הכתבה נכתבה בשיתוף יאיר אדיבי
בכל הנוגע למחירי הנדל"ן בישראל ישנה משוואה מאוד פשוטה, ככל שהביקוש גבוה יותר מההיצע, המחירים בשוק עולים. כדי להילחם ולהוריד את מחירי הדיור ולגרום לכך שיותר ויותר משפחות יוכלו להתמודד על יחידות דיור חדשות, לפני קרוב לעשור שר האוצר דאז משה כחלון הוציא לפועל את התוכנית "מחיר למשתכן", שלאחר מספר שנים קיבלה שם אחר, "דירה בהנחה".
הבעיה במכרזים הללו טמונה בקושי של היזמים להוזיל במחיר הסופי. בהתחשב בעלויות הבנייה שעלו מאוד שנים האחרונות, כל יזם מעלה בממוצע בין 20% ל-30% את ההצעה שלו כדי שיהיה לו רווח מסוים. באופן טבעי זה גורם לעליית מחירים גם מבחינת האזרחים שניגשים ומתחרים על המכרזים השונים.
יזם הנדל"ן יאיר אדיבי טוען כי כל השיטה הזו עקומה ואפשר לעשות אחרת ולהצליח הרבה יותר. בתזה שלו בתואר השני הוא פיתח שיטה חדשה והתאים אותה לשוק הספציפי בישראל, על בסיס משנתו של זוכה בפרס נובל ד"ר רוברט ווילסון, לעשות שימוש במכירה פומבית של מחיר שני. התיזה הוגשה למשרד האוצר ולרשות מקרקעין ישראל, וגם כיום יאיר אדיבי ממשיך לקדם אותה.
"מכירות פומביות של מחיר שני יכולה לבוא לידי ביטוי בתוך מערכת הצעות מחיר ייחודית שנועדה לייעל את הלך הרוחות בשוק הנדל"ן ולהוריד את המחירים. בניגוד למכרזים מסורתיים של מחיר ראשון בהם המציע הגבוה ביותר זוכה ומשלם את סכום הצעתו, מכירות פומביות של מחיר שני מעניקות את הפריט, ובמקרה שלנו נכס נדל"ן, לבעל ההצעה הגבוהה ביותר אך במחיר שהגיש המציע השני. זה מבטיח תוצאה הוגנת יותר ויכול להוביל למספר יתרונות ביישום בשוק הנדל"ן", יאיר אדיבי מסביר.
על פי אדיבי, מכירות פומביות של מחיר שני יכולות להכניס יציבות למחירי הנדל"ן כיוון שהן מבטלות את הצורך לצאת אל מלחמת הצעות אגרסיבית. הקונים יתמרצו להגיש את הערכת השווי האמיתית שלהם לנכס, זו תוביל להימנעות מהצעות יתר ותסייע לשלוט באינפלציית המחירים. מנגנון שכזה עשוי להוביל לפיזור מאוזן יותר של נכסים בין הקונים.
כיצד המדינה יכולה למלא תפקיד בהקשר של מכירות פומביות במחיר שני? יאיר אדיבי פירט: "כל ממשלה נבחרת יכולה למלא תפקיד משמעותי בכל הנוגע למכירות פומביות במחיר שני עבור סוגים מסוימים של נדל"ן, יוזמות דיור ציבורי ופרויקטים של דיור בר השגה. זה יכול לעזור להבטיח שהיחידים או המשפחות הראויים ביותר יקבלו גישה לדיור במחירים סבירים".
יישום מוצלח של מכירות פומביות של מחיר שני יחייב תשתית דיגיטלית חזקה ומאובטחת לטיפול בתהליך ההצעות. לכן הממשלה ורשויות הנדל"ן יצטרכו להשקיע במודרניזציה של המערכות שלהן כדי להתאים לגישה החדשה הזו. "זהו יתרון נוסף של הטמעת השיטה", מסביר יאיר אדיבי, "היא יכולה להוות זרז לשיפור הדיגיטציה של הליכי המכרזים והגשת ההצעות מול רשויות המדינה.
משבר הנדל"ן דורש פתרונות חדשניים ויצירתיים כדי להבטיח שהדיור יישאר נגיש לכולם. מכירות פומביות של מחיר שני, כפי שהוצעו על ידי הכלכלן חתן פרס נובל וויליאם ויקרי ווילסון, מעודדות תחרות הוגנת ויציבות מחירים שיש ביכולתן ליצור שוק נדל"ן יעיל ושוויוני יותר", יאיר אדיבי סיכם את האפשרות המעניינת הזו, ובתקווה כי מישהו בכיר אכן ירים את הכפפה.
הכתבה נכתבה בשיתוף יאיר אדיבי