מי שזיכרונו התיירותי מגיע לפחות עד לשנות ה־80, זוכר בוודאי את הטרנד הלוהט שבמסגרתו רכשו המון ישראלים יחידת נופש שנתית קבועה ב"קלאב הוטל" ודומותיה. מאז נדמה שמודל "פול" יחידות הנופש עבר מהעולם. לפני יותר משנתיים המשקיעים הישראלים סימנו את מקומות ההשקעה שלהם בעיקר בנדל"ן הבינלאומי. פורטוגל, ספרד, פולין, ואפילו קייב ואודסה היו יעדים להשקעה של ישראלים רבים, שניצלו את מחירי הנדל"ן הנמוכים ואת התשואה הגבוהה. ובעוד משקיעים רבים מביטים בדאגה על מה שמתרחש במזרח אירופה ונכסיהם המופגזים, נפתחת אופציה נוספת עבור הישראלים חובבי הנופש, ההשקעות ובעיקר השילוב ביניהן: דובאי.

בימים אלה מסתיימת תערוכת האקספו הבינלאומית בהצלחה גדולה, ישראלים רבים כבר עושים עסקים באיחוד האמירויות בשנתיים האחרונות, וסיפור האהבה הכלכלי הזה רק הולך ומתלהט, אלא שהנהירה הפעם היא לא לנדל"ן למגורים אלא לנופש - לו, כפי שתכף תבינו, יש יתרונות רבים.

The First Group היא אחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות בדובאי, החברה עובדת משנת 2005 ומנהל אותה צוות בינלאומי. "החברה היא בבעלות אנגלית, מנכ"ל אמריקאי, SFO אמירותי, VP מרקטינג דרום אפריקני, ויש אפילו איש מכירות מלבנון", אומר דותן נינוה סמנכ"ל פיתוח עסקי של MGroup, השותפים העסקיים של החברה בישראל. "די מהר החברה החליטה להתמקד אך ורק בנדל"ן תיירותי במגדלי מלונאות או דירות נופש. וזה מאוד מסתדר עם חלוקת העבודה באמירויות. השלטונות האמירותיים שמו להם למטרה להיות 'האב' תיירותי, הן לנופש ואטרקציות והן של עולם העסקים. וכדאי לזכור שדובאי היא נקודה אסטרטגית בין אסיה לאירופה, עם אזורי סחר חופשי".


נוף לסוסים

45 אלף חדרי אירוח כבר קיימים בדובאי, ולדבריו של נינוה, זה לא עומד להיעצר. "במדד של כניסות תיירותיות, דובאי מדורגת בין ארבעת היעדים המבוקשים בעולם. מבחינת הוצאות פר תייר, היא נמצאת במקום הראשון" אומר נינוה, "דובאי מושכת אנשים לשופינג ולאטרקציות, ועכשיו נפתח מוזיאון העתיד והגלגל הענק שהושק. דובאי לא עוצרת, וזו הסיבה שעולם התיירות צריך כל הזמן לתת מענה לביקוש ההולך וגדל".
ישראלים הם קהל קל, כרגע אפילו נלהב מהאפשרויות שהיו סגורות בפניו במשך שנים. מהן אפשרויות ההשקעה של הישראלים בתחום המלונאות, ואני מבינה שכל אחד עם ממון יכול.

"בהחלט, כל אחד יכול. אנחנו מדברים על כמה השקעות, אחת מהן היא Ciel הפרויקט האחרון של החברה שהולך להיות המלון הכי גבוה בעולם, יוזמת נדל"ן תיירותית מיוחדת, אבל לא רק. אפשר להיכנס כישראלים להשקעה בפרויקטים אחרים ובסכומים שונים. פרויקטים שמבחינת האטרקטיביות שלהם היא מאוד גבוהה למשל באזור הביזנס ביי, ליד הבורג' ח'ליפה. פרויקט שנבנה על מגרש שבו הם יודעים שמבחינת שנים קדימה יהיה לו נוף פתוח לבורג' מצד אחד, ומהצד השני, זה יהיה המלון היחיד שצופה אל ארנת מרוצי הסוסים הפרטית של שליט דובאי, שאין בה יציע. זאת אומרת, מי שחפץ בנוף מדהים יתארח בחדר מול הבורג' ח'ליפה, ותיירים אוסטרלים, אנגלים ודרום אפריקאים שמשוגעים על מרוצי סוסים יבקשו חדר שצופה לצד השני".

זה הזמן אולי לדבר קצת על מספרים. מי שירצה להשקיע בפרויקט הדגל האחרון Ciel יצטרך להיפרד מ־550 אלף דולר, אבל הוא לא יהיה חייב לעשות זאת לבד. "במלון הספציפי הזה יש אפשרות לקנות עם שותפים על יחידה רשומה אחת". נינוה מוסיף שישנן גם נקודות יציאה, "אנחנו נמצאים בפרי סייל, ברגע שלמלון יהיה אופרטור והוא יושק, ערכה של יחידה כזו לרכישה יעלה ב־ 20%, אבל גם מבחינת בעלות אפשר לקנות עכשיו ולעשות אקזיט בהמשך. יש נקודות יציאה, וביציאה יש אפס אחוז מס בדובאי, אבל יש אפשרות להיכנס כמשקיע ישראלי גם בסכומים של 250 אלף דולר בפרויקטים אחרים ואטרקטיביים לא פחות".

נינוה מציין שאחד היתרונות בהשקעה במלונות הוא שישנה חברה שמתמחה בעניין והתשואה מובטחת להישמר תמיד על הממוצע של דובאי ומעלה. "המשקיע יודע שיש לו תשואות מובטחות וגם נכס, שיום אחד אם הוא ירצה הוא יכול למכור ברווח, כי זה רק הולך ומשתבח".
בלי להשבית שמחות, הרי בהשקעות מהסוג הזה תמיד יש סיכון, בפרט כשמדובר על מדינות שאין לנו שליטה על הנעשה בהן, אז מה בכל זאת הקאץ' לישראלי החושש?

"אני אגיד לך כך: הסיכון זהה לסיכונים שיש בישראל, פצצת אטום מאיראן, וזהו. באמת. כשדובאי היא עיר שהמהות שלה היא תיירות, וכשמדובר על השקעה בסקטור נדל"ני תיירותי, הסיכונים מאד נמוכים. אני אתן אולי דוגמה הפוכה, באמירויות הרי 80% מהתושבים הם זרים, ובתחילת הקורונה המון זרים פשוט עזבו את דובאי וחזרו למדינות שלהם. אז מה קרה? לא הפסיקו לבנות מצד אחד, ומנגד ההיצע עלה והביקוש ירד בכל הנוגע לנדל"ן מגורים. גם כמשקיעה בנדל"ן מגורים את צריכה תמיד שיהיה מישהו שינהל לך את הנכס, אבל חשבי על זה שבנדל"ן תיירותי את מקבלת חברת ניהול, שהיא בעצם האופרטור של המלון, והם אלה שדואגים שהתשואה תהיה גבוהה".

תיירות בדובאי (צילום: יחצ)תיירות בדובאי (צילום: יחצ)


גם אם החדר שלי ריק?
"גם אם החדר שלך ריק. זאת אומרת, אם רמת התפוסה במלון מספקת תשואות, גם אם החדר שלך ריק את בפנים".

אני מבינה שההשקעות הללו מיועדות בעיקר לזרים.
"כל המודל העסקי של החברה נשען על השקעות זרות. יש להם משקיעים מ־150 מדינות בעולם, קהילת משקיעים של כמה אלפי אנשים. ומה שקורה - וזה חשוב מבחינת הבטחון של הישראלים להשקיע שם ואולי יענה לך גם על שאלת הסיכון - הכסף של המשקיע, בין אם הוא עושה את זה בתוכנית של תשלום אחד או של  שנה־שנתיים, נכנס לחשבון נאמנות של השלטונות בדובאי, והחשבון הזה הוא זה שמזרים את הכסף לטובת הבנייה. זה חשוב לדעת. כך דובאי מתנהלת לגבי משקיעים זרים ונותנת להם את מלוא הבטחון. גם יש פה השקעה ממוסמכת לחלוטין, על ידי משרד ממשלתי שממסמך את הטאבו, וגם המשקיע מחובר לאפליקציה שמראה לו בכל חודש או רבעון מה קורה עם הכסף, כמה כסף עבר להשקעה, ומה קצב ההתקדמות של הפרויקט. יש מוניטורינג מאוד קבוע ומדויק בנושא הזה".

השקעות בחו"ל בדרך כלל מלוות באי אלו הטבות רגולטוריות, מה קורה בדובאי?
"יש פה גם הטבות רגולטוריות מטעם האמירויות וגם מבחינת יזמית הנדל"ן. מבחינה רגולטורית המשקיע מקבל ויזה עסקית שיכולה לשרת אותו בכמה אופנים, בין היתר היכולת לנהל את ההשקעה שם, תשואות ומכירה עתידית, שכאמור בדובאי את משלמת עליהן אפס אחוז מס. משקיע שמחפש בפעם השנייה השקעות נוספות בדובאי, יכול להפוך אותן לממונפות. משמע, את ההשקעה הראשונה את מביאה מהבית, ואת הבאות את יכולה למנף בעזרת הראשונה".

ישראלים על הכוונת

מס הרכישה באמירויות עומד על 5% וכאמור, במדינה יש אפס מס בכל הנוגע לתשואות ומכירה עתידית. זאת ועוד, למי שחושש כדאי להזכיר שישראלים עושים כיום עסקאות גדולות באמירויות בתחום הסייבר, הטכנולוגיות הרגישות ובשלל תחומים.

"את המחסום הזה של השקעה במדינה ערבית אני חושב שאפשר להסיר, אנחנו שנה וחצי מאז ההסכמים, וכל הזמן יש עוד ועוד הסכמים מול משרד התיירות שלנו ושלהם, ומשרד הכלכלה מול משרד הכלכלה המקביל. וזה הולך ומתעצם".

מה דעתם על הישראלים?
"הם מאוד מכוונים לישראלים, הם עשו חקר ומחקרי שוק ומבינים את הפוטנציאל שפה, הם מבינים את הפוטנציאל בשוק היהודי וגם בחברה הערבית, ששם אין את החשש להשקיע במדינה מוסלמית ודרכנו הם פונים גם לקהל הזה. ויש פה גם חוויית השקעה שצריך לדבר עליה. הם עושים המון כשאנשים מביעים עניין בהשקעה, הקבוצה בעצם מסבסדת טיסה ואירוח באחד המלונות שלהם, אדם משקיע במותג ומתארח במותג, ומקבל סיור בין הפרויקטים להשקעה, יושב עם יועץ השקעות במשרד עם הדמיות ורואה את כל האפשרויות. בסוף הוא מקבל תוכנית תשלום והמון הטבות אבל גם רואה בדיוק איך נראה החדר ואיך נראית ההשקעה".

ומי שעדיין מתלבט או שאין לו כרגע ממון לרכוש יחידת נופש במלון, יכול לעשות את הדרך ההפוכה ולהפוך לחבר מועדון ואולי בעתיד להיכנס להשקעה: "הקבוצה פתחה מותג תיירותי שנקרא the first collection, שהוא מועדון לקוחות לייף סטייל, את מקבלת בנק לילות בדובאי על פני שנה, ארוחות במסעדות הטובות ביותר במלונות שלהם, כניסה לכל מיני אטרקציות, מוזיאון העתיד, שיט, גלגל ענק, וכיו"ב. הם בעצם רוצים לייצר מועדון לקוחות אקסקלוסיבי שכרגע מוצע במחיר מגוחך של 899 דולר. את בעצם מקבלת חבילה שווה 2,000 דולר. כמובן שבעתיד זה יעלה אחרת, אבל זו ההזדמנות כרגע, וגם ההשקה הזו מכוונת לשוק הישראלי".

"מאז החתימה על הסכמי אברהם, אנו עדים לעלייה במספר הלקוחות הישראלים המעוניינים להשקיע ולנצל את הצמיחה של מגזרי המלונאות והאירוח של דובאי", אומר רוב ברנס, מנכ"ל The First Group.

"ראינו גם עלייה משמעותית במספר התיירים והנוסעים העסקיים המבקרים בדובאי במהלך 12 החודשים האחרונים, כאשר לקוחות ישראלים רבים ניצלו את יוזמת Dubai Lifestyle Experience שלנו, שהיא שירות נסיעות VIP בלעדי המזכה את החברים במלונות מוזלים. שהייה וגישה לשלל חוויות פנאי ואוכל בעיר.

"הגידול המהותי בסחר הדו־צדדי בין ישראל לאיחוד האמירויות, שצפוי להגיע השנה ל־2 מיליארד דולר לפי המועצה העסקית של איחוד האמירויות־ישראל, נותן לנו ביטחון רב שרמת העניין הנוכחית רק תגדל בשנים הקרובות".