שינוי קטן בחישוב המשכנתאות, סיכון גדול לרוכשי דירות | אורטל סולטן

החל מיולי 2026 צפוי להיכנס לתוקף שינוי של בנק ישראל באופן חישוב יחס ההחזר מההכנסה במשכנתאות. שינוי שנראה לכאורה טכני, אך בפועל עלול להפוך עסקה שעוברת היום לעסקה שקשה או בלתי אפשרי לאשר בהמשך.

המשמעות רלוונטית לכל מי שמתכנן לקחת משכנתא חדשה, למחזר משכנתא קיימת או לבקש תוספת מימון על נכס קיים. היא רלוונטית גם למי שכבר חתם על חוזה רכישה והתחייב לעסקה, אך טרם משך את המשכנתא. כלומר, גם עסקה שנחתמה לפני כניסת השינוי לתוקף עלולה להיות מושפעת, אם המימון ייבחן רק לאחר יולי 2026.

עד היום, במקרים רבים, הבנק היה מפחית את ההלוואות הקיימות מההכנסה, ועל היתרה שנותרה בחן את יכולת ההחזר להלוואה החדשה. החל מיולי 2026, החישוב צפוי להיות מחמיר יותר: הבנק יבחן את התמונה המלאה, כך שכל ההתחייבויות הקיימות יחד עם ההחזר של המשכנתא החדשה ייכנסו יחד לבדיקת יחס ההחזר מול ההכנסה הפנויה. המשמעות היא שתיק שעובר היום, עלול להיראות אחרת לגמרי לאחר כניסת הכללים החדשים.

החשש מתחדד על רקע מציאות כלכלית שבה הריבית גבוהה והיקף החוב של משקי הבית משמעותי. בסביבה כזו, שינוי באופן חישוב יכולת ההחזר עשוי להשפיע ישירות על אלפי משפחות.

הסיכון המשמעותי ביותר נמצא דווקא אצל רוכשי דירות שכבר חתמו על חוזה בין אם מדובר בדירה יד שנייה ובין אם בעסקת קבלן שילמו הון עצמי ותכננו למשוך את המשכנתא רק בעוד חודשים או שנים. רבים מהם מסתמכים על אישור עקרוני שקיבלו בעבר, או על חישוב הכנסות שהיה נכון במועד החתימה. בפועל, במועד משיכת הכסף הבנק בוחן מחדש את יכולת ההחזר, ועל פי הכללים החדשים ייתכן שהתיק כבר לא יעמוד בתנאים גם אם לא חל כל שינוי בהכנסות או בהתחייבויות.

במילים פשוטות: זה לא עוד עדכון טכני זו נקודת זמן קריטית שעלולה להשפיע על היכולת להשלים עסקה שכבר נחתמה.

גם מי שמתכנן לקחת משכנתא בתקופה הקרובה לא יכול להרשות לעצמו להמתין. תהליך נכון של בדיקה, תכנון ואישור לוקח זמן, ומי שיתחיל מאוחר עלול למצוא את עצמו עם פחות אפשרויות ופחות גמישות. לכן נכון להתחיל את התהליך כבר עכשיו, להבין את גבולות ההחזר האמיתיים ולבנות תמהיל שמתאים גם למציאות המשתנה.

לווים שנמצאים בעומס הלוואות ושוקלים לבצע איחוד צריכים להבין שהחלון הקיים כיום עלול להצטמצם. מה שניתן לאשר היום, עשוי להיות מורכב יותר בעתיד. בדיקה מוקדמת יכולה לאפשר ניצול הזדמנויות לפני החמרת התנאים.

נקודה נוספת וחשובה היא ההסתמכות על אישור עקרוני ישן. רבים מניחים שאישור כזה מבטיח את קבלת המשכנתא, אך בפועל מדובר באישור זמני בלבד. שינוי רגולטורי, כמו זה שצפוי להיכנס לתוקף, מחייב בחינה מחדש של כל התיק ולכן לא ניתן להסתמך עליו. זו לא עוד נורת אזהרה, זו השכמה. מי שיפעל עכשיו, ברוב המקרים עדיין יוכל לבצע התאמות, לשפר את מבנה העסקה ולשמור עליה. מי שיחכה, עלול לגלות מאוחר מדי שהמספרים כבר לא עובדים לטובתו.

בסופו של דבר, האחריות לא נעלמת היא רק עוברת ללקוח. הבנקים ישנו את הכללים, אבל מי שיצטרך להתמודד עם התוצאה אלו המשפחות. ומי שלא יבדוק את עצמו בזמן, עלול לגלות מאוחר מדי שהעסקה כבר לא בידיים שלו.