במשך שנים נחשב שוק היוקרה הירושלמי לנישה קטנה ומעט מסתורית. פה ושם נמכרו וילה בטלביה, פנטהאוז בממילא או בית היסטורי ברחביה, בדרך כלל לאיש עסקים יהודי מעבר לים שחיפש לעצמו דירת נופש מול חומות העיר העתיקה. העסקאות הללו היו יוצאות דופן ונותרו בעיקר בגדר אנקדוטות בשוק נדל"ן שהתנהל בקצב משלו.
אלא שבשנה האחרונה נדמה שמשהו השתנה. בתוך חודשים ספורים בלבד נרשמה שורה של עסקאות חריגות: תושב חוץ שרכש שבע דירות בירושלים בכ-27 מיליון שקל; עסקה של יותר מ-90 מיליון שקל בנכס הצופה אל חומות העיר העתיקה; בניין יוקרתי שנמכר בכ-145 מיליון שקל; בית בן כמאה שנה שהחליף ידיים בעשרות מיליוני שקלים; ודיווחים על קהילות שלמות הרוכשות עשרות ואף מאות יחידות דיור בפרויקטים חדשים. כל אחת מהעסקאות הללו בפני עצמה יכולה להיחשב יוצאת דופן. יחד הן כבר מעלות שאלה רחבה הרבה יותר: האם מדובר ברצף מקרים נקודתיים, או בסימן לכך ששוק הנדל"ן הירושלמי משנה את פניו?
מאחורי הכותרות מסתתר סיפור גדול בהרבה מעסקאות יוקרה. זהו סיפור על כסף יהודי שמגיע מחו"ל, על יזמים שמתאימים פרויקטים מראש לקהילות מעבר לים, על שיווק שכמעט אינו מתבצע בישראל, ועל עיר אחת שהופכת בהדרגה למוקד משיכה בינלאומי לא רק מסיבות כלכליות, אלא גם מסיבות של זהות, קהילה וביטחון אישי.
אבל זהו גם סיפור על שתי ירושלים שונות לחלוטין. האחת היא ירושלים של רחביה, טלביה, המושבה הגרמנית וממילא - שוק נדל"ן מצומצם, שבו כל נכס פנוי הופך למוצר נדיר, והביקוש מצד תושבי החוץ כמעט שאינו יודע שובע. השנייה היא ירושלים של הקטמונים, קריית יובל, קריית מנחם ודרך חברון - עיר שנמצאת בעיצומה של אחת מתנופות ההתחדשות העירונית הגדולות בישראל, עם אלפי יחידות דיור חדשות שנבנות במקביל לשוק מקומי שמתקשה לעמוד במחירים הגבוהים.
משווקים מראש
עד לפני שנים לא רבות, מסביר שמעון, רבים מתושבי החוץ הסתפקו בדירה קטנה שתשמש אותם בתקופות החגים או בביקורים קצרים בישראל. כיום, לדבריו, המגמה משתנה, ולא רק בהיקף העסקאות אלא גם באופן שבו הן מתבצעות. “זה כבר לא עוד משפחה אחת שמחפשת כתובת בישראל, אלא קהילות שלמות שמבקשות לשמר גם בארץ את אורח החיים שהכירו מעבר לים".
0לדבריו, התהליך כבר בא לידי ביטוי בפרויקטים שהוא מלווה. "אנחנו מייצגים יזם שבונה פרויקט בירושלים של כ-200-250 דירות. קהילה אחת רכשה כ-40% מהדירות. כחלק מהמטלה הציבורית שהיזם נדרש להקים, הוא בונה בית ספר, וכיום נעשים מאמצים שהמוסד הזה ישרת את אותה קהילה. הרעיון הוא שבית הספר שיש להם היום בניו יורק יועתק למעשה לירושלים".
אם אכן מדובר במגמה שתתרחב, המשמעות רחבה בהרבה משיווק מוצלח של פרויקט כזה או אחר. היא מלמדת על שינוי עמוק בהרכב הביקושים, ועל כך שבמקרים מסוימים היזם כבר אינו מוכר דירות ללקוחות בודדים, אלא למעשה בונה סביב קהילה שלמה.
אלא שהתמונה, כפי שמתברר בהמשך, אינה חד-ממדית. בעוד שוק היוקרה הירושלמי נהנה מביקושים גבוהים ומקהל בינלאומי שמוכן לשלם מחירים גבוהים עבור נכסים נדירים, בשכונות אחרות של העיר מתנהל סיפור שונה לחלוטין, כזה שמעלה שאלות על יכולתם של תושבי ירושלים עצמם לרכוש דירה בעיר.
עוד הוא מוסיף כי הביקושים מצד תושבי חוץ לאזורים האלה גבוהים מאוד, וזה מה שמוביל לביקושים חזקים ולמחירים גבוהים שממשיכים לעלות ולשמור על יציבות.
"אם אנחנו ממשיכים לדבר על שוק היוקרה, לתושבי החוץ יש ביקושים כבר שנים רבות, והם רק הולכים ומתעצמים גם מאז הקורונה, וגם בעקבות המלחמה והאנטישמיות הגוברת בעולם. אנשים רוצים להגיע לפה, אם היום ואם בשנים הקרובות".
התחדשות אגרסיבית
החיפוש של תושבי החוץ אחר דירות הוא שונה לחלוטין. הם לא מחפשים ביד2 או במודעות בעיתון. כהן: "לרוב זה עובד מפה לאוזן דרך לקוחות מרוצים שמפנים אלינו חברים, או דרך עורכי הדין והיועצים שלהם. זו דרך עבודה אחרת לגמרי, שמבוססת קודם כל על אמון אישי, דיסקרטיות, מקצועיות וליווי של תהליך ארוך, משלב האיתור ועד סגירת העסקה וקבלת המפתח. יש לא מעט דוגמאות לעסקאות כאלה. למשל, מכרנו בניין ברחוב המלך דוד ב-180 מיליון שקל ללקוח אחד. בנוסף, בפרויקט במושבה הגרמנית מכרנו כ-80% מהדירות כבר בשלב החפירה".
עם זאת מחדד כהן, הביקושים כיום הרבה יותר רגועים. "אחת הסיבות לכך היא שמחירי הפתיחה כבר גבוהים מאוד, וקשה לזוגות צעירים או לאנשים שלא מחזיקים בדירה בירושלים להיכנס לשוק הזה. גם משפרי הדיור, שרוצים למכור את הדירה הישנה ולקנות חדשה, נתקלים בשוק יד שנייה הרבה יותר קשיח ואיטי. כשאין קונה לדירה הקיימת, קשה מאוד להתקדם לדירה הבאה. זה שוק מאוד מאתגר, ויהיה מעניין לראות בטווח הקרוב והבינוני איך יתאזן הפער בירושלים בין ההיצע הגדול לבין הביקושים הנמוכים".
התרעות פיקוד העורף