ההתחדשות העירונית בישראל היא אחד ממנועי הפעילות המרכזיים בשוק הנדל"ן למגורים כיום. לצד פרויקטים נקודתיים של פינוי-בינוי, הולכת ומתרחבת בשנים האחרונות מגמה של התחדשות במתחמים גדולים ואף בשכונות שלמות.
עכשיו דמיינו לעצמכם רהיטים, מטבחים, גופי תאורה, אריחים, כיורים ואפילו פריטי אספנות - בניינים שלמים נהרסים יחד עם תכולת הדירה ומפונים ישירות למטמנה. לא חבל? מיזם ישראלי שנולד לפני כשנתיים מבקש לשנות את המשוואה ולהכניס שלב נוסף לתהליך ההתחדשות העירונית: פירוק סלקטיבי של הדירות לפני ההריסה.
מאחורי המהלך עומדות המייסדות אסתי אחימאיר - מעצבת פנים, ויועצת בניה ירוקה, ד”ר יעל שטימברג - מומחית מחקר חברתי והערכה, שהקימו את Just a Second - גוף הפועל לקידום שימוש חוזר וחידוש של משאבים. לדבריהן, לדבריהן, נקודת המוצא הייתה רחבה יותר מההתחדשות העירונית: הרצון לשנות את האופן שבו המדינה והרשויות מתייחסות לפסולת גושית איכותית.
"מה שקורה בפינוי-בינוי הוא שהשפע פשוט נזרק", אומרת יעל. "בדירות שעוזבים אנשים, נשארים הרבה משאבים ואוצרות שניתן להביא אותם לשימוש חוזר ומיחדוש. למה להעיף את כל השפע הזה? צריך להסתכל על מה שנשאר בתוך הדירות. זה לא נורמלי מה שזורקים".
"מי שמנו להעיף את כל השפע שנותר בדירות בהתחדשות עירונית רק כי לא משתלם לאף אחד?" היא שואלת. "צריך מנגנון אחר".
"אנחנו קוראות לזה שינוי מדיניות באופן שבו המדינה מטפלת בפסולת גושית איכותית", הן מוסיפות, "אלה כל אותם דברים שאנשים זורקים לרחוב - ספה או כורסה, אז אפשר לנסות להעביר אותם הלאה או לתרום, אבל היום הכי קל פשוט להוציא אותם לרחוב ביום שהעירייה קבעה, מגיעה משאית, שנוסעת מאות קילומטרים להטמנה, וזה יהיה תקוע שם לדורי דורות".
102 דירות, שמונה בניינים ומפתחות ביד
הפיילוט הראשון של המיזם בתחום ההתחדשות העירונית יצא לדרך עם חברת תדהר, כאשר החברה מסרה ל Just a Second את המפתחות ל-102 דירות בשמונה בניינים ברחוב בזל בתל אביב.
במקום שהדירות ייהרסו יחד עם כל תכולתן, השתיים נכנסו לדירה אחר דירה וביצעו מיפוי של הפריטים שניתן להציל. מדובר במה שהן מכנות "פירוק סלקטיבי" - לא מפרקים כל דבר שנמצא בדירה, אלא בוחרים את הפריטים שניתן להוציא, להעביר, למכור או לחדש.
התהליך כולל כמה שלבים: לאחר המיפוי והפירוק, הפריטים מועברים למחסנים, שם הם עוברים מיון נוסף. משם חלקם מגיע לבתי מלאכה, שבהם מעצבים ומחדשים אותם, ובסופו של התהליך הם נמכרים בחנות-גלריה של Just a Second
הרווחים מהמכירות מועברים לעמותת "בשביל המחר", המסייעת ללוחמים וללוחמות, ובמקביל חלק מעבודות הפירוק והחידוש מבוצעות על ידי אנשי מילואים בין תקופות שירות, בתשלום, לצד מתנדבים. כיום, לדבריהן, הפעילות כבר הגיעה ליותר מ-700 דירות. "חסכנו אין-סוף הטמנה", הן מדגישות.
"אנחנו עמותה ללא מטרות רווח, אבל אנחנו משתדלות להיות בנות קיימא כלכלית. כלומר אנחנו לא מבוססות תרומות. Just a Second רוצה להראות שכלכלה מעגלית עומדת על הרגליים, וזה לא איזו אפיזודה של תרומות, בהתחלה כשפתחנו את החנות אמרנו מי יבוא? היום לשמחתנו אנחנו 70% סולד אאוט כמעט אחת לחודש".
ומה לגבי המחירים? לדבריהן 60% מהמוצרים בחנות מתומחרים בפחות מ-600 שקל, ו- 50% מהמכירות הן של מוצרים מתחת ל-100 שקל.
לא עוד "פינוי-בינוי": "פינוי-פירוק-בינוי"
"רגולציה היא הדבר הכי חשוב", מדגישה יעל, "כל מה שאסתי ואני עושות הוא לא רק החנות. כשנכנסים אליה רואים חנות-גלריה מאוד אסתטית, יפה ונעימה. זו לא חנות יד שנייה של גמ"ח או חנות שמיועדת למעוטי יכולת. כולם מוזמנים, כמובן, אבל זו לא המטרה. אנחנו רוצות להראות שעיצוב מעגלי וכלכלה מעגלית יכולים להיות High End . זו אלטרנטיבה איכותית מאוד. אבל החנות היא רק סוף התהליך. עיקר העבודה שלנו הוא שינוי מדיניות ורגולציה".
בעקבות הפיילוט עם תדהר, ב-Just a Second מבקשות המייסדות להפוך את המודל לחלק קבוע מתהליכי ההתחדשות העירונית בישראל. מבחינתן, מדובר בשלב חדש בתהליך: פינוי-פירוק-בינוי.
"כל מה שקורה בישראל בתחום ההתחדשות העירונית הוא משהו שאין לו כמעט שווה ערך בעולם. אין הרבה דוגמאות למצב שבו מורידים שכונות שלמות ובונים אותן מחדש. זו תופעה מאוד ייחודית לישראל", אומרת יעל.
"לכן הפנינו את המבט לזרם שנקרא פינוי-בינוי. עד לפני לא הרבה זמן, בתקן הבנייה הירוקה לא היה סעיף מחייב וגם לא תמריץ שנוגע להריסה ירוקה. הבנייה צריכה להיות ירוקה, אבל ההריסה לא הייתה צריכה להיות ירוקה. מבחינת היזמים, עד שהתקן השתנה, היה הכי משתלם להרוס את הבניין על כל תכולתו, הכי מהר שאפשר אחרי שהדיירים עוזבים במסגרת הפינוי-בינוי."
לדברי יעל, מדובר בשלב שאינו אמור לעכב את היזם באופן משמעותי, אך יכול לייצר ערך סביבתי, חברתי וגם כלכלי. "אנחנו הכנסנו שלב חדש", היא אומרת. "הוא לא מעכב את היזם, הוא סביבתי, הוא חברתי, והוא צריך להיות גם כלכלי".
אחת ההתפתחויות המשמעותיות מבחינת המיזם היא השינוי בתקן הבנייה הירוקה. "יחד עם שותפים טובים לדרך, בהם יועצי בנייה ירוקה, המועצה לבנייה ירוקה ואנשי המקצוע במשרד להגנת הסביבה, הצלחנו לשנות את התקן. אנשי המשרד להגנת הסביבה הגיעו לראות את הפעילות שלנו והבינו שלא הגיוני שהורסים בניינים על כל תכולתם".
בעקבות זאת, לדבריהן השתנה תקן הבנייה הירוקה, והיום יזם יכול לקבל 3 עד 5 נקודות עבור פירוק סלקטיבי. "זה בדיוק שינוי המדיניות שאליו אנחנו מכוונות".
עבור יזמים, מדובר בתמריץ משמעותי: "כל יזם וקבלן צריכים לעמוד בתקן הבנייה הירוקה כדי לקבל טופס 4. אנחנו הצלחנו להגיע למצב שבו אפשר לקבל ניקוד גם על פירוק סלקטיבי, והמשמעות היא שהנקודות האלה, שבמקרים רבים זולות יותר מנקודות אחרות בתקן, הופכות את הפירוק הסלקטיבי למהלך שכדאי ליזמים לעשות."
לצד הניקוד, היזמים מקבלים גם ערכים נוספים שהמיזם מבקש להכניס למשוואה, "הם מקבלים הרבה מעבר לזה - כמו למשל מיתוג ושיווק", מסבירה יעל. "נכנס לזה גם אלמנט חברתי, המילואימניקים, וגם הנושא הסביבתי. עכשיו הם גם מקבלים את הנקודות של הבנייה הירוקה".
מה משאירים הדיירים מאחור?
היקף הפריטים שנשארים בדירות עשוי להיות מפתיע. לדבריהן, במהלך הכניסה לדירות הן נתקלות לא פעם ברהיטים, כלי בית, גופי תאורה, אריחים, ברזים, דלתות, כיורים ומטבחים. במקרים מסוימים מדובר בפריטים בעלי ערך גבוה במיוחד.
"מצאנו סטים של כלים מאנגליה משנת 1962, שזוג קיבל לחתונה", מספרת יעל. "התקשרנו למשפחה ואמרנו להם שמצאנו בעליית הגג סטים באריזתם המקורית, ושכנראה הערך הכספי שלהם מאוד גבוה. הם אמרו לנו: קחו את זה, אנחנו לא השתמשנו בזה שישים שנה".
"אצלנו המילואימניקים יודעים, אם יש דירות עם עליות גג הם ישר רצים לשם, כי יש שם הרבה פעמים אוצרות כמו מכונות תפירה ישנות, וכל מיני חפצים שהם וינטג' כמו למשל משנות החמישים".
גם המטבחים, לדבריה, הם דוגמה בולטת לבזבוז האפשרי. "לפעמים אנחנו המומות מהמטבחים שנשארים. עשרות אלפי שקלים, עם מקרר אינטגרלי ומדיח אינטגרלי, וזה נשאר פשוט בדירה. הכול להטמנה".
שבעה יזמים כבר בפנים, והיעד הוא "Big 10"
לצד תדהר, הצטרפו למהלך גם חברות ויזמים נוספים, בהם קן התור, קרסו, אביב מליסרון, שיכון ובינוי, ICR ונארשה. במיזם מכנים את היעד "The Big Ten" - עשרה יזמים מובילים שיאמצו את מודל הפירוק הסלקטיבי בפרויקטים שלהם. לדברי יעל, שבעה כבר חתומים או עובדים עם המיזם, ולפחות עשרה נוספים נמצאים בשלבים שונים של מגעים.
מבחינת היזמים, המודל אינו מסתכם בתועלת סביבתית, המיזם מפיק עבורם דוחות הכוללים את הפריטים שנאספו, המשקל שלהם והחיסכון בפליטות פחמן דו-חמצני. לכן הנתונים יכולים לשמש את החברות בדיווחי ה-ESG שלהן. "היזמים שהולכים איתנו הם בסופו של דבר אנשים טובים וערכיים שמבינים שיש כאן משהו שצריך להשתנות. בהתחלה הם לא בהכרח רואים את הערך של זה, ואפילו את הערך השיווקי והמיתוגי לוקח זמן להבין. אבל הם מבינים שיש כאן לקונה במדינת ישראל ושחייבים לעשות שינוי. העובדה שהם נרתמו ונרתמים אלינו היא קריטית. בלי זה, הדבר הזה פשוט לא יכול היה לקום. אי אפשר לעשות שינוי במדינה בלי אנשים שיש להם גם חזון וגם את היכולת והכוח לקדם אותו."
ומה המדינה והרשויות צריכות לעשות?
כדי להפוך את הפירוק הסלקטיבי ממהלך נקודתי לסטנדרט בענף ההתחדשות העירונית, נדרשת מעורבות משמעותית יותר של המדינה והרשויות המקומיות. אחד הפתרונות שהן מציעות הוא הקמת מתחמים ייעודיים לשימוש חוזר ומיחדוש, שבהם ניתן יהיה לאחסן, למיין ולחדש את הפריטים והחומרים שמוצאים מהבניינים.
"המדינה והרשויות צריכות להכניס את היד לכיס. היינו רוצות שבכל עיר גדולה בישראל יוקם מתחם או האנגר כמו איקאה, גדול ואסתטי, שכל מה שיש בו זה שימוש חוזר ומיחדוש", אומרת יעל. "מצעצועים, בגדים, רהיטים, גופי תאורה, אריחים, כיורים, והמון בתי מלאכה ומעצבים שיוצרים רק מהשפע הקיים".
לצד התשתית הפיזית, הן מבקשות מהרשויות לייצר גם תמריצים כלכליים ליזמים, בהם הקלות בארנונה, הכרה בפירוק סלקטיבי כמטלה חברתית ומסלולים מזורזים מול הרשות המקומית.
מבחינתן, השינוי הנדרש רחב יותר מפרויקט כזה או אחר. הוא מחייב חיבור בין המדינה, חברות הנדל"ן והציבור. "אנחנו צריכות כמו מלחציים של שלוש רגליים: אחד, המדיניות; שתיים, החברות הגדולות במשק; ושלוש, הציבור הרחב".
התרעות פיקוד העורף