שורה טובה למשפחות ולזוגות שצופים בעיניים מודאגות איך חלום הדירה הראשונה שלהם הולך ומתרחק: ביום ראשון הקרוב תיפתח למשך שבועיים הגרלה נוספת של פרויקט "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, עבור כ־5,500 דירות מוזלות ב־25 יישובים ברחבי הארץ. אומנם לא הרבה דירות יוגרלו הפעם והסיכויים לזכות בהן אינם גבוהים, אבל כ־140 אלף זוגות ומשפחות צפויים לנסות את מזלם.

הפרויקט הוא בעצם שם כולל לתוכניות לרכישת דירה במחיר מופחת ובתנאים מועדפים של משרד השיכון, אשר כוללות את "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ו"מחיר מטרה". כל התוכניות הללו נועדו כאמור לאפשר לזכאים לרכוש דירה במחיר נמוך יחסית, כשבשלב הראשון יוגרלו דירות רק לחסרי דירה, ואילו בהמשך יהיו הגרלות גם למשפרי דיור.

"עיקר השוני בין התוכניות הוא בשיטת המכרזים ולא בהכרח בתהליך רכישת הדירה, ולכן ההנחה הסופית המצטברת לזוכה בקצה משתנה בין תוכנית לתוכנית", מסביר אוהד אסרף, מנהל ובעלים משותף של חברת "ארי מגורים" לשיווק נדל"ן ושל חברת הבת "גימל 4", "ואני אומר את זה מנקודת מבט של מי שמספק שירותים ליזמים שזכו במכרזים של הפרויקט, ומנהל עבורם אחרי ההגרלה את תהליך רכישת הדירה ובחירת הדירה בידי הזוכים - עד לחתימה על החוזה".

אוהד אסרף (צילום: אדיר אסרף)אוהד אסרף (צילום: אדיר אסרף)

מענק אחיד ומיוחד

גם לירן כהן, מנהל קשרי נדל"ן במחלקה לניהול ופיתוח משכנתאות בבנק הפועלים, סבור שאין שוני בתנאי הזכאות לתוכניות, אך הוא מצביע על כמה הבדלים שקיימים ביניהם. "שיעור ההנחה בתוכנית 'מחיר מטרה' מוגבל ל־20% ממחיר הדירה או ל־500 אלף שקל, הנמוך מבין השניים, בעוד שבשאר התוכניות אין הגבלה על סכום ההנחה. מאידך, ב'מחיר מטרה' ניתנת בהגרלה עדיפות לנכים ולבני המקום, מלבד באזורי עדיפות לאומית א' אשר נשארים ללא שינוי, לעומת מסלול 'מחיר למשתכן', שבו לא ניתנה עדיפות כלשהי בין הזכאים שנרשמו להגרלה".

ויש גם מענקים
"נכון, בתוכנית 'מחיר למשתכן' הסכום הוא 40 אלף שקל או 60 אלף שקל ביישובים מסוימים בלבד. בתוכניות 'מחיר מטרה' ו'מחיר מופחת' ניתן מענק אחיד בגובה 40 אלף שקל. עם זאת, יש לזכור שגם פריסת היישובים מזכה במענקים שונים בין התוכניות".

מלווים את הזוכים
לדברי אסרף, ההגרלות הנוכחיות של דירות הן של מכרזים ליזמים שנסגרו כבר לפני שנה ושנתיים של התוכניות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", לעומת המכרזים שיתחילו בחודש הבא שהם רק עבור תוכנית "מחיר מטרה". "במשרד השיכון למדו לקח ובניגוד לשנים הקודמות, היום כשיזם זוכה במכרז, אז מיד מוציאים את הדירות להגרלה ולא מתעכבים עד להחלטת ועדה או קבלת היתר, שיגיעו בהמשך".

ומה עושה זוג צעיר שזכה בהגרלה?
"תלוי מה הסטטוס של פרויקט הבנייה שלו. אם הוא עדיין בשלב הטרום־תכנון, אין לו הרבה מה לעשות חוץ מלבדוק את המצב הפיננסי שלו ולשמור עליו, כדי להיות ערוכים ומוכנים לרגע הרכישה. יש נוסחה שמשתנה ממכרז למכרז שיכולה לחשב בצורה די מדויקת את המחיר הסופי של הדירה, אבל לא כולם מודעים אליה. זה פועל יוצא של המחיר למטר פלוס תחשיבים של גודל המחסן, המרפסת והחניות. בשלב הזה אותו זוג צעיר גם לא יודע עדיין איזו דירה יקבל ובאיזו קומה, והוא צריך לחכות בסבלנות שהפרויקט שלו יבשיל".

לירן כהן (צילום: פרטי)לירן כהן (צילום: פרטי)

ואיפה אתם נכנסים לתמונה?
"ברגע שזוג או משפחה זוכים בהגרלה, אנו מיד יוצרים איתם קשר ומזמינים אותם להשתתף בקורס מצולם אינטרנטי שבנינו, שבו אנו מעבירים להם את כל המידע על הפרויקט הספציפי ועל זכויותיהם. ממש יורדים איתם לפרטי פרטים. במקביל, יש לנו קבוצת פייסבוק שנותנת שירותים לכלל זוכי 'מחיר למשתכן' ברחבי הארץ, וגם רשת ייעוץ משכנתאות בפריסה ארצית שנקראת 'דרכנו', שבה אנו מנצלים את הידע העצום שצברנו מתחילת התוכנית ב־2015, כדי ללוות את הזוכים לאורך הליך לקיחת המשכנתה".

הון עצמי נמוך יחסית
ולמי ששואל את עצמו מהו גובה המשכנתה שניתן לקבל והאם יש הטבה לרוכשי דירות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה", ההוראות של בנק ישראל בנושא הן ברורות: חסרי דיור יכולים לקבל משכנתה בשיעור מקסימלי של 75% לרכישת דירה, כך שההון העצמי המינימלי הנדרש מהם הוא 25% ממחיר הדירה הנרכשת. זוכים שחתמו על חוזה לרכישת דירה באחד המסלולים, יידרשו להון עצמי של 100 אלף שקל לפחות או 10% ממחיר הדירה (הגבוה מבין השניים), כך שיוכלו לקבל משכנתה בשיעור של עד 90% מגובה מחיר דירת "מחיר למשתכן".

כמו לכל תוכנית, גם ל"דירה בהנחה" יש חסרונות ויתרונות שאותם חשוב להכיר מבעוד מועד, כדי למנוע עוגמת נפש בעתיד. "החסרונות של התוכנית הם אופן ההגרלות, שבו לא ניתן לבחור את הפרויקט שבו רוצים לקנות אלא רק להשתתף בהגרלה שסיכויי הזכיה בה לא גבוהים", מבהיר כהן. "גם בחירת הדירה מתבצעת לפי מנגנון של 'כל הקודם זוכה', כאשר המיקום נקבע על פי תוצאות ההגרלה. צריך גם לקחת בחשבון שלא ניתן לערוך שינויים במפרט הדירה תוך כדי בניית הדירה, ושבדרך כלל הקבלנים לא מאפשרים שדרוגים או שינויים מהותיים עד לקבלת המפתח".

והיתרונות?
"רבים ומשמעותיים. קודם כל מחיר הדירה יהיה בדרך כלל נמוך משמעותית ממחירה בשוק החופשי. לצורך רכישת הדירה אתה גם נדרש להון עצמי נמוך יחסית מאשר ברכישה בשוק החופשי. חשוב גם לציין את המענקים שמקבלים הזוכים בהגרלות ביישובים נבחרים, בעיקר בפריפריה, אשר מקטינים את סכום המשכנתה שאותו זוג יצטרך לקחת".

בנק פועלים למשכנתאות