לדבריה, הירידה במכירות הקבלנים הובילה לתחרות חריפה על כל רוכש, שבאה לידי ביטוי בהטבות מימון הולכות ומתרחבות. בעוד שבסקירה עצמה נרשמה ירידה בשיעור העסקאות עם הטבות מימון מדווחות, במקביל הם מתריעים על תופעה אחרת, שקטה יותר, של מנגנוני מימון מתוחכמים שאינם מוצגים כהטבה קלאסית ולעיתים אף עוקפים הן את מגבלות בנק ישראל והן את חובת הדיווח לרשות המסים.
בן נעים מתארת כיצד בחינה ידנית של חוזי מכר, שנעשתה בעקבות סימנים שעלו בנתוני נובמבר, חשפה נוסח חוזר במספר פרויקטים. לפי אותו נוסח, המחיר החוזי של הדירה כולל לא רק את התמורה עבור הנכס עצמו, אלא גם את שווי הטבת המימון, למשל הלוואה ללא ריבית.
המשמעות הכלכלית פשוטה אך מרחיקת לכת, המחיר שעליו מתבסס מדד מחירי הדירות של הלמ"ס משקף גם רכיב מימוני, לעיתים בהיקף של מאות אלפי שקלים, שאינו חלק ממחיר הדירה במובן המקובל.
הנקודה הזו הופכת לרגישה במיוחד על רקע עמדת הלמ"ס, שלפיה אין מקום להוון הטבות מימון במחיר הדירה, שכן אין לערב בין מחיר הנכס למחיר ההון.
"אפשר להתווכח אם באמת אין זה נכון להוון את הטבות המימון במחיר הדירה" כותבת גלית, "אבל אי אפשר להתווכח עם העובדות. שיש קבלנים שעושים בעצמם ״שעטנז״ בין מחיר הדירה ומחיר ההון! - זה כבר לא רק מטשטש ירידת מחירים. זה גורם להטיה של המחירים כלפי מעלה".
בן נעים מדגישה כי לא ניתן לקבוע שמדובר בהסבר היחיד לעליית המדד האחרונה, אך מציינת כי מדובר בתופעה רחבה יותר, שמשליכה על האופן שבו הציבור וקובעי המדיניות מפרשים את מצב השוק.
זאת במיוחד כאשר ברקע מצוי מלאי חריג של יותר מ-80 אלף דירות חדשות לא מכורות, עוד לפני החזרת דירות שבוטלו למלאי, נתון שמספק כרית ביטחון משמעותית מפני התחדשות גל עליות מחירים.
בשוק שבו לקבלנים חשוב יותר לשמור על מחיר דירה רשמי גבוה, כדי שלא יירשם כירידת מחירים, מאשר המחיר האפקטיבי שנכנס בפועל לחשבון, היכולת של מדד מחירי הדירות לשמש מצפן אמין למצב הכלכלי האמיתי של הענף הולכת ונשחקת.
התרעות פיקוד העורף