חוסר הוודאות סביב קרקעות הכנסייה בירושלים כבר גובה מבעלי הדירות מחיר כבד: לפי מחקר של חוקרים מהאוניברסיטה העברית, הנזק המצטבר מתקרב למיליארד שקל. הסכום משקף הן את הירידה במחירי הנכסים והן עסקאות שלא יצאו לפועל בשל אי הוודאות באשר לעתיד זכויות הקניין.
גרסה מוקדמת של המחקר הוצגה בשנה שעברה בכנס אקדמי ואף סוקרה בתקשורת, אולם מאז נוספו לו ניתוחים חדשים שמכמתים את הנזק המצטבר ומנסים להעריך את הסיכון שהשוק מייחס לאפשרות של אובדן הזכויות.
בחלק מהמקרים מדובר בנכסים סמוכים מאוד זה לזה, כאשר בצד אחד של הרחוב נמצאות דירות עם זכויות קניין בטוחות, ובצדו השני דירות שהחכירה עליהן מתקרבת לסיומה.
הבעיה המרכזית אינה עצם העובדה שמדובר בחכירה. בישראל יש דירות רבות המוחזקות בחכירה ארוכת טווח, כאשר מנגנון הארכת הזכויות בהן מוסדר. בקרקעות הכנסייה המצב שונה: בחלק מהחוזים קיימות אפשרויות להאריך את תקופת החכירה, אולם התנאים לכך אינם תמיד ברורים.
ככל שהחכירה מתקצרת, המחיר צונח
גבעתי וריגבי ביקשו לבדוק כיצד אי הוודאות הזו מתורגמת לכסף. לצורך כך השתמשו בכלל עסקאות המגורים שבוצעו בירושלים בין השנים 2004 ל-2024, והשוו בין דירות הנמצאות על קרקע שבה הזכויות אינן ודאיות לבין דירות סמוכות שבהן זכויות הקניין בטוחות.
התוצאה המרכזית מצביעה על פער משמעותי במחיר. לאחר שקלול ההבדלים בין הנכסים, דירות על קרקע שבה זכויות הקניין אינן ודאיות נמכרות במחיר למ"ר הנמוך ביותר מ-14% לעומת דירות דומות עם זכויות בטוחות.
אלא שהפגיעה אינה מסתכמת במחיר. גם הסיכוי למצוא קונה נמוך משמעותית: ההסתברות לביצוע עסקה בנכס עם זכויות לא ודאיות נמוכה בכ-19%-25% לעומת נכס דומה עם זכויות בטוחות.
ככל שמועד סיום החכירה מתקרב, התמונה מחמירה. בדירות שלהן נותרו יותר מ-51 שנות חכירה, פער המחירים לעומת דירות עם זכויות בטוחות עומד על כ-3% בלבד. כאשר נותרו 41-51 שנים, הפער כבר מגיע לכ-10%. בדירות שנותרו להן 11-40 שנים עד תום החוזה, המחיר נמוך בכ-30% בממוצע.
גם התפתחות המחירים לאורך השנים ממחישה את השינוי. עד סביב שנת 2013 נעו מחירי הדירות בשתי הקבוצות באופן דומה יחסית. לאחר מכן החל להיפתח פער שהלך והתרחב. החוקרים מציינים כי התהליך התרחש במקביל להתקרבות מועדי פקיעת החוזים, למכירת קרקעות למשקיעים פרטיים ולעלייה בדיון הציבורי והפוליטי סביב הסוגיה.
תג המחיר: כמעט מיליארד שקל
בשנה שחלפה מאז הצגת הגרסה המוקדמת של המחקר נוספו לו שני ניתוחים מרכזיים. הראשון מצמיד לראשונה תג מחיר מצרפי להשפעת אי הוודאות.
לפי החישוב שהוסיפו החוקרים בגרסה העדכנית, הפגיעה במחירי הדירות והעסקאות שלא יצאו לפועל מסתכמות בנזק של קרוב למיליארד שקל. החישוב כולל הן את ההנחה במחירי העסקאות שבוצעו והן עסקאות שלפי האומדן כלל לא יצאו לפועל בשל חוסר הוודאות.
הניתוח השני מנסה להבין מה המחירים עצמם מלמדים על הערכת הסיכון של השוק. החוקרים בנו מודל המבוסס על הערך הנוכחי של הזכות להשתמש בנכס לאורך השנים שנותרו בחוזה.
אילו הקונים היו מניחים שבעלי הדירות יאבדו בוודאות את זכויותיהם ביום פקיעת החכירה, מחירי הדירות היו אמורים להיות נמוכים משמעותית מאלה שנצפו בפועל.
לפי החישוב, המחירים בפועל עקביים עם הסתברות של כ-38% לכך שבעלי הדירות יאבדו את זכויותיהם בתום תקופת החכירה. כלומר, השוק אינו מתייחס לאובדן הזכויות כתרחיש ודאי, אך הוא בהחלט מייחס לו סיכון משמעותי.
מעניין עוד יותר הוא השינוי לאורך זמן. לפני 2017, ההסתברות המשתמעת מהמחירים עמדה על כ-27%. משנת 2017 ואילך היא עולה לכ-52%. החוקרים מצביעים על כך שהעלייה התרחשה במקביל לזינוק בחשיפה הציבורית לסוגיה, למכירת קרקעות הכנסייה למשקיעים פרטיים ולדיונים הפוליטיים סביב פתרון אפשרי.
לדברי ריגבי וגבעתי, "הממצאים מלמדים שאי ודאות משפטית אינה עניין תיאורטי בלבד, אלא גובה מחיר כלכלי משמעותי גם בשוק דיור יוקרתי ובכלכלה מפותחת. השוק מתמחר את הסיכון עשרות שנים לפני פקיעת החכירות, דרך מחירים נמוכים יותר ופחות עסקאות, והפערים גדלים ככל שמתקרבים למועד סיום החוזים.
במילים אחרות, מאות המשפחות שמתגוררות בנכסים הללו כבר משלמות היום את מחיר אי הוודאות, עוד לפני שהתברר מה יקרה בפועל לזכויות שלהן".
עם זאת, הם מדגישים כי "השוק אינו מניח שאובדן הזכויות ודאי. מניתוח המחירים עולה שהשחקנים בשוק מייחסים לתרחיש הזה הסתברות משמעותית, אך חלקית, שעלתה בשנים האחרונות.
לכן, הסדרה חקיקתית או הבהרה משפטית ברורה לגבי עתיד החכירות עשויות להחזיר ערך כלכלי לבעלי הדירות ולעורר מחדש את הפעילות בשוק, עוד הרבה לפני שמועד הפקיעה בפועל מגיע".
התרעות פיקוד העורף