לפי המשרד, התוכנית גובשה במסגרת עבודת מטה רחבה שכללת כת בחינת מצב השוק בישראל, השוואה למודלים הנהוגים במדינות אחרות, תהליך למידה מול ה-OECD, לצד שיח עם משרדי ממשלה, השלטון המקומי, גורמי מקצוע ונציגים מהשוק.
מהתוכנית עולה כי כיום הטיפול בשוק השכירות מפוזר בין כמה גופים ממשלתיים, בעוד תשתית הנתונים הקיימת אינה מאפשרת לקבל תמונה מלאה על השוק. במשרד מזהים גם מחסור משמעותי בשכירות מוסדית ארוכת טווח ופערי כוחות בין שוכרים למשכירים.
2.5 מיליון ישראלים חיים בשכירות
מהמסך עולה כי כ-30% ממשקי הבית בישראל, המהווים כ-2.5 מיליון בני אדם, מתגוררים כיום בשכירות. היקף הפעילות בשוק מוערך בכ-50 מיליארד שקל בשנה, ובמשרד מציינים כי מדובר בשוק שנמצא במגמת צמיחה.
אלא שלמרות היקפו, השוק נשען כמעט לחלוטין על משכירים פרטיים. השכירות המוסדית ארוכת הטווח מהווה לפי המסמך כ-1% בלבד מהדירות המושכרות בישראל. משך חוזה השכירות הממוצע עומד על כ-13.5 חודשים בלבד, ובמשרד מציינים כי מדד הרגולציה של שוק השכירות בישראל עומד על 0.03 בלבד, מהנמוכים במדינות ה-OECD.
עוד מודגש כי המשמעות היא שוק שמתאפיין בחוסר ודאות עבור שני הצדדים, במידע חלקי ובמחסור בתשתית מוסדית שתאפשר לשכירות להפוך לאפשרות מגורים יציבה לאורך זמן.
השינוי בתפיסה נובע גם מכך שהשכירות כבר אינה בהכרח תחנת מעבר בדרך לרכישת דירה. לפי התוכנית, עבור צעירים, משפחות, יחידים ואוכלוסיות מוחלשות היא הפכה לפתרון מגורים ממושך, ולכן נדרש להתייחס אליה כחלק מרכזי ממדיניות הדיור ולא רק כפתרון זמני.
למה למדינה אין תמונה מלאה של מחירי השכירות?
אחד החסמים המרכזיים שמזהה התוכנית הוא המחסור בנתונים. במשרד טוענים כי נתוני הלמ"ס אינם מספקים תמונה מלאה של שוק השכירות, בין היתר משום שחלק משמעותי מהעסקאות אינו מדווח באופן שמאפשר למדינה לעקוב אחר המחירים בזמן אמת.
בין הסיבות שמונה המסמך נמצאת תקרת הפטור ממס הכנסה על הכנסות משכר דירה, שעומדת על 5,654 שקל, ומביאה לכך שחלק מהשוק אינו מדווח. בנוסף, אין כיום רישום מוסדר של חוזי שכירות.
גם מאגרי המידע הקיימים אינם מכסים באופן מלא דירות מפוצלות, יחידות דיור שאינן מוסדרות, שכירות משנה ושכירות קצרה, דוגמת Airbnb. בנוסף, הנתונים אינם משקפים באופן מלא את שינויי המחירים שמתרחשים כאשר שוכר חדש נכנס לדירה.
לכן, אחד המהלכים המרכזיים שמציע המשרד הוא יצירת תשתית נתונים לאומית לשוק השכירות. במסגרת זו מוצע להרחיב את חובת הדיווח על נכסי שכירות, לצד אפשרות ליצירת מנגנון דיווח וולונטרי שיתבסס על תמריצים. התוכנית מציעה גם לבחון איסוף מידע מפלטפורמות פרטיות והקמת מאגר מרכזי שיאפשר ניתוח נתונים וחיזוי מגמות.
דירה להשכיר - לא נגישה לכלל האוכלוסייה
נדבך נוסף בתוכנית נוגע להרחבת השכירות ארוכת הטווח. במסמך מצוין כי הקמת חברת "דירה להשכיר" ב-2013 נועדה להגדיל את היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך, אולם קצב המימוש עדיין נמוך יחסית ליעדים.
נכון ל-2024, אוכלסו כ-5,200 דירות מתוך כ-17,300 יחידות דיור שנמצאות בשלבי ביצוע. גם בקצב השיווק נרשם פער: בשנת 2024 שווקו 3,736 יחידות דיור, לעומת יעד של 8,182 יחידות.
בעיה נוספת שעליה מצביעה התוכנית היא מחירי השכירות. לפי המשרד, הדירות המוצעות במסגרת השכירות ארוכת הטווח אינן נגישות במידה מספקת לעשירונים 1-5, ולכן נדרש לצמצם את הפער בין מחירי השכירות לבין יכולת התשלום של משקי הבית באוכלוסיות אלה.
הכלים: מתמריצים ליזמים ועד הקצאת קרקעות
התוכנית מציגה סל צעדים בכמה מישורים. הראשון הוא הקמת גוף ממשלתי מתכלל לשוק השכירות, שירכז ידע, יגבש מדיניות כוללת ויתאם בין משרדי הממשלה והגופים השונים. לצדו מוצע להקים ועדת היגוי בין-משרדית.
במישור התכנוני והקרקעי מציע המשרד לייצר כלים שיקדמו בנייה ייעודית להשכרה. בין היתר מדובר בשימוש בקרקעות ציבוריות, התאמת תכנון סטטוטורי, יצירת מודלים ייעודיים למכרזים והרחבת הפעילות של חברת "דירה להשכיר"
במשרד מציעים גם כלים כלכליים לעידוד השכירות ארוכת הטווח, ובהם תמריצים ליזמים, למשכירים לטווח ארוך ולחברות ניהול, לצד הכוונת מימון מוסדי וגיוס הון פרטי.
בנוסף, התוכנית מציעה לשלב פתרונות שכירות בתהליכי התחדשות עירונית, באמצעות סימון מרחבים לשכירות בתוכניות גדולות, מודלי בנייה מותאמים ומודלים של התחדשות עירונית המשמרים דירות להשכרה.
וגם: מנגנון תלונות ועיצומים
אחד המהלכים שמציעה התוכנית נוגע להסדרת היחסים בין שוכרים למשכירים. במסגרת זו מציע המשרד לקדם מנגנון לבירור תלונות והטלת עיצומים כספיים, שיאפשר אכיפה נגישה ומהירה של חוק השכירות.
במקביל, במשרד מתכננים ליישם את המלצות התוכנית באופן מדורג, כאשר צעדים המצויים בסמכות המשרד יקודמו באמצעות הכלים הקיימים, ובמקביל יקודמו מול הממשלה והכנסת החלטות ותיקוני חקיקה הנדרשים ליישום יתר ההמלצות.
האתגר: להפוך את התוכנית למדיניות
במשרד מתכננים ליישם את ההמלצות בהדרגה באמצעות תוכנית עבודה רב-שנתית ואף מציינים כי בכוונתם לקדם חלק מתיקוני החקיקה כבר במסגרת חוק ההסדרים הקרוב.
אלא שהתוכנית עצמה מצביעה על שורה של חסמים שעלולים לעכב את היישום. הקמת גוף חדש תחייב הכרעה ממשלתית והגדרה מחודשת של תחומי האחריות מול גופים שכבר פועלים בתחום. בנוסף, יהיה צורך בתקציב ייעודי להקמת הגוף, לפיתוח תשתיות המידע ולגיוס כוח אדם מקצועי.
גם חלוקת הסמכויות צפויה להיות מורכבת. במשרד מציינים כי יהיה צורך למפות את הגופים השונים, את הסמכויות שכבר קיימות בידיהם ואת מנגנוני הרגולציה והמידע, ולבנות ביניהם שגרת עבודה מסודרת.
"הגיע הזמן ששוק השכירות יקבל את המקום הראוי לו במדיניות הדיור הלאומית", אמר מורגנשטרן. לדבריו, התוכנית נועדה להרחיב את היצע השכירות ארוכת הטווח, לייצר ודאות גדולה יותר לשוכרים ולמשכירים ולשפר את תשתית המידע.
התרעות פיקוד העורף