קניתם דירה חדשה ורוצים למכור את הישנה? כדאי שתזדרזו | משה כדר

בקרוב, ככל שלא תהא הארכה נוספת, תסתיים הוראת השעה המקילה לכל מי שבמקש לרכוש דירה חלופית לדירה הקיימת בבעלותו וליהנות הן מפטור ממס שבח במכירת דירתו הקיימת והן ממס רכישה מופחת של דירה יחידה ברכישת הדירה האחרת.

המשמעות הפרקטית מבחינת ציבור מחליפי הדירות הינה אי תשלום מס שבח במכירת הדירה הקיימת (עד תקרה של 5.008 מליון ₪) ומאידך רכישת דירה אחרת כאשר לגביה יחולו מדרגות מס של דירה יחידה, כך שלמעשה המדרגה הראשונה מתחילה בסכום כ- 2 מליון שח ועד לסכום זה יחול פטור ממס רכישה, כלומר, הטבת מס משמעותית הן בצד המכירה והן בצד הרכישה.

ואולם לאור המצב במשק הישראלי בכללותו, נוצרים לעתים "תאונות מס" שכן, על מנת ליהנות מאותה הטבת מס המוזכרת לעיל נדרש, בדגש על מי שרוכש דירה חלופית טרם שמכר את דירתו הקודמת למכור את דירתו הקודמת בתוך פרק זמן של 24 חודשים (בכפוף לכך שרכש את הדירתו החלופית בתקופה של ההוראה המקילה שתחולתה עד 31/5/26 ובעקבות מבצע שאגת הארי הוארכה בשלושה חודשים עד 31/8/26).

אי מכירת הדירה הקיימת בפרק הזמן שקצב החוק, קרי 24 חודשים [בתקופה המקלה] גורר אי מתן פטור ממס שבח בעת מכירתה מחד, וחבות מס רכישה של דירה שניה ברכישת הדירה האחרת (מדרגה של 8% מהשקל הראשון ואף 10% לדירת יוקרה...)

יש מספר מסקנות פרקטיות שחשוב לדעת. ראשית, אם הספקתם למכור את דירתכם הקיימת טרם רכישת האחרת סוגיה זו כלל אינה רלוונטית לכם. ויודגש, מכירתה של דירה אינו מועד הפינוי או התשלום בגינה אלא מועד חתימת חוזה המכר, גם אם מועד הפינוי או התשלום בגינה נדחה תקופה ארוכה קדימה, וכך גם לגבי רכישת הדירה האחרת. המועד המכונן הינו מועד החתימה , כך שלמעשה, במקרים הרלוונטיים והאפשריים, כדאי לשקול לתכנן נכון את מועד המכירה והרכישה באופן כזה שהמכירה תקדם לרכישה ובכך נפתרה הסוגיה המוצגת לעיל.

האחרת, הינה העובדה שמכירה אינה בהכרח לצד ג' ואינה בהכרח עם תקבול/תזרים. רוצה לומר כי ניתן לקראת המועד הקובע, בו מסתיימת ההקלה, כאשר אנו נמצאים במצב בו עלה בידינו למכור הדירה הקיימת  לצאן דהוא או במחיר שביקשנו, או אז ניתן לבצע מכירה של הדירה במתנה לקרוב משפחה ו/או מכירה רגילה בפטור ממס לאותו קרוב משפחה (קרוב המשפחה ישא בתשלום מס רכישה של כשליש מן הרגיל- בין שזו דירתו היחידה ובין שזו דירתו הנוספת) ובכך נפתרה בעיית אי העמידה בתנאי ההקלה.

לא למותר לציין כי אפשרות זו אינה פותרת את הצורך בתזרים למי שבנה על מכירת הדירה הקיימת כדי לממן את רכישת האחרת. במקרה שכזה אין מנוס מבדיקת האפשרות למכור הקיימת טרם רכישת הארחת ולחלופי חלופין, ככל שכבר קרה המקרה ונאלצנו לרכוש טרם המכירה את הדירה האחרת, יהיה על המוכרים לבחון אפשרויות הקלה במס שבח ככל הניתן.