כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה "זמורה" בשיתוף המרכז האקדמי פרס התקיים במרכז האקדמי פרס רחובות ביום חמישי האחרון תחת הכותרת: "ממשבר לצמיחה: אתגרי שוק הנדל"ן בצל המלחמה".
אל הכנס הגיעו שרים, ראשי רשויות, בכירי מערכת התכנון, אנשי עסקים ויזמים כדי לדון בהשפעות המלחמה על שוק הדיור בישראל בהיבטי שיקום ותכנון צופה פני עתיד. במהלך היום נשמעו התבטאויות נוקבות מצד הדוברים הבכירים בנוגע למחירי הדירות, מצב שוק השכירות והאתגרים בשיקום הדרום והצפון.
בתחילתו של הפאנל דיבר סרוגו על מצב הקיפאון בשוק: "יש כרגע האטה במכירות. מי שבונה היום בת"א לא מוכר דירות, נכון לרגע זה, אם המלחמה תימשך והריבית לא תרד והממשלה תמשיך לזנוח את תחום הכלכלה, האינפלציה תמשיך לעלות והריבית לא תרד וככל שזה ימשיך תהיה ירידת מחירים גדולה".
דמרי תקף בחריפות את טענותיו של סרוגו וציין: "עיקר הצמיחה היא בפריפריה. היום דירה בנתיבות או אופקים עולה מעל מיליון וחצי שקלים שמבטאים עליה של מעל ל- 50% בתוך 3-4 שנים, לא רק במחיר אלא גם בהיקף המכירות", הדגיש דמרי.
"כשהתחילה המלחמה ותחושת הביטחון החלה לחזור ליישובי העוטף, ראינו כבר תוך חצי שנה עלייה ברמות המחירים ביישובים ובערים המופגזים ביותר והמחירים החלו לנסוק למעלה. פעם המחירים ירדו רק בשנים שלאחר המלחמות, וכעת נותר מצב הפוך - אנו רואים עלייה בעיצומה של מלחמה, אני לא חשבתי שזה יגיע לרמות האלה", הוסיף.
"כמו בקבוק סודה שמנערים אותו"
דמרי נשאל האם הירידה במחירי הדירות מהווה "סוג של תיקון", על כך הוא השיב בתמיהה: "על איזה ירידה אתם מדברים? אחוז וחצי לא נחשב ירידה, בוודאי שלא בתקופה של ריבית גבוהה, כל הזמן ציפינו שהריבית תרד. אנשים אמנם יושבים על הגדר בגלל הריבית הגבוהה, אבל אל תתבלבלו - הביקוש קיים, ככל שלא קונים עכשיו - ייקנו אחר כך יותר, זה כמו בקבוק סודה שאתה מנער אותו, וצוואר הבקבוק שקיים ישתחרר בעתיד הקרוב, וברגע שנראה ירידת ריבית, אנחנו נראה נהירה של עשרות אלפי משפחות בחזרה לשוק".
"אז נכון שכרגע מפרסמים שיש 80 אלף דירות על המדף לא מכורות. חבר'ה, מה זה 80 אלף דירות? יודעים מה זה? כל בקשה שעברה ועדה, כל בית שקיבל היתר בנייה, הוא נרשם בספירה הזאת. רק בדמרי יש לי מעל אלף דירות עם היתר שאני לא התחלתי לבנות- אבל הם נספרים, אבל מבחינתי הם לא קיימים, אז אם אנחנו ניקח בסך הכול, על כל מה שמדברים, לדעתי אתה לא מגיע ל-20 אלף יחידות מתוך ה-80", הסביר.
סרוגו התייחס לדבריו: "תמיד כשאני דיברתי בכנסת, בתקשורת, בכל מיני מקומות אמרו לי, אתה מדבר עם מפוזיציה, והצביעו עליי אצבע מאשימה. אי אפשר לשנות את הנתונים, עלינו מ- 50 אלף דירות לא מכורות של הקבלנים, וגם אז ספרו בצורה שגויה. זה עלה מ-50 אלף ל-82 אלף", תוך כדי דבריו, התפרץ דמרי וניסה לקטוע את דבריו אך סרוגו התעקש, "יגאל לא אתה לא תקטע אותי, אני לא קטעתי אותך".
"לבוא היום ולהגיד ששוק הבנייה לא נמצא במשבר - זה לשים את הראש בחול", המשיך. אך דמרי דחה את דבריו, "אנחנו חברת, אולי המובילה בתחום המגורים, אני לא מרגיש משבר, אני מרגיש פריחה ולא יודע על מה אתה מדבר".
סרוגו המשיך להסביר כי "יש כרגע עצירה במכירות. הקבלנים יצאו במבצעים מטורפים שאני לא הסכמתי להם. אני חושב שזו הייתה שגיאה קשה למכור ב-20/80, וברגע שזה נבלם, אז רואים עכשיו את העצירה במכירות. מי שבונה היום בתל אביב, ביותר מפורט - רובע 3, רובע 4, לא מוכר דירות. ראינו את מה שקורה בשדה דב בתל אביב. גם שם יש בעיה, יש עודף גדול מאוד של היצע".
לדבריו, "מה שקורה בחודשים האחרונים זה רק מחזק את מה שאמרתי, דיברו בעבר על זה שענף הבנייה או שוק הדיור יש לו בועה, וזה יתפוצץ בסוף ואני תמיד אמרתי - אין לו לא בועה ולא שום דבר, זה הכל עניין של ביקוש והיצע. שוק הבנייה בישראל הוא שוק תחרותי מאוד, ולכן אנחנו רואים גם את הכיוון ההפוך במצב של אי וודאות בגלל המלחמה".
"הצרכים הם צרכים, אני מסכים איתך, יגאל, הצורך בדירה הולך ועולה וזה באמת יהיה, בסוף זה יתפוצץ באיזשהו שלב. אבל נכון לרגע זה, אם המלחמה הזאת תימשך, והריבית תמשיך להיות גבוהה והממשלה לא תעסוק בענייני הכלכלה, תמשיך לא לעסוק, כמו שהיא עושה עכשיו - אין ניהול כלכלי במדינת ישראל. זה לא קיים. ולכן האינפלציה לא יורדת, ולכן הריבית לא יורדת".
האטה במכירות? תלוי את מי שואלים
דמרי התייחס לדבריו: "כמו שאמרנו קודם, הרבה אנשים מחכים על הגדר ולכן, בגלל זה זה הצטבר לכמות כזאת, אבל בסך הכל אם אני מסתכל במקרו ואנחנו שחקנים לטווח ארוך, לא במיקרו, אותי זה לא מעניין, אם עכשיו יצאו במבצע 20/80 וירד 2-3 אחוז. אנחנו הולכים למצוקה עוד יותר גדולה בטווח הארוך יותר. אם אני מסתכל בטווח של העשור הקרוב, מדינת ישראל תהיה מעל 12 מיליון תושבים, צריך לאכלס אותה באיזשהו מקום".
לאחר מכן הסביר: "חברות שהתמקדו באזור מסוים אחד, נניח אזור תל אביב, נכון שיש ירידה ועצירה, אז הם בבעיה. חברה כמו שלנו שבונה בכל הארץ תמיד יש לי את האיזון, או אני מוכר יותר טוב בבאר שבע פעם או אני מוכר יותר טוב באזור אשדוד או בנתניה, אז אין לי עם זה בעיה ודרך אגב אם כבר דיברת על שדה דוב - לנו בשדה דוב יש לנו מתחם שקנינו מכונס בזמנו של חנן מור של 450 יחידות דיור, אני זכיתי גם במכרז האחרון בעוד 275 יחידות דיור. אני אשמח מאוד לקנות עוד איזה 500 יחידות בשדה דוב, כי שם תהיה הרווחיות הכי טובה שיכולה להיות, בפרט ברמת המחירים, שאני מסתכל על מה אני קניתי".
לאחר מכן הזכיר גם את המבצע המדובר של חברת גינדי: "ודרך אגב רמות המבצעים שחברת גינדי יצאה ויצא מבצעים של 49 אלף זה לא מדויק כי זה מגיע לכיוון השישים בסוף, עם כל מיני סיפורים. אני מרשה את עצמי להגיד לכם שאני לא פרסמתי, ואנחנו כבר מעל 35 עסקאות או 34 עסקאות ברמה ממוצעת של קרוב ל-83 או-84 אלף שקל למטר, תלוי מי הקבלן. קונים אצלי ב80 ומשהו אלף שקל, למה? כי הם יודעים איפה הם קונים, יודעים מי בונה להם, יודעים מה השירות שיקבלו, איכות הבנייה והכל בסוף זה מבחן התוצאה בסוף עושה את שלו".
"התסכול הכי גדול זה שאתה יודע מה צריך לעשות - הדברים לא נעשים"
סרוגו, שסיים את תפקיד הכהונה כנשיא התאחדות הקבלנים, נשאל האם הוא חש מתוסכל מכל מה שקורה בתחום. "התסכול הכי גדול זה שאתה יודע מה צריך לעשות. והדברים לא נעשים. החוסן שלנו אינו רק בחזית אלא גם בעורף. ישנה אכזבה מביצועי הממשלה שלא מקבלת את ההחלטות הנכונות, ואני לא מדבר דווקא על היבטי התכנון, שם במישור התכנון נעשית עבודה נהדרת, אלא בדברים אחרים יש כישלון מוחלט".
לדבריו, "בשיווק קרקעות - יש עצירה מוחלטת ובמקום להוריד מחירים ולמכור כמויות גדולות, קורה בדיוק ההיפך ובקצב הזה מחירי הדיור יתפוצצו בהמשך. אני מסכים עם יגאל שפוטנציאל הפריפריה אדיר. אבל עם כל הכבוד שדרות אופקים ונתיבות זוכות להטבות אדירות, יש הגירה שלילית מב"ש לכיוון של הערים הללו, וזה לא סתם שמחירי הדירות עלו שם".
"אבל מה קורה בצפת? בעכו? בקרית שמונה? במטולה? בטבריה? בערד? בדימונה? יש שם בעיה ואחת הבעיות היא החוסן הביטחוני ועד שלא יהיה שקט מוחלט, יזמים לא יבצעו שם התחדשות עירונית. אין השקעה בתשתיות ראויות, ולא רק בכביש - תשתיות התרבות, תשתיות החינוך, אין שום סיבה נראית לעין מדוע אדם לא יגור בקרית שמונה ויעבוד בתל אביב. אתה יודע למה? כי הוא יעלה לרכבת של 350 קמ"ש ובתוך 45 דקות הוא מגיע מקריית שמונה לתל אביב, וזה העניין, העניין הוא להשקיע בתשתיות, צריך להשקיע בתשתיות ובאיכות החיים".
סרוגו המשיך למנות את המחסור בתשתיות: "חסרים בישראל 7 בתי חולים, למה המדינה לא מקבלת החלטה לבנות בתי חולים ולגייס את הכסף בשוק ההון? אפשר לשלב את המגזר העסקי בקרקע, רמ"י יכולה לגייס ביום אחד 300 מיליארד שקל ולכסות את הגרעון מהמלחמה, המדינה יכולה להפריט את רמ"י ל- 4 חברות ממשלתיות ולקצר תהליכי תכנון. וזה עניין של ראש הממשלה. ראש הממשלה צריך לשים את היד איך הוא רואה את מדינת ישראל בשנת 2040 ו-2050 ולהתחיל להתכונן לדבר הזה בכל החזיתות".
"לטווח הארוך אנחנו בקטסטרופה"
בשלב זה דמרי ביקש להתייחס לשאלה האם ירדו מחירי הדיור, "אני חושב שזה לא העניין. אם אנחנו מסתכלים מבחינת רמת המחירים, ירדו או לא ירדו, אם אתם שואלים אותי לטווח הארוך, אין סיכוי שזה יקרה. כי תשומות הבנייה עלו בין 20 ל-30 אחוז, לא יעזור שום דבר לאף אחד. הרי קבלן לא בונה לשם שמיים, הוא לוקח את המרווחים שהוא אמור להרוויח, והמחירים יתייצבו ואפילו יעלו. אני מקווה ומתפלל שהם לא יעלו יותר מידי, זה הכל".
התרעות פיקוד העורף