לפי הערכות שפורסמו בתקשורת הכלכלית, היקף המשכנתאות ההפוכות בישראל מוערך בכ-5 מיליארד ש"ח. אף שאין מדובר בנתון רשמי של בנק ישראל, הוא משקף את ההתרחבות המהירה של שוק האשראי כנגד דירות מגורים בגיל השלישי. מדובר בשוק שצומח סביב בעיה אמיתית: ישראלים רבים הם "עשירים בנכס ועניים בתזרים". הם גרים בדירה יקרה, לעיתים בשווי של מיליוני שקלים, אך בפועל לכודים בכלוב זהב.
כעת עולה לאוויר חלופה חדשה: מיזם "ויאז'ה ישראלית", בכתובת https://viager.co.il/ המציע לבעלי דירות בני 60 ומעלה אפשרות למכור עד שליש מדירתם בלבד, לקבל כסף כבר היום, ולהמשיך להתגורר בביתם לכל חייהם מכוח זכות מגורים מוסדרת ורשומה.
ההבדל המרכזי בין משכנתא הפוכה לבין מכירת שליש דירה הוא ההבדל בין חוב לבין עסקה סגורה.
במשכנתא הפוכה בעל הדירה מקבל הלוואה. לעיתים אין החזר חודשי שוטף, אך החוב אינו נעלם. הוא ממשיך לצבור ריבית, ולעיתים גם ריבית על הריבית, עד למועד הפירעון בעתיד. במכירת שליש דירה, לעומת זאת, אין הלוואה, אין החזר חודשי ואין חוב שתופח לאורך השנים. המוכר מוכר חלק מוגדר ומוגבל מהדירה, מקבל תמורה ידועה מראש, וממשיך לגור בביתו.
ההבדל בשקלים יכול להיות דרמטי. לדוגמה: בעל דירה בן 70 שדירתו שווה 3 מיליון ש"ח מבקש לשחרר כסף מהנכס. במכירת שליש, שווי השליש התיאורטי הוא כמיליון ש"ח, אך מאחר שהמוכר ממשיך להתגורר בדירה לכל חייו, מחיר השליש מהוון בהתאם לזכות המגורים. בתרחיש שמאי-אקטוארי לדוגמה, התמורה עשויה להיות בסדר גודל של כ-600-700 אלף ש"ח במזומן, בלי החזר חודשי ובלי חוב עתידי.
באפיק של משכנתא הפוכה, לעומת זאת, הלוואה של 500 אלף ש"ח בריבית שנתית של 5%, שאינה משולמת מדי חודש, תצמח לכ-1.04 מיליון ש"ח בתוך 15 שנה ולכ-1.33 מיליון ש"ח בתוך 20 שנה. החוב הזה ייגרע בעתיד משווי הדירה או מהירושה. במכירת שליש דירה, החלק הנמכר ידוע מראש, ולפחות שני שלישים מהדירה אינם נמכרים ונשארים בבעלות המוכר ומשפחתו, בכפוף לכל דין, הסכם ונסיבות פרטניות.
הנתונים בדוגמה נועדו להמחשה בלבד. כל עסקה מחייבת שומת מקרקעין, תמחור אקטוארי, בדיקת מס, בדיקה משפטית וייצוג עצמאי לכל צד.
"גיל 55 הוא לא גיל זקנה", אומר חיים אטקין, שמאי מקרקעין ותיק, מחבר הספר "בועת נדל"ן" ומייסד המיזם. "כאשר כבר בגיל הזה אנשים נדרשים לשחרר כסף מתוך הדירה, זו נורת אזהרה כלכלית. היא מלמדת שהבעיה אינה רק של קשישים בסוף חייהם, אלא של דור שלם שמחזיק נכס יקר, אבל מתקשה לחיות ממנו. הדירה הפכה לכלוב זהב".
לדברי אטקין, "אנשים לא תמיד מבינים שחוב שאינו משולם הוא חוב שגדל. במכירת שליש דירה אין חוב שגדל בחשכה. מוכרים חלק ידוע ומוגבל מהדירה, מקבלים כסף היום, ממשיכים לגור בבית, ומשאירים את עיקר הבעלות במשפחה. זה לא פתרון שמתאים לכל אחד, אבל זו חלופה שחייבת להיות על השולחן".
המודל של "ויאז'ה ישראלית" נשען על רעיון הוויאז'ה המוכר באירופה, אך מותאם לשוק הישראלי. בניגוד למודל הקלאסי, שבו לעיתים נמכרת הדירה כולה והמוכר ממשיך לגור בה, המודל הישראלי מבוסס על מכירה חלקית בלבד - עד שליש דירה.
הרף של שליש אינו מקרי. בדיני מיסוי מקרקעין בישראל קיימת התייחסות מיוחדת להחזקה בחלק מדירה שאינו עולה על שליש, בין היתר בהקשרים של דירה יחידה ודירה נוספת. לכן, במקרים מתאימים, רכישת עד שליש דירה עשויה להיות מעניינת גם למשקיעים ורוכשים המבקשים להיחשף לשוק הנדל"ן בסכום נמוך יחסית, בלי לרכוש דירה שלמה. עם זאת, במיזם מדגישים כי אין מדובר בהבטחת מס אוטומטית, וכל עסקה מחייבת בדיקה פרטנית, ייעוץ מס וייצוג משפטי נפרד.
החידוש המרכזי של viager.co.il אינו רק הרעיון הכלכלי, אלא הקמת זירה פעילה: בעלי דירות יכולים להירשם לקבלת הצעות למכירת עד שליש מדירתם; משקיעים ורוכשים יכולים להירשם כצד רוכש; ועורכי דין יכולים להירשם לליווי צדדים בעסקאות מסוג זה.
כל עסקה במודל נועדה להתבצע בליווי מקצועי הכולל שומת מקרקעין, תמחור אקטוארי של זכות המגורים, בדיקה משפטית ותכנונית של הדירה, הסדרת זכות המגורים, חלוקה מוסכמת של הוצאות הבית, הסכם מפורט ורישום זכויות. זכות המגורים נועדה להירשם בלשכת רישום המקרקעין, כך שתעמוד גם מול צד שלישי: אם הרוכש יעביר את חלקו לאחר או יילך לעולמו, זכות המוכר להמשיך להתגורר בביתו אינה נפגעת. כל צד נדרש לייצוג משפטי עצמאי.
"המטרה אינה לדחוף אנשים למכור חלק מהדירה", מדגיש אטקין. "להפך. המטרה היא לשים על השולחן השוואה אמיתית. לפעמים משכנתא הפוכה תהיה הפתרון המתאים. לפעמים מכירה מלאה תהיה נכונה יותר. לפעמים הפתרון הנכון יהיה בתוך המשפחה. אבל כאשר החלופה היא חוב שמצטבר על הבית לאורך שנים, הציבור חייב להכיר גם מודל אחר: מכירה מוגבלת של חלק קטן מהדירה, בלי לעזוב את הבית ובלי ליצור חוב עתידי לא ידוע".
המיזם פונה בשלב הראשון לשלושה קהלים מרכזיים: בעלי דירות בני 60 ומעלה המבקשים להפוך חלק מהדירה למזומן בלי לעזוב את הבית; משקיעים ורוכשים המעוניינים לבחון רכישת חלק מדירה במחיר מהוון; ועורכי דין המבקשים ללוות עסקאות חדשות המשלבות מקרקעין, מיסוי, ירושה, משפחה והגנה על אזרחים ותיקים.
התרעות פיקוד העורף