אחד הגורמים המרכזיים לשינוי הוא תיקון לחוק התכנון והבנייה שאושר בשנת 2025, ומאפשר להגדיל את שטח הממ"ד בדירות חדשות ובתוספות בנייה. במקום שטח מרבי של 9 מ"ר, ניתן כיום לתכנן ממ"ד בגודל של 12 עד 15 מ"ר, ואף לשלב בו שירותים וחדר רחצה. "ברגע שהחוק מאפשר גמישות", מסביר שניר, "הממ"ד מפסיק להיות חלל סגור ומוגבל, והופך לחדר שניתן לשלב בו שינה, עבודה או אירוח, בלי תחושת פשרה".
אלא שהגמישות התכנונית מלווה גם בעלויות לא מבוטלות. תוספת ממ"ד לדירה קיימת, הכוללת שלד ומעטפת בלבד, עולה בממוצע כ-90 עד 120 אלף שקל. עם עבודות גמר, חשמל, מיזוג, ריצוף ודלת וחלון תקניים, העלות מטפסת ל-150 עד 200 אלף שקל. הוספת חדר רחצה מייקרת את הפרויקט בעשרות אלפי שקלים נוספים, ולא מעט עבודות מגיעות לעלות כוללת של רבע מיליון שקל ואף יותר.
בבתים פרטיים ובדירות יוקרה נרשמת מגמה ברורה נוספת, מעבר מממ"ד תקני ל"חדר בטוח" או בונקר פרטי. מדובר במרחבים עם קירות עבים יותר מהנדרש, דלתות מתקדמות, מערכות אוורור עצמאיות ותשתיות המאפשרות שהות ממושכת.
"בבתים בשווי של מיליוני שקלים, ההשקעה הזו נתפסת כחלק טבעי מהפרויקט", אומר שניר. "זה שילוב של ביטחון, נוחות וערך נדל"ני". לדבריו, העלויות במקרים כאלה נעות לרוב בין 300 ל-500 אלף שקל, ולעיתים אף מעבר לכך.
בפרויקטים חדשים מדובר כמעט בדרישת סף, אך ההשפעה על שוק היד השנייה בולטת במיוחד. לדברי שניר, דירות ללא ממ"ד, או עם ממ"ד קטן ולא שימושי, מתקשות יותר להימכר ולעיתים נמכרות גם במחיר נמוך יותר. "לעומת זאת, ממ"ד שמתוכנן היטב, כזה שמתפקד כחדר רגיל, מגדיל בפועל את שטח הדירה השימושי", הוא אומר, "ובמקרים רבים גם מחזיר את ההשקעה בעת המכירה".
בשנתיים האחרונות מזהה שניר גם תופעה שמאפיינת בעיקר את העשירון העליון, בניית בונקרים פרטיים רחבי היקף שאינם מסתפקים בדרישות התקן. מדובר ביחידות מוגנות לכל דבר, עם גובה תקרה מלא, חדרי רחצה, שטחי אחסון ולעיתים גם אזורי עבודה, חדרי כושר או קולנוע ביתי. העלויות בפרויקטים כאלה עשויות להגיע לחצי מיליון שקל ואף למיליון שקל, אך מבחינה נדל"נית מדובר בהרחבת שטח פונקציונלי שמשפיעה על שווי הבית כולו, במיוחד באזורי ביקוש.
"הממ"ד הפך משיקול בטיחותי טכני לשיקול נדל"ני מרכזי" מסכם שניר. "החוק מספק את המסגרת, אך השוק הוא שמכתיב את הרף בפועל. כל עוד המציאות הביטחונית ממשיכה להשפיע על חיי היומיום, והרגולציה מאפשרת תכנון גמיש יותר, המרחב המוגן צפוי להישאר אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר באופן שבו מתכננים, מתמחרים ומוכרים דירות בישראל".
התרעות פיקוד העורף