בשנים האחרונות פורטוגל הפכה לשם מוכר יותר ויותר גם בישראל. חלק מהישראלים הגיעו אליה בזכות האפשרות לקבל דרכון אירופי, אחרים חיפשו יעד לרילוקיישן, השקעת נדל"ן או פשוט מקום שקט וזול יותר לחיות בו.
"אם מסתכלים על הישראלים בפורטוגל, חשוב קודם כל לשים את המספרים בפרופורציה", אומר מנדס בשיחה עם מעריב. "לפי הנתונים הרשמיים של 2024, מדובר בכ-1,600 ישראלים בלבד, מתוך כ-1.5 מיליון זרים שחיים במדינה. זה בערך עשירית האחוז מכלל הזרים בפורטוגל.
"מאז אוקטובר 2023 אנחנו כן רואים יותר עניין מצד ישראלים שמחפשים בית שני או מעבר לפורטוגל. הם נמשכים למזג האוויר, לעלות המחיה הנמוכה יותר ולתחושת הביטחון. אבל כדי להבין את ההשפעה על שוק הדיור, צריך להסתכל על הישראלים כחלק מגל הרבה יותר רחב של תושבים ומשקיעים זרים שהגיעו לפורטוגל בעשור וחצי האחרון".
מכאן, אומר מנדס, צריך לחזור צעד אחד אחורה ולהבין את המבנה הכלכלי של פורטוגל. "אנחנו מדינה בדרום אירופה, וזה אומר שאנחנו תלויים מאוד בתיירות ובנדל"ן", הוא מסביר.
לפורטוגל יש אמנם גם בסיס תעשייתי, ומנדס מזכיר בין היתר את ענפי הטקסטיל, שמן הזית וייצור הרכב, כולל מפעלי פולקסווגן במדינה, אבל לדבריו היא אינה כלכלה תעשייתית במובן שבו גרמניה או צרפת הן כאלה. "התיעוש שלנו מעולם לא הושלם באמת", הוא אומר.
התוצאה היא משק שבו לתיירות ולנדל"ן משקל גדול במיוחד. בשנים שבהן כסף זר זורם פנימה, ההשפעה מורגשת במהירות לא רק בכלכלה, אלא גם ברחובות ובמחירי הנכסים.
מליסבון לפרברים: גל ההתייקרות התפשט החוצה
זה בדיוק מה שקרה בעשור וחצי האחרונים. הביקוש מצד זרים לדירות בפורטוגל עלה משמעותית, במיוחד בליסבון, בפורטו ובאלגארבה. מנדס מדגיש שלא נכון לטעון שהזרים לבדם מניעים את שוק הדיור כולו, אבל באזורים מסוימים הם הפכו לשחקן מרכזי.
"יש מקומות שבהם כמעט מחצית מהעסקאות קשורות לקונים זרים", הוא אומר, ובמיוחד לבני המעמד הבינוני-גבוה ולמשקיעים שרוכשים נכס גם בלי להתגורר בו דרך קבע.
את ההשפעה אפשר לראות היטב במחירים. לדבריו, מחירי הדירות בעיר ליסבון יותר מהכפילו את עצמם בתוך כעשור, ובחלק מהפרברים והאזורים שמחוץ למרכז הם אף שילשו את עצמם.
במבט ראשון זה נשמע כמעט הפוך מההיגיון: הרי דווקא מרכז ליסבון הוא שמושך את רוב המשקיעים והתושבים הזרים. אלא שמנדס מסביר שמחירי הדירות במרכז היו גבוהים יחסית מלכתחילה, בעוד שבפרברים נקודת הפתיחה הייתה נמוכה בהרבה. לכן, כשהביקוש והלחץ מהמרכז החלו לזלוג החוצה, היה למחירים שם הרבה יותר לאן לעלות.
"זה כמו לזרוק אבן לאגם", מתאר מנדס. "ההשקעות והביקוש הזר נכנסים קודם כל לאזורים המבוקשים והיקרים במרכז העיר, ושם הם דוחפים את המחירים כלפי מעלה. אחר כך נוצרים גלים שמתפשטים החוצה: אנשים שלא יכולים עוד להרשות לעצמם לגור במרכז מחפשים חלופות זולות יותר, הביקוש עובר לשכונות ולפרברים, ובהמשך גם המחירים שם מתחילים לעלות".
עבור מי שמגיע מישראל או מצפון אירופה, חלק מהמחירים האלה עדיין עשויים להיראות אטרקטיביים. עבור משפחה פורטוגלית, התמונה שונה לגמרי.
מנדס מצביע על פער הולך וגדל בין השכר המקומי לבין מחירי הדיור: שכירות של דירת שניים או שלושה חדרי שינה יכולה להתקרב לשכר חודשי ממוצע, ובמשק בית עם שתי משכורות, לדבריו, מחצית מההכנסה עלולה להיעלם רק על שכר הדירה.
"לא ג'נטריפיקציה, אלא סופר-ג'נטריפיקציה"
אבל העלייה במחירי הדיור היא רק חלק מהסיפור. מבחינת מנדס, מה שקרה בליסבון ובאזורים מבוקשים נוספים בפורטוגל הוא תהליך עמוק יותר של ג'נטריפיקציה, ובמקרים מסוימים אפילו "סופר-ג'נטריפיקציה" או "טורבו-ג'נטריפיקציה".
כבר לא מדובר רק במצב שבו בני המעמד הבינוני נכנסים לשכונה זולה ודוחקים בהדרגה אוכלוסייה חלשה יותר, אלא במצב שבו גם שכונות שכבר עברו ג'נטריפיקציה והפכו מבוססות מושכות עכשיו בעלי הון ומשקיעים עשירים בהרבה.
במילים אחרות, מי שהיה נחשב לאמיד בגל הקודם עלול למצוא את עצמו בצד שנדחק החוצה בגל הבא. בליסבון, לדבריו, התהליך הזה התחזק עם כניסתם של הון בינלאומי, משקיעים זרים ותושבים אמידים במיוחד לשוק הדיור.
השינוי לא נעצר בדירות. ככל שכוח הקנייה של האוכלוסייה החדשה עולה, גם הרחוב מתחיל להשתנות. חנויות קטנות ועסקים שכונתיים מתקשים לעמוד בעלויות, ובמקומם נכנסים יותר בתי קפה, פאבים, חנויות עיצוב, חנויות מזכרות ועסקים שפונים לתיירים ולתושבים אמידים יותר מבחוץ.
"אנחנו רואים לא רק ג'נטריפיקציה של המגורים, אלא גם ג'נטריפיקציה של המסחר", אומר מנדס. "העסקים המקומיים נעלמים בהדרגה, ובמקומם מגיעים עסקים שמותאמים יותר לתיירים ולתושבים חדשים עם כוח קנייה גבוה יותר".
מבחינת מנדס, זהו אחד הפרדוקסים של ההצלחה הכלכלית של ליסבון. הון זר, תיירות והשקעות בנדל"ן הכניסו כסף לעיר ולכלכלה הפורטוגלית, הגדילו את הפעילות וגם תרמו להכנסות המדינה. אלא שמי שנהנים מהתועלת ומי שנושאים בעלויות אינם בהכרח אותם אנשים.
תושב באזור בפריפריה שבו כמעט אין ביקוש מצד זרים לדירות עשוי ליהנות בעקיפין מהצמיחה ומהכנסות המסים, בלי לחוות בעצמו את הזינוק במחירי הדיור. לעומתו, תושב ליסבון עלול לראות את שכר הדירה שלו עולה, את השכונה משתנה ואת העסקים המקומיים נדחקים החוצה.
"הזרים מעלים את המחירים, אבל הם גם טובים לכלכלה", מסכם מנדס, ומסביר שזו הסיבה שהיחס של המקומיים לזרים מורכב יותר מחלוקה פשוטה של בעד או נגד.
"אין תיירופוביה, אבל אנשים מותשים"
מנדס מדגיש שבליסבון עדיין לא קיימת "תיירופוביה" כמו זו שמזוהה לעיתים עם ברצלונה. רוב הציבור מבין שהתיירים והתושבים הזרים מכניסים כסף, יוצרים ביקוש ומחזקים את הכלכלה העירונית. אבל בשכונות ההיסטוריות של ליסבון, כמו אלפמה ובאירו אלטו, התחושה קשה יותר.
"אנשים עייפים", הוא אומר. "הם מותשים".
העייפות הזאת כבר מתורגמת לפעילות פוליטית. בעשור האחרון התחזקו תנועות חברתיות שדורשות את "הזכות לעיר" ואת הזכות לדיור, מפגינות ברחובות ולוחצות על הרשויות המקומיות והממשלה. לדבריו, המחאה אמנם עדיין אינה המונית, אך היא נעשתה מאורגנת ורדיקלית יותר, במיוחד לאחר הקורונה.
ועד כמה התחושה הזו מגיעה לרמת הרחוב? מנדס נותן דוגמה קטנה שממחישה את העייפות יותר מכל נתון.
"רק לשמוע את גלגלי המזוודות הקטנים על הקלסאדה הפורטוגלית יכול לשגע אנשים", הוא אומר בחיוך, ומתייחס לריצוף האבן המסורתי שמאפיין את רחובות ליסבון. "הם חיים עם זה 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע".
ומה לגבי הישראלים? כאן מנדס חוזר לפרופורציות שבהן פתחנו. לדבריו, אין יחס מיוחד כלפי הישראלים כקבוצה נפרדת בתוך התופעה. הם חלק מאותו גל רחב של תושבים אמידים יחסית ומשקיעים שמגיעים מבחוץ, ולעיתים נהנים מכוח קנייה גבוה בהרבה מזה של המקומיים.
עבור ישראלי שמגיע עם שכר או הון ישראלי, הוא מסביר, פורטוגל עדיין עשויה להיראות זולה. עבור פורטוגלי שמרוויח משכורת מקומית, אותם מחירים יכולים להיות כבדים מאוד.
אבל במספרים, כאמור, הישראלים רחוקים מלהיות לב הסיפור. לכן, גם אם בישראל נדמה לעיתים שהישראלים "כבשו" את ליסבון וקאשקאיש, מנקודת המבט הפורטוגלית הם רק חלק קטן מאוד מתופעה גדולה בהרבה — שמאיימת לדחוק יותר ויותר מקומיים מהערים שבהן חיו במשך שנים.
התרעות פיקוד העורף