בשבועות הקרובים צפויים כ־5,500 אזרחים, זוגות צעירים ומשפחות לקבל את אחת משיחות הטלפון החשובות והמשמחות בחייהם. על הקו יהיה נציג של משרד הבינוי והשיכון שיבשר להם שהם בין הזוכים המאושרים בהגרלה שבה השתתפו בחודש שעבר לדירה חדשה במסגרת תוכנית "דירה בהנחה".

שיחות טלפון דומות קיבלו בחודש מאי השנה כ־10,000 משפחות וזוגות זכאים שהשתתפו וזכו בהגרלה הקודמת של המסלול, המהווה המשך למסלולים הקודמים של המשרד - מחיר למשתכן ומחיר מופחת. אז אחרי החיבוקים והטלפונים להורים ולחברים, זה הזמן עבור רוכשי הדירות העתידיים להיערך לקראת השלבים הבאים במימוש חלום חייהם, חלקם עוד לפני שהקבלן יזמין אותם לבחור דירה בבניין.

לוודא אישור בנייה

"אחרי שזוכים בהגרלה, הצעד הראשון הוא לברר מול הקבלן מה הצפי לקבלת היתר הבנייה להקמת הפרויקט", מסביר ג'קי בדוסה, שמאי מקרקעין ראשי במערך המשכנתאות בבנק הפועלים. "אחד התיקונים החשובים שהביאה תוכנית 'דירה בהנחה' הוא שהזוכים יצטרכו להמתין לאחר ההגרלה ובטרם בחירת הדירה, לקבלת היתר הבנייה להקמת הפרויקט. שהרי אם קבלן ביקש היתר ל־120 דירות בפרויקט והוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה הקמת 110 דירות, זה משהו שיכול לשנות לגמרי את הדינמיקה של בחירת הדירות באותו פרויקט".

ג'קי בדוסה (צילום: בנק הפועלים)ג'קי בדוסה (צילום: בנק הפועלים)

הרכב הדירות בבניין

עם הינתן היתר הבנייה אמורים הזוכים לקבל את הטלפון המיוחל שיזמין אותם לבחור את הדירה. מאחר שבהודעה על הזכייה מתבשרים הזוכים גם על המיקום שלהם בהגרלת הדירות, ממליץ להם בדוסה ללמוד קודם לעומק את הפרטים הקטנים והגדולים של הפרויקט, כולל הרכבי הדירות השונים.

"בכל בניין יש תמהיל מסוים של דירות בנות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים וגם דירות פרימיום. אם זכיתם למשל במספר 60 מתוך 80 הזוכים בדירות בפרויקט ואתם מעוניינים ויכולים לממן רכישת דירת ארבעה חדרים, אתם צריכים להיות מוכנים למצב שבו לא יישארו דירות כאלו. צריך להבין שבמעמד בחירת הדירה מוקצב לכל משפחה פרק זמן של כ־45 דקות. ומומלץ מאוד להגיע לשלב הזה עם תרחיש מימון מדויק, היות שתצטרכו להחליט במהירות אם אתם מסתפקים באחת הדירות שנותרו או מחליטים שעדיף לכם לוותר על הבחירה ולגשת להגרלה נוספת".

לשים לב להצמדות

כשבדוסה השמאי מדבר על הכנת שיעורי בית לפני בחירת הדירה, הוא מתכוון בין היתר להיכרות עם התוכנית והמפרט הטכני של הדירות השונות בפרויקט. “ברגע שבחרתם, אתם כבר לא יכולים לשנות את הבחירה. לכן כדאי להגיע מוכנים, לאחר שבדקתם לעומק את תוכניות הדירות, לרבות המפרט המוצע באתר הפרויקט, המתאימות לרצונות שלכם - איזו קומה? מהם כיווני האוויר? כמה מעליות יש בבניין? האם ישנן קומות מסחר? אם כן, על אילו סוגי חנויות מדובר? איפה ממוקמות החניות, ומה השטח של המרפסות בדירה, שזו סוגיה שפחות נותנים עליה את הדעת וחבל".

למה?
"מחיר הדירה בתוכנית זו נקבע לפי גודלה. כלומר, אם בחרתם בדירה של 100 מ"ר עם מרפסות בשטח 50 מ"ר, אז תשלמו מחיר מלא על הדירה עצמה ורק שליש מהמחיר על המרפסות. מצד שני, עשויה להיות לזה השפעה דרמטית על גובה הארנונה שתשלמו, כי יש עיריות - במיוחד במרכז הארץ - שגובות ארנונה מלאה גם על שטח המרפסות. לכן חשוב לבדוק קודם את מדיניות הארנונה הנהוגה ביישוב שאליו אתם עוברים לגור".

מנגנון פיקוח וליווי

אז בחרתם בדירת חלומותיכם, הקבלן כבר החל בבנייה, וכעת אתם צריכים להתחיל להעביר אליו את התשלומים לפי השוברים שקיבלתם בהתאם לחוק המכר. משרד השיכון קבע שכל פרויקט במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" צריך להיות מלווה באופן צמוד על ידי בנק או גוף מוסדי. התפקיד של הגוף המלווה הוא לפקח על הוצאת הכספים לפי בקשת הקבלן ובהתאם לשלב הבנייה.

"מנגנון הליווי הוא הדרך של המדינה לשמור על רוכשי הדירות, כדי שהקבלן לא יוכל למשוך כספים מהחשבון המשותף שלא בהתאם ללוח התשלומים שנקבע ובלי אישור הגוף המלווה", מבהיר בדוסה. "לגוף המלווה יש מפקח מטעמו שמוציא דוח ראשוני שנקרא 'דוח אפס', שבו מצוינים עלויות הפרויקט בכל אחד משלבי הבנייה ושווי הדירות בפרויקט, וכן מנגנון פיקוח על הקבלן".

הקלות לרוכשי הדירות

גובה התשלומים שהזוכים משלמים הוא גם פועל יוצא של מדדים שונים, בהם מדד תשומות הבנייה. מדד זה קפץ משמעותית בשנתיים האחרונות, בין היתר בגלל העלייה העולמית במחירי חומרי הגלם לבנייה - ברזל, מלט, עץ וכדומה. במסגרת תיקון חוק המכר, הוגבלה הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה עד לשיעור של 40% ממחיר הדירה במקום 100%, כפי שהיה עד כה.

מסיבה זו מעדיפים רוכשים רבים לבקש הקדמת תשלומים, ובכך לחסוך מעצמם תשלומים גבוהים יותר בגלל עליות המדדים. הקלה נוספת ייחודית לזוכים במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" היא האפשרות להקדים תשלומים לקבלנים, וזאת בשונה ממה שהיה נהוג עד כה.

פיצוי על איחור במסירה

החשש הגדול של רוכשי הדירות הוא מפני איחור רציני בסיום הבנייה וקבלת המפתח, שהרי לרבים מהם אין יכולת החזר של משכנתה ושל שכר דירה בעת ובעונה אחת לאורך תקופה ארוכה. עד לאחרונה הייתה בידי הקבלנים האפשרות לדחות את הכניסה בארבעה חודשים בלי להתחיל לממן את עלויות שכר הדירה לזוגות הממתינים, אבל בדוסה יודע לספר על תיקון נוסף שנעשה בחוק המכר ששינה את המצב לטובת רוכשי הדירות.

"לפי התיקון, לקבלנים יש חודשיים בלבד לדחות את הכניסה לדירה ומעל זה הם יצטרכו לפצות את הלקוחות בשכר דירה מלא. יותר מזה, על כל איחור של בין חמישה חודשים לשנה הפיצוי קופץ ל־125%, ומעל שנה - 150%. זו בשורה טובה לרוכשים וגם מסוג המיידעים שחשוב מאוד להכיר מראש. לכן חשוב שהזוכים בהגרלות יעשו שיעורי בית מדויקים לפני מה שהם הולכים לקראתו, כי כמו שאומרים אצלנו 'סוף חתימה במחשבה תחילה'".

"מעריב" ובנק הפועלים בסדרת מדורים שמטרתה לספק ידע וכלים להתנהלות פיננסית נכונה ומתוכננת בצומתי החיים השונים ועוד, תוך סקירת המגמות הבולטות בתחום.

אין האמור לעיל מהווה הצעת אשראי. מתן הלוואה בכפוף לאישור הבנק ותנאיו. אי־עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. 

פועלים למשכנתאות