הנתונים מדברים בעד עצמם. ברבעון הראשון של 2026 נרכשו בישראל כ־3,568 דירות להשקעה בלבד, אחד הנתונים הנמוכים ביותר בעשור האחרון. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2015, לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים, נרכשו יותר מ־9,100 דירות להשקעה. מדובר בירידה דרמטית שממחישה עד כמה המשקיעים התרחקו מהשוק.
קל להאשים את מס הרכישה, אך המציאות מורכבת הרבה יותר. במשך שנים נהנה שוק הנדל"ן משילוב כמעט מושלם של ריבית נמוכה, אשראי זול, הייטק צומח, יציבות יחסית וביקושים גבוהים. על בסיס התנאים הללו נבנו תוכניות עסקיות, תומחרו קרקעות ונרכשו דירות להשקעה.
במקביל, לראשונה מזה שנים רבות, קיימות אלטרנטיבות אמיתיות. שוק ההון מציע כיום אפיקי השקעה נזילים, פשוטים ונגישים, מקרנות כספיות ואיגרות חוב ועד מדדים ומניות. משקיעים רבים מעדיפים כיום לקבל תשואה סבירה מבלי להתמודד עם משכנתאות יקרות, תחזוקת נכסים, שוכרים, מיסוי וסיכונים רגולטוריים.
לכן, השאלה איננה האם מס הרכישה יעמוד על 5% או 8%. השאלה היא האם התשואה בנדל"ן מצדיקה את המחיר שהמשקיע נדרש לשלם. אבל כאן מגיעה הבעיה האמיתית, והיא אינה קשורה כלל למשקיעים עצמם. כאשר משקיעים מפסיקים לרכוש דירות, הם גם מפסיקים להוסיף דירות לשוק השכירות.
במשך שנים היה מקובל לראות במשקיעים "יריבים" של רוכשי הדירות, אך בפועל חלק גדול ממלאי הדירות להשכרה בישראל נוצר בדיוק בזכותם. כאשר המשקיעים יוצאים מהמשחק, היצע הדירות להשכרה נפגע. התוצאה ברורה: פחות דירות להשכרה, יותר תחרות בין שוכרים ועלייה במחירי השכירות. במילים אחרות, גם מי שמעולם לא התכוון לרכוש דירה מושפע מהיעלמות המשקיעים מהשוק.
לכן המדינה חייבת להסתכל על הסוגיה בצורה רחבה יותר. זו אינה רק שאלה של הכנסות ממסים או של עידוד רכישת דירות. מדובר בשאלה של היצע דיור, של שוק השכירות ושל יציבות ענף הנדל"ן כולו.
חשוב להבהיר, המשקיעים לא איבדו אמון בנדל"ן. הם פשוט ממתינים. כאשר המחירים יתכנסו לרמות ריאליות יותר, כאשר התשואות ישתפרו או כאשר סביבת הסיכון תשתנה, הכסף יחזור. נדל"ן ימשיך להיות אחד מאפיקי ההשקעה החשובים בישראל.
אבל עד שזה יקרה, הממשלה לא יכולה להסתפק בדיון על מס הרכישה בלבד. הא חייבת להבין שהיעלמות המשקיעים אינה רק בעיה של משקיעים. היא בעיה של שוק הדיור כולו, ובעיקר של מאות אלפי ישראלים שמחפשים היום דירה להשכרה ומגלים שההיצע הולך ומצטמצם.
התרעות פיקוד העורף