"רשות המסים בוחנת את המהות הכלכלית של העסקה", מסביר למעריב עו"ד ורו"ח יפתח שמחוני, שותף ומנהל מחלקת המיסים במשרד פרופ' ביין ושות'. לדבריו, השאלה היא לא רק אם כסף עבר מיד ליד, אלא מה סוכם בין הצדדים, מי נהנה מהעבודות והאם יש קשר בין השיפוץ לבין ההנחה בשכר הדירה.
"אם ההסכמה היא שבמקום לשלם את דמי השכירות במזומן, השוכר ישפץ את הדירה על חשבונו, בהחלט עלולה להתעורר שאלת מס", אומר שמחוני. "מבחינה כלכלית המשכיר קיבל תמורה עבור השימוש בנכס, רק בדרך אחרת". עם זאת, לא כל תיקון שעושה שוכר בדירה הופך מיד להכנסה של בעל הבית. צביעה שוטפת, התקנת פריטים לצורכי השוכר או עבודות שבוצעו על דעתו בלבד, בלי קשר להפחתה בשכר הדירה, לא בהכרח ייחשבו לתשלום בשווה כסף.
"צריך לבחון מי יזם את העבודות, מי הנהנה העיקרי מהן, האם הן נשארות בנכס גם אחרי תקופת השכירות והאם דמי השכירות ירדו בעקבותיהן", מסביר שמחוני. "עצם העובדה ששוכר השקיע מכספו על נכס שכור אינה הופכת באופן אוטומטי את ההוצאה להכנסה של בעל הבית".
המצב מסתבך כאשר רק חלק מהשיפוץ קשור להנחה. שמחוני מציין מקרה בו נתקל שבעל הדירה העניק הנחה של 1,500 ₪ בחודש במשך שנה, והשוכר השקיע 40 אלף שקל בשיפוץ, כאשר חלק מהעבודות נעשות לנוחותו וחלקן משביחות את הדירה לטווח ארוך. "במקרה כזה נדרש לבחון מה בדיוק קיבל כל צד ומה הקשר בין ההנחה לבין העבודות".
גם אם השיפוץ נחשב להכנסה של בעל הדירה, לא בהכרח כל סכום ששילם השוכר לקבלן ייחשב להכנסה שלו. יש לבחון את שווי ההטבה שקיבל בעל הנכס, ולעיתים מדובר כבר בשאלה שמאית.
בדירת מגורים לכך עשויה להיות משמעות נוספת. אם השיפוץ נחשב חלק מהכנסת השכירות, הוא עשוי להשפיע גם על בחינת תקרת הפטור ועל מסלול המס שחל על המשכיר. "משכיר עלול לחשוב שכל עוד הוא מקבל סכום נמוך יחסית במזומן הוא נמצא מתחת לרף מסוים", אומר שמחוני, "אבל אם לצד הכסף הוא מקבל גם תמורה בשווה כסף, צריך לבחון את התמונה המלאה על מנת להימנע מהפרות דיווח".
גם לעיתוי שבו מבוצע השיפוץ עשויה להיות משמעות. בין היתר, יש לבחון את מועד ביצוע העבודות, את משך תקופת השכירות ואת השלב שבו ההשבחה עוברת בפועל לידי בעל הנכס. לכן, כאשר מדובר בהסדר משמעותי, שמחוני ממליץ שלא להסתפק בהבנות בעל פה, אלא לעגן מראש את התמורה ואת חלוקת האחריות בין הצדדים בהסכם.
התרעות פיקוד העורף