קרקע להשקעה: אקזיט על בטוח – א.ב מוראנו

בואו נניח שאתם זוג צעיר, שהצליח לחסוך 200 או 300 אלף שקלים במטרה לרכוש דירה למגורים. אלא שהתברר לכם שגם אם הבנק יסכים להעמיד לרשותכם משכנתא בגובה של 60%-70% מערך הדירה – עדיין לא יהיה לכם מספיק כסף לקנות אותה, וגם תתקשו לעמוד בתנאי ההחזר של ההלוואה שתקבלו, בעיקר אם אתם רוצים לגור בגוש דן. אז מה תעשו עם הכסף?

בואו נניח שכבר יש לכם דירה משלכם, ולרשותכם עומד הון נזיל בסך כמה מאות אלפי שקלים שאתם רוצים להשקיע. הריבית בבנק כמעט אפסית, השקעה במניות, במיוחד בתקופה הנוכחית של המשבר הכלכלי בעקבות הקורונה, תחשוף אתכם לסיכון גבוה למדי להפסיד. אז מה תעשו עם הכסף?

בואו נניח שעומד לרשותכם אפילו סכום גבוה יותר, מיליון שקלים, שאתם לא זקוקים לו כרגע אבל אתם רוצים להבטיח בעזרתו את עתידכם או את עתיד ילדיכם, ואין לכם אפיק השקעה ראוי (הריבית והבורסה, כבר אמרנו). אתם רוצים למנף, אבל באופן בטוח. להשקיע, אבל במשהו שערכו בוודאות רק יעלה עם הזמן. אז מה תעשו עם הכסף?

"נעץ את מבטך בכוכבים ואת רגליך באדמה", כתב הנשיא האמריקאי תאודור רוזוולט. אלא שלא צריך לשאת עיניים לשמיים כדי לתקוע יתד בקרקע משלכם - ובשלושת המקרים שציינו סביר מאוד להניח שסכום הכסף שיש לכם יספיק לקניית קרקע להשקעה.

אז איך רכישת קרקע פרטית למטרות השקעה תוביל אתכם בסופו של דבר לכסף הגדול?

אם פעם, לא מזמן אפילו, הגבולות בין העיר לבין האדמות החקלאיות היו ברורים מאוד – הם היטשטשו בשנים האחרונות. חלק גדול מהשטחים החקלאיים נושקים כיום לערים או ליישובים הסובבים אותם שעברו בשנים האחרונות תהליך מואץ של גידול האוכלוסייה המתגוררת בתחומם.

התרחבות הערים, מצוקת הדיור ההולכת וגוברת והצורך להגדיל את שטחי הבנייה למטרות מסחר ותעסוקה, יוצרים על רשויות התכנון והבנייה לחץ להפשיר קרקעות חקלאיות ולשנות את ייעודן. ומאחר שמחירי קרקע חקלאית נמוכים באופן משמעותי ממחירי קרקע שהופשרה ואושרה לבנייה, ייתכן מאוד שתרצו להשקיע בעסקה כזאת בידיעה שאתם הולכים להרוויח בעתיד תשואה של עד מאות אחוזים על כספכם.

נכון, צריך להביא בחשבון שתהליך ההפשרה של הקרקע וקבלת האישורים לבנייה עלול לארוך כמה שנים, ובמקרים מסוימים אפילו עשור ויותר, אבל לאחר השלמת התהליך הארוך תוכלו לבנות בשטח שכולו שלכם את הבית הפרטי עם הגינה שתמיד חלמתם עליו או לבנות בשיתוף עם יזם או קבלן פרויקט גדול יותר שיכניס לכיסכם ה-מון כסף.

איש המקצוע גם יכול לתת לכם ייעוץ לגבי עתידה של הקרקע לאחר תהליך ההפשרה (גם קרקע שעברה תהליך הפשרה, עשויה לעיתים לעבור תהליכי איחוד או חלוקה, כאשר חלקים ממנה עשויים להיות מופקעים למטרות ציבוריות).

איך אהיה בטוח שזו עסקה טובה? ראשית, יש לחשב את גובה ההוצאות על ההשקעה - מחיר הקרקע לצד ההוצאות על היטלי ההשבחה והפיתוח, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות אחרות. מומלץ לבדוק מה מחירה של יחידת קרקע סמוכה ובנויה, ובמקביל – כאמור - לבדוק כמה שנים יהיה צורך להמתין עד לקבלת היתרי הבנייה. הפרטים הללו יעניקו לכם אומדן של הסכום שאתם אמורים להוציא לעומת שווי הקרקע בעתיד.

זכרו שככל שמצבה התכנוני של הקרקע מבחינת הפשרה מתקדם יותר – עלותה תהיה גבוהה יותר. למרות זאת, לא כדאי להיבהל מ"מחיר מציאה": יש קרקע להשקעה עם סיכויים טובים להשבחה, גם אם מדובר בהליך ארוך יותר. וכמובן, איש המקצוע שתבחרו יכול  לסייע לכם גם בחישובים בהיבט הזה.

האם אוכל לקבל משכנתא על רכישת קרקע להשקעה? התשובה היא כן, אבל בתנאים שונים ממשכנתא שתקבלו מהבנק לרכישת בית או דירה. ברכישת קרקע להשקעה תוכלו לקבל משכנתא בשיעור של עד 60 אחוזים מערך הקרקע בלבד, מה שאומר שאת 40 האחוזים הנותרים אתם צריכים להביא "מהבית".

לצורך קבלת המשכנתא ישלח הבנק שמאי שיעריך את שוויו של המגרש, מיקומו ועוד, ועל פי חוות דעתו יחליט הבנק מהו השיעור שבו הוא מוכן להשתתף במימון הרכישה. אפשרות אחרת היא קבלת הלוואה מחברות מימון שונות (חלקן מתחום הביטוח) שמציעות מימון ליזמים לצורך רכישת קרקע להשקעה.

מה עוד חשוב שאדע? לפני שאתם מחליטים "ללכת על זה", צריך לזכור שהליך הפשרת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה עלול להיות ארוך ומסורבל. לעיתים מרגע קבלת ההחלטה על הפשרת הקרקע ואישורה בוועדות השונות ועד לעליית הטרקטור הראשון על השטח חולפות שנים. אבל כדאי לא לשכוח את העובדה הבסיסית: ערכה של חלקת קרקע להשקעה שרכשתם באופן מושכל רק יעלה עם הזמן. כי כמו שאמר הסופר הנודע מארק טויין: "קנו אדמה, כבר לא מייצרים אותה".