ההטבות כבר לא עוזרות: שוק הדיור עדיין קפוא - והקבלנים בדרך לקריסה

שוק הדיור ממשיך להתקרר - כך עולה מסקירת הנדל"ן שפרסם היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר וסוקרת את העסקאות שנעשו בשוק הנדל"ן למגורים בספטמבר 2025.

לפי הנתונים, בחודש ספטמבר נרכשו בישראל כ-6,925 דירות, ירידה של 17% לעומת אוגוסט ושל 9% לעומת ספטמבר אשתקד. לאחר ניכוי הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתי כמו "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", המגמה אפילו מתעצמת: בשוק החופשי נמכרו 6,048 דירות - ירידה שנתית של 19%.

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות הסתכם בספטמבר בכ־5.3 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות - ירידה ריאלית של 12% בלבד לעומת ספטמבר אשתקד. אך באוצר מציינים כי מדובר בירידה מתונה בהשוואה לצניחה של 37% בתזרים הפוטנציאלי - כלומר, בסך ההכנסות הצפויות ממכירות שטרם שולמו בפועל.

הפער הזה מרמז שהכסף שנכנס לקופות הקבלנים החודש נובע ברובו מתשלומים נדחים על עסקאות עבר וממכירת קרקעות - מהלך שמספק להם כסף בטווח הקצר, אך עלול לפגוע בהמשך בפעילות הבנייה שלהם - לא ממכירות חדשות. במילים אחרות - הקבלנים ממשיכים “לנשום” בזכות עסקאות ישנות, לא בזכות ביקוש חדש.

לאחר ניכוי תשומות הבנייה, נותרו הקבלנים עם תזרים של כ־365 מיליון שקל בלבד - ירידה ריאלית של 72% לעומת השנה שעברה. באוצר מציינים כי רמה נמוכה כל כך של תזרים מזומנים עלולה להגביל את יכולת הקבלנים לפתוח פרויקטים חדשים ולממן בנייה עתידית.

עוד חושף הדו"ח כי לאחר ירידה חדה בחודשים האחרונים, נרשמה בספטמבר עלייה מחודשת בשכיחות הטבות המימון שמעניקים קבלנים לרוכשים. לפי האוצר, בחמשת האזורים המרכזיים שנבחנו - תל אביב, המרכז, חיפה, ירושלים והצפון - עמד שיעור ההטבות על 31%, לעומת 27% בלבד באוגוסט.

יש חריגים כמובן, ובבאר שבע לדוגמה נרשמה ירידה בשכיחות ההטבות, אך בתל אביב לעומת זאת הגיעה שכיחותן כמעט לשיא שנרשם טרם מגבלות בנק ישראל באפריל. כזכור, המגבלות שהוטלו בתחילת השנה, נועדו לצמצם פריסות תשלום נדיבות מדי (כמו מודל 10/90) ולחייב את הבנקים בהקצאת הון גבוהה יותר על פרויקטים בעלי סיכון מימוני גבוה.

עם זאת, באוצר מציינים כי גם ה"פיתויים" הללו כבר לא מצליחים להחזיר את הקונים לשוק. בניתוח של מספר ערים - בהן נתיבות, לוד, רמת גן, עכו וקריית גת - נמצא כי אף שבחודשים האחרונים נרשם גידול חד בשכיחות הטבות המימון לאחר כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף, הוא לא הצליח למנוע ירידה במספר העסקאות, ובחלק מהמקרים אף נרשמה ירידה חדה במיוחד.

נתון מעניין נוסף הוא שרכישות של דירה ראשונה ירדו בספטמבר ב-15% לעומת השנה שעברה, וב-10% גם לאחר ניכוי דירות מוזלות. בסך הכול נרכשו 3,907 דירות בידי רוכשי דירה ראשונה, מתוכן רק 3,030 בשוק החופשי. הירידה בולטת במיוחד באזורי המרכז ובאר שבע - שם נרשמה צניחה של 36% לעומת ספטמבר אשתקד.

גם משפרי הדיור צמצמו פעילות: 1,826 דירות נרכשו על ידם, ירידה שנתית של 15%. במקביל, שיעור ה"מצמצמים" - משקי בית שמכרו דירה יקרה ורכשו זולה יותר - נותר גבוה, סביב 25%, ומעיד על ניסיון להקטין את הוצאות המשכנתא בעקבות עליית הריבית.

לעומת זאת, המשקיעים התחילו לשוב לשוק בזהירות. אמנם עדיין נרשמה ירידה של 15% אחוז בהשוואה לספטמבר 24, אך גם נרשם גידול מתון של 8% ברכישות בהשוואה לאוגוסט, בעיקר בשל רכישת מקבצי דיור להשכרה על ידי קרנות ריט – בעיקר באזור נתניה. בסך הכול רכשו המשקיעים 1,191 דירות - 17% מכלל העסקאות.

תושבי החוץ רכשו בספטמבר 157 דירות בלבד - רובם באזור ירושלים - ירידה של 38% לעומת ספטמבר שעבר. במקביל נרשמה עלייה במכירות של תושבי חוץ, שעמדו על 54 דירות - הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2023.

נתוני ספטמבר מצביעים על שוק נדל"ן מקרטע, שנמצא תחת לחצי ריבית, אי־ודאות ביטחונית וקשיי מימון מתמשכים - במיוחד בשוק החופשי ששבו נמדדה אחת הרמות הנמוכות ביותר של מכירות לחודש ספטמבר מאז תחילת שנות האלפיים.

עם זאת, חשוב לזכור כי הסקירה מתייחסת לחודש ספטמבר - חודש שנגמר ממש לפני “פרוץ השלום” - ומשקפת למעשה את נקודת השפל של סוף תקופת המלחמה. הנתונים של חודש אוקטובר יהיו מבחן ראשון לשאלה האם שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל להתאושש.