף העלאות הריבית של בנק ישראל, עמד המחוז ב"גרעון" מצטבר של כ-1,200 דירות, כלומר מספר הדירות שנמכרו היה גבוה ממספר הדירות שבנייתן החלה.
אלא שמאז התהפכה התמונה. בסוף הרבעון השני של 2026 כבר הצטבר "עודף" של כ-11 אלף דירות שהחלה בנייתן אך טרם נמכרו.
ביטול העסקה לא תמיד מחזיר את הרוכש לנקודת ההתחלה
אחת הדוגמאות שמציגה בן נאים ממחישה כי לביטול עסקאות עשויות להיות השלכות גם מעבר ליחסים בין הרוכש לקבלן.
באחת העסקאות שבוטלו היה מדובר ברוכש שהחזיק בתעודת זכאות להשתתפות בהגרלות לרכישת דירה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, ואף קיבל הודעת זכייה.
אלא שלאחר הזכייה הודיע משרד השיכון לרוכש כי זכאותו בוטלה, לאחר שהתברר כי מאז הוצאת תעודת הזכאות הוא רכש דירה בשוק החופשי. המידע על הרכישה התקבל מרשות המסים.
אלא שבפועל, לטענת בן נאים, לרוכש לא הייתה דירה בבעלותו. הסיבה: העסקאות שעליהן התבסס המידע בוטלו.
לפי התיאור שלה, מדובר ברוכש שרכש דירה, ביטל את העסקה, ובהמשך רכש דירה נוספת וגם אותה ביטל. למרות זאת, עצם הדיווח על רכישת הדירות יצר בעיה מול משרד השיכון, וכעת עליו להוכיח כי לא הייתה בבעלותו דירה.
הנתונים שמציגה בן נאים מציפים, אם כן, שתי תופעות המתרחשות במקביל במחוז הדרום: מצד אחד, הצטברות חריגה של דירות חדשות שטרם נמכרו. ומצד שני, המשך התחלות הבנייה, למרות הפער ההולך וגדל בין קצב הבנייה לבין קצב המכירות.
תמונה עגומה בענף הנדל"ן
בהשוואה רב-שנתית, מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי השנה הוא מהנמוכים ביותר מאז תחילת המילניום, כך קובע הכלכלן הראשי באוצר. מכירות הקבלנים ביולי, בניכוי סבסוד ממשלתי, היו 1,858 דירות, ירידה של 5% לעומת יולי אשתקד וירידה של 22% לעומת יוני השנה.
בפילוח גיאוגרפי עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר כי החולשה המרבית של הקבלנים היא בבאר שבע ובאופקים, כשבנתיבות נבלמה העלייה במכירות. בכ-27% מעסקאות המכירה של דירות חדשות, שהכלכלן הראשי עוקב אחריהן, היו הטבות לרוכשים - גידול של 4% בשנה שעד חודש יוני, מה שמצביע על מצוקת הקבלנים.
הכלכלן הראשי באוצר קובע כי שכיחות ההטבות של הקבלנים, שנבלמה יחד עם הוראות הבנק המרכזי, שבה ועולה כעת, וההטבות של הקבלנים יותר גלויות. כלומר, הקבלנים רוצים למכור "בכל מחיר".
התרעות פיקוד העורף