אחרי כמה חודשים שבהם שוק הדיור נע בעיקר כלפי מטה, הנתון האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספק סימן ראשון לשינוי. מחירי הדירות עלו ביוני–יולי 2026 ב-0.2% לעומת מאי–יוני, ואילו מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.5%. עם זאת, מוקדם לדבר על חזרה לגל ההתייקרויות: בהשוואה ליוני–יולי אשתקד, מחירי כלל הדירות עדיין נמוכים ב-1.2%, ומחירי הדירות החדשות נמוכים ב-0.8%. שלוש התקופות האחרונות במדד מוגדרות עדיין כארעיות ועשויות להתעדכן עם דיווח על עסקאות נוספות.
ובכל זאת, השינוי בקצב הירידות בולט. באפריל–מאי עמדה הירידה השנתית במחירי הדירות על 2%, במאי–יוני היא הצטמצמה ל-1.5%, וכעת ל-1.2%. כלומר, המחירים עדיין נמוכים מאלה שנרשמו לפני שנה, אבל המרחק הולך ומצטמצם. התמונה שמצטיירת מתחילת 2026 אינה של שוק אחד שנע כולו באותו כיוון. הדירות החדשות מתנהגות אחרת מיד שנייה, תל אביב שונה ממחוז המרכז, ובירושלים אפשר אפילו לקבל שתי תמונות הפוכות – תלוי באיזה מדד מסתכלים.
תל אביב מתאוששת, המרכז עדיין מוביל בירידות
הפילוח לפי מחוזות מראה עד כמה הנתון הארצי מטשטש את הפערים. ביוני–יולי עלו המחירים במחוז תל אביב ב-0.7% לעומת מאי–יוני – העלייה החדה ביותר מבין ששת המחוזות. במרכז נרשמה עלייה של 0.3% ובדרום של 0.1%. בצד השני, בירושלים ירדו המחירים ב-0.4%, בחיפה ב-0.3% ובצפון ב-0.1%.
אבל כשמרחיבים את המבט לשנה שלמה, הסיפור משתנה. מחוז המרכז הוא מוקד החולשה הבולט ביותר, עם ירידה של 3.2% לעומת יוני–יולי 2025. בחיפה ירדו המחירים ב-2.4%, בתל אביב ב-0.9% ובדרום ב-0.6%. דווקא ירושלים והצפון נמצאים מעל הרמה של לפני שנה: ירושלים עם עלייה שנתית של 1.1% והצפון עם עלייה של 1%.
הדירות החדשות מתחילות להרים ראש
ההתאוששות בולטת יותר בדירות החדשות. המדד שלהן עלה ב-0.5% בתקופה האחרונה, לעומת 0.2% בלבד בכלל שוק הדירות. העלייה אינה מוסברת רק על ידי תוכניות הדיור המסובסדות. כשמוציאים מהחישוב עסקאות בסבסוד ממשלתי, מחירי הדירות החדשות עדיין עלו ב-0.4%.
זה נתון מעניין במיוחד משום שחלקן של העסקאות המסובסדות ממשיך לגדול. במאי–יוני הן היו 37.8% מכלל העסקאות שנכללו במדד הדירות החדשות, וביוני–יולי כבר 41.2%. שנה קודם, ביוני–יולי 2025, עמד שיעורן על 28.3% בלבד. למרות ההתאוששות האחרונה, הדירות החדשות עדיין זולות בממוצע ב-0.8% לעומת אותה תקופה ב-2025. לשם השוואה, במרץ–אפריל כבר נרשמה ירידה שנתית של 4.2%, כך שגם כאן ניתן לראות צמצום משמעותי של הירידה.
בטווח הארוך יותר קשה לדבר על הוזלה משמעותית. בחמש השנים האחרונות התייקרו הדירות החדשות ב-25.2%, בעוד מחירי כלל הדירות עלו ב-29.3%. כלומר, הירידות האחרונות מחקו רק חלק קטן מהזינוק שנרשם בשנים הקודמות.
יד שנייה עדיין מתקשה – ובירושלים הירידה חדה במיוחד
אם הדירות החדשות מתחילות להתאושש, בשוק היד השנייה התמונה עדיין חלשה. ברבעון השני של 2026 ירדו מחירי הדירות מיד שנייה ב-1.2% לעומת הרבעון הראשון.
בירושלים נרשמה הירידה החדה ביותר – 2.9%. בתל אביב ירדו המחירים ב-2%, ובמחוז המרכז ב-1.1%. מנגד, בדרום דווקא נרשמה עלייה של 0.3%, ובצפון ובחיפה עלייה של 0.1% כל אחד. הנתון הירושלמי ממחיש היטב מדוע חשוב להבחין בין סוגי המדדים: בכלל הדירות בירושלים המחירים עדיין גבוהים ב-1.1% לעומת השנה שעברה, אבל בשוק היד השנייה הם ירדו בחדות ברבעון האחרון.
הפער בין דירות חדשות ליד שנייה עשוי להיות קשור גם לאופן שבו העסקאות מבוצעות. יזמים מסוגלים להציע לרוכשים מבצעי מימון, דחיית תשלומים והטבות שאינן בהכרח מורידות את המחיר הרשום של הדירה. מוכר פרטי, לעומת זאת, נדרש בדרך כלל להתפשר ישירות על המחיר אם הוא רוצה להשלים את העסקה.
אז המחירים חוזרים לעלות?
עדיין מוקדם לקבוע. העלייה של 0.2% בכלל הדירות ושל 0.5% בדירות החדשות מגיעה אחרי תקופה שבה הירידות השנתיות העמיקו, ולכן היא בהחלט מסמנת שינוי מעניין.
גם העובדה שתל אביב והמרכז חזרו לעליות בטווח הקצר עשויה להעיד שחלק מאזורי הביקוש מתקרבים לתחתית. מצד שני, מדד אחד אינו מספיק כדי לקבוע שהמגמה התהפכה. בנוסף, הנתונים האחרונים עדיין ארעיים, ותמהיל העסקאות יכול להשפיע על התוצאה. לכן יהיה צורך לראות אם העליות חוזרות גם במדדים הבאים.
השורה התחתונה
שוק הדיור של 2026 כבר לא ניתן לתיאור במילה אחת. בטווח הקצר ניכרת התאוששות, בעיקר בדירות החדשות ובתל אביב; במבט שנתי המחירים עדיין בירידה, בעיקר במרכז; וביד השנייה החולשה נמשכת. השאלה כעת אינה רק אם "מחירי הדירות עולים או יורדים", אלא איפה קונים, איזה סוג דירה, חדשה או יד שנייה – ומה עומד מאחורי המחיר שמופיע בעסקה.
התרעות פיקוד העורף