"המדינה לא מבינה את הסיטואציה"
ברנדט הבהירה כי שילוב דיור להשכרה בתוכניות אינו רק מדיניות תכנונית, אלא נשען גם על הוראות החוק הנוגעות לדיור בהישג יד. לדבריה, השינוי הדמוגרפי בישראל מחייב להרחיב את מגוון פתרונות הדיור. "אנחנו כבר עשרה, מעל עשרה מיליון תושבים, האוכלוסייה הרבה יותר מגוונת, וצריך לתת מענה למגוון צרכים של תושבי המדינה", אמרה. לדבריה, בניגוד לישראל, במדינות רבות באירופה ובארצות הברית מגורים בשכירות לאורך שנים אינם נתפסים כברירת מחדל של מי שאינו מסוגל לרכוש דירה, אלא כצורת מגורים בפני עצמה.
ברנדט ציינה כי בחלק מהתוכניות שיעור הדיור להשכרה עומד על 15%, ובאחרות הוא יכול להגיע ל־30%, אך הבהירה כי אין כיום יעד ארצי שקובע איזה חלק מכלל הדירות בישראל אמור להיות בשכירות ארוכת טווח. "עוד אין לנו את השאיפה הזאת", אמרה. לדבריה, גם קביעת שיעור בתוכנית אינה מבטיחה שהדירות אכן ימומשו מיד, משום שהשוק תלוי בגורמים חיצוניים, ובראשם סביבת הריבית.
יפת סיפר כי קבוצת שבירו נכנסה לתחום השכירות ארוכת הטווח בשנים 2021–2022, בתקופה שבה הריבית הייתה נמוכה בהרבה. מאז, לדבריו, השתנו לחלוטין תנאי השוק – והחברה נאלצה לשנות החלטות שהתקבלו רק זמן קצר קודם לכן. "היום מה שמוביל אותנו זה התשואה", אמר. לדבריו, כל פרויקט נבחן מחדש לפי עלויות ההקמה, המימון וההכנסות הצפויות.
כדוגמה הביא את פרויקט השכירות ארוכת הטווח של הקבוצה באשדוד. שבירו מחזיקה כיום ב־25% ממנו, לאחר שהכניסה כשותפות את מגדל, המחזיקה 50%, ואת קרן רנטיט עם 25% נוספים. אלא שלטענתו, גם הכנסת גופים מוסדיים בעלי הון זול וארוך טווח נתקלה בבירוקרטיה ממושכת. "לקח לנו בערך עשרה חודשים ליישם את ההסכם שחתמנו עליו", אמר. "זה אומר משהו – שהמדינה לא מבינה את הסיטואציה".
"שלוש שנים להוציא היתר – אין לזה הסבר"
קרדי הציג ניסיון אחר, ארוך יותר. לדבריו, פרשקובסקי החלה לעסוק בשכירות ארוכת טווח בארצות הברית כבר ב־2008, וכשהתחום החל להתפתח בישראל החליטה להפוך אותו לאחד ממנועי הפעילות המרכזיים של הקבוצה. כיום, לדבריו, לפרשקובסקי כ-4,500 יחידות דיור להשכרה – בנויות, בביצוע או בתכנון – בין היתר בתל אביב, רמלה, לוד ורמת גן. "אם אני משווה את התחום הזה בין ישראל לבין העולם, אז אנחנו באמת בחיתולים מכל הבחינות", אמר.
לדבריו, אחת הבעיות בישראל היא ערבוב בין דירות למכירה לבין דירות להשכרה באותו פרויקט. הניסיון של החברה, אמר, לימד אותם להימנע ככל האפשר ממבנה שבו רוכשי דירות פרטיים חולקים מערכות וחניונים עם גוף שמחזיק מספר גדול של דירות להשכרה. קרדי גם הדגיש כי בניין להשכרה אינו יכול להיות מתוכנן כמו בניין רגיל למכירה. "דיור להשכרה מצריך דברים אחרים לגמרי", אמר.
קרדי הצביע על שורה של חסמים שמייקרים את המוצר בישראל. לדבריו, עלויות הבנייה עלו בכמעט 30% בחמש השנים האחרונות, ולעיתים נבנו פרויקטים שלמים בזמן שתשתיות חשמל טרם היו מוכנות. הוא סיפר על שכונה במרכז הארץ שנבנתה ללא חיבור חשמל בזמן, דבר שלטענתו גרר הוצאות של עשרות מיליוני שקלים ליזמים. לדבריו, גם הליכי הרישוי ממושכים בצורה חריגה.
"להוציא היתר בנייה במדינת ישראל לוקח שלוש שנים. אין לזה הסבר הגיוני ואין לזה אח ורע בשום מקום אחר בעולם", אמר. הוא הוסיף כי גם המתנה לבדיקות חברת החשמל בסיום הפרויקט עלולה להימשך חודשים. לדבריו, הריבית האפסית שאפיינה את השוק בעבר "לא תחזור", ולכן כל עיכוב מתגלגל ישירות למחיר שמשלם בסופו של דבר הדייר. "אם דירה פעם היה עולה לי לבנות אותה 300 אלף שקל והיום עולה לי לבנות מיליון ו־300 אלף שקל – את המיליון שקל האלה מישהו צריך לשלם".
ומה קורה בפריפריה?
ברנדט הודתה כי החדרת מודל השכירות ארוכת הטווח לפריפריה ולמגזרים מסוימים מורכבת הרבה יותר. לדבריה, בחברה הערבית והדרוזית אפילו דירות קטנות הן לעיתים מוצר שקשה להטמיע, ועל אחת כמה וכמה שכירות מוסדית לטווח ארוך. עם זאת, היא טענה שהמדינה חייבת להסתכל קדימה. לדבריה, ניתן להפחית את שיעור הדיור להשכרה בתוכניות כאשר קיימים נימוקים תכנוניים, כלכליים או אזוריים – אך עדיין צריך להתחיל לייצר את האפשרות גם במקומות שבהם הביקוש כיום מוגבל.
בהמשך, יפת הציג כמה צעדים שלדעתו יכולים להחזיר יזמים למכרזים. הראשון הוא מס הרכישה. לדבריו, יזם שרוכש קרקע לפרויקט משלם מס רכישה של 6%, בעוד גוף מוסדי שרוכש ממנו בהמשך את הפרויקט משלם שיעור נמוך בהרבה. הצעה נוספת היא שהמדינה תעניק ערבויות שיאפשרו לגופים מוסדיים לממן פרויקטים בריבית זולה יותר – בדומה למהלכים שנעשו בעבר בתחום התשתיות. לדבריו, גם תוספת זכויות בנייה יכולה לשפר את הכדאיות הכלכלית.
יפת הציע גם לחבר בין מדיניות הדיור להשכרה לבין ההטבות למשרתי מילואים – למשל באמצעות הקצאת חלק מהדירות בפרויקטים לזכאים מקרב המילואימניקים. קרדי מצדו חזר לנקודה הבסיסית ביותר: מחיר הקרקע והפיתוח. לדבריו, כאשר עלות הפיתוח לבדה יכולה להתקרב ל־300 אלף שקל ליחידת דיור, יש מכרזים שפשוט אינם יכולים להיות כלכליים.
"בסוף חייב להיות איזה מודל כלכלי ראוי, רווחי, כי אף אחד לא עובד בהתנדבות", אמר. לדבריו, אם המדינה רוצה להפוך את הדיור להשכרה ל"מנוע מחולל שינוי", היא חייבת לרתום יחד את רמ"י, הרשויות המקומיות, מוסדות התכנון, מערכת המימון והיזמים – ולבנות מודל שמפגיש בין היעדים התכנוניים לבין המציאות הכלכלית.
המסר שעלה מהפאנל היה כמעט מוסכם: הביקוש לשכירות ארוכת טווח צפוי לגדול, והמדינה רוצה להרחיב את התחום. אלא שבין התכנון לבין המימוש נפער כיום פער משמעותי. כל עוד הריבית, מחירי הקרקע, המיסוי והבירוקרטיה אינם מאפשרים ליזמים להגיע לתשואה סבירה – גם תוכניות שמקצות עשרות אחוזים לדיור להשכרה עלולות להישאר על הנייר.
התרעות פיקוד העורף