לדבריו, שוק הנדל"ן בתל אביב הוא תוצר מורכב של היצע מוגבל, ביקוש משתנה וקשר ישיר למצב הפוליטי והחברתי. בעוד המחירים הגבוהים מעוררים חששות לבועה, בפועל השוק מציג סימנים של התמתנות והסתגלות למציאות החדשה.
חושבים בגדול
“המחירים והביקושים בשוק הנדל"ן מושפעים לא רק מהתנאים הכלכליים, אלא במידה רבה מהיציבות הפוליטית והחברתית", הסביר סעדה. לדבריו, מאז תחילת השנה החולפת נרשמה עצירה כמעט מוחלטת בפעילות הרכישה, בעיקר מצד המשקיעים. “אנשים שלא חייבים לקנות פשוט לא קונים. זה משנה בהחלט את מאזן הכוחות בשוק. צריך לומר שכרגע מה שנכון עבור משקיעים וקונים כאחד הוא שההבנה העמוקה של התנאים והגורמים המשפיעים היא מפתח לקבלת החלטות נכונות".
כשמדברים על המשבר שהגיע מתחילת המלחמה אי אפשר שלא להזכיר כמעט באותה נשימה את תקופת הקורונה. גם אז חוקי המשחק השתנו, ומה שנראה אז כתגובת נגד למשבר הפך להיות היום למגמה. “אם לפני הקורונה שוק הדיור בעיקר בתל אביב היה שוק שבו משקיעים הלכו על דירות קטנות ודירות להשקעה, אחרי הקורונה אנשים החליטו שהם רוצים להעביר את חייהם למרכז תל אביב וטרפו את הקלפים", הסביר סעדה. “בהמשך לשינוי בביקושים בשנים האחרונות, רואים שינוי גם במבנה שלהם: חיפוש אחר דירות גדולות במקום דירות קטנות להשקעה, שהיו פלח שוק משמעותי באזור מרכז תל אביב עד לא מזמן.
"השוק, כאמור, מציג כיום תמונה שונה מזו שהייתה בשנים קודמות. הקהל שמחפש דירות בלב העיר שונה היום משמעותית: משפחות או זוגות שמבקשים דירה של 3 או 4 חדרים, 100 עד 120 מ"ר, קרובה למרכז העבודה ולחיים העירוניים. אנשים רוצים לגור ליד מקום העבודה שלהם, בעיקר מי שלא מתנייד עם רכב. הטרנד הזה משפיע גם על סוג הפרויקטים שנבנים ועל מחירי הדירות".
מחירים “נוחים"
בשונה מלב העיר, בצפון תל אביב, ובמיוחד בצפון הישן, חלה בשנים האחרונות הצפה של פרויקטים חדשים, שרובם במסגרת עסקאות פינוי-בינוי.
"שוק זה מתנהל בדינמיקה שונה לגמרי משוק היוקרה - עם היצע רחב יותר, תחרות גבוהה ותמחור שמושפע ישירות ממבצעי מכירה והיקפי הבנייה. בדומה לערים גדולות בעולם, תל אביב מציגה דינמיקה שונה בין אזוריה: במרכז הבנייה מוגבלת ומבוקרת, ובמחירים גבוהים מאוד, בעוד אם תבדקי תראי בעצמך שבצפון העיר ניתן למצוא הזדמנויות להשקעה בפרויקטים גדולים יותר ובמחירים נוחים יותר".
דירה כאומנות
השוק של דירות היוקרה עבר שינויים בשנים האחרונות. יש כיום תנועה מחודשת של יהודים מצרפת שרוכשים דירות בישראל, בין היתר בגלל שער היורו הגבוה יחסית לשקל ובשל תחושת חוסר יציבות במדינות המוצא. “אבל לא מדובר רק בצרפתים: לאחרונה נעשו עסקאות גם עם אנשים משוק ההון, הייטקיסטים ועוד. מדובר בשוק מגוון יותר מבעבר, והגל המרכזי של רוכשים צרפתים התרחש דווקא לפני כשלוש-ארבע שנים", אמר סעדה.
הלקוחות, כך מתברר, לרוב אינם מתעניינים במה שמסופק להם כחלק מהסטנדרט, אלא נוהגים להביא אנשי מקצוע פרטיים ולהשקיע סכומים נוספים של מיליונים בהתאמות אישיות. גם הבניינים עצמם מבטאים מגמות חדשות - “לא שמים היום 40 דירות בבניין בן שש קומות, זה צפוף מדי. הסטנדרט השתנה לגמרי".
אז מה צופן העתיד לשוק הנדל"ן בתל אביב? למרות הקשיים והאתגרים, סעדה סבור שהשוק בתל אביב ימשיך להישאר אטרקטיבי ויציב לאורך זמן, גם אם מתמודד היום עם האטה זמנית: “היציבות הפוליטית תחזיר את הביטחון למשקיעים, והביקוש לדירות במרכז תל אביב לא ייעלם, כי זו עיר עם משאבים, תעסוקה ושירותים בלתי נגמרים. מי שמחפש דירה למגורים, כדאי שיתמקד באזורי המרכז ויצא מנקודת הנחה שמדובר בהשקעה לטווח ארוך. מי שמחפש להשקיע צריך להיות זהיר, ולבחון את ההשפעות הכלכליות והפוליטיות".
גם כאשר נדמה שהשוק שקט, או אפילו קפוא, מתחת לפני השטח רוחשת דינמיקה שמוכיחה פעם אחר פעם: הביקוש אומנם משתנה, אך לא נעלם. למציאות הנדל"נית הייחודית במרכז תל אביב אין אח ורע בשום מקום אחר בארץ - זו עיר שאין לה לאן לגדול, ולכן כל מטר רבוע בה נשקל בזהב.
התרעות פיקוד העורף