לפני שלושה שבועות, ב-15 ביולי, עשתה הנציבות האירופית מעשה נדיר. היא פתחה בהליכי הפרה נגד כל 27 מדינות האיחוד בבת אחת. הסיבה הייתה שאף אחת מהן לא השלימה במועד את הטמעת הדירקטיבה המעודכנת לביצועים אנרגטיים של מבנים, שנועדה לשנות בהדרגה את הסטנדרטים של שוק הנדל"ן האירופי.
שמאות בנקאית היא הערכת השווי שהבנק מזמין לנכס לפני אישור משכנתה, כדי לקבוע כמה כסף יהיה מוכן להלוות כנגדו. החשש שהתפשט בקרב משקיעים היה שבנק אירופי יפחית באופן אוטומטי 15%-25% משווי דירה ישנה או לא יעילה אנרגטית, וכך יקטין את סכום המימון ויחייב את הרוכש להביא הון עצמי נוסף.
ליבוביץ' מפריך את הטענה הזו. לדבריו, הרפורמה שעליה מבוססת הטענה, CRR3, נכנסה לתוקף כבר ב-1 בינואר 2025 והיא אכן מחמירה את כללי השמאות לצורכי אשראי, אך אינה קובעת הפחתה אוטומטית בשווי נכסים ישנים.
"היא מגבילה את יכולתו של הבנק להעלות את שווי הנכס מעבר לשווי במקור, ומחייבת אותו לעגן את ההערכה בממוצע היסטורי", הוא מסביר. "יעילות אנרגטית מופיעה שם דווקא כחריג שמתיר העלאת שווי - לא כמנגנון קיצוץ".
גם המחקרים הקיימים אינם מצביעים על ירידות חדות כפי שמתואר בחלק מהפרסומים. מחקר שנערך בשוק האירי מצא הנחה של כ-10.6% לנכסים בדירוגים F ו-G, ואילו מחקר בריטי מצא פערים של 0.5%, 2.5% ו-5% בנכסים בדירוגים E, F ו-G בהתאמה. כלומר, דירוג אנרגטי נמוך עשוי להשפיע על מחיר הנכס, אך אין בסיס לטענה שלפיה כל נכס ישן יספוג קיצוץ גורף של עד רבע משוויו.
אבל בעוד שהחשש מהפחתה אוטומטית בשווי מתברר כמוגזם, אי-הוודאות הרגולטורית דווקא ממשית. הנציבות האירופית פתחה בהליך נגד כל 27 מדינות האיחוד משום שאף אחת מהן לא השלימה במועד את הטמעת הדירקטיבה החדשה בחקיקה המקומית. המדינות קיבלו חודשיים להשיב למכתבי ההתראה, עד אמצע ספטמבר, ולאחר מכן הנציבות רשאית לעבור לשלב הבא בהליך ההפרה.
המשמעות היא שמי שחותם כיום על עסקה בליסבון יודע לפחות חלק מהמסגרת העתידית, בעוד שמי שרוכש דירה באתונה עושה זאת בערפל כמעט מלא. עדיין לא ידוע אם נכס ישן יחויב בשדרוג, מה תהיה עלותו, בתוך כמה זמן יהיה צורך לבצע אותו וכיצד הדבר ישפיע על השמאות ועל המימון.
לדברי ליבוביץ', "זה לא סיכון של 'הבנק יחתוך לי 20%'. זה סיכון גרוע יותר להתמודדות: אי-ודאות בלי לוח זמנים". מבחינת הרוכש, הסיכון אינו בהכרח ירידה מיידית במחיר הנכס, אלא האפשרות שהדרישות שייקבעו בהמשך ייצרו הוצאה שלא נלקחה בחשבון בעת החתימה.
מבחינת המשקיעים, הצעד המרכזי הוא לא להמתין עד שלב השמאות. ליבוביץ' ממליץ לבדוק את הדירוג האנרגטי של הנכס עוד לפני החתימה, ולוודא שהחוזה כולל תניית מימון ברורה שמגדירה מהו סכום המשכנתה המינימלי הנדרש ומה קורה למקדמה אם הבנק אינו מאשר אותו. בפורטוגל, שם המקדמה עשויה להגיע לעשרות אחוזים ממחיר הדירה, לניסוח הזה יכולה להיות משמעות כספית ישירה.
"הרגולציה האירופית אינה אויב של המשקיע. היא תייצר בסופו של דבר שוק שקוף ויציב יותר", מסכם ליבוביץ'. "אבל בתקופת המעבר, והיא כבר כאן, הפער בין מה שמשווקים בישראל לבין מה שכתוב בחוזה נפתח לרווחה. מי שסוגר אותו לפני החתימה, ולא אחריה, חוסך לעצמו את השנתיים הבאות".
התרעות פיקוד העורף