"היום כולם עם המים עד לפה"
אחד מבעלי החנויות, שמחזיק בנכס בתחנה כבר יותר משלושה עשורים, זוכר היטב את התקופה שבה המקום היה מוקד מסחרי שוקק. "אני נמצא פה כבר יותר מ-30 שנה. פעם זה היה אחד המקומות הכי עמוסים במדינה, אנשים היו מגיעים לכאן מכל הארץ. היום זה הפך לעיר רפאים של עובדים זרים. לדעתי זו מדיניות מכוונת".
"נצבא וקובי מימון מחזיקים היום, לפי מה שאני מכיר, בחלק גדול מהחנויות. לדעתי המטרה היא להגיע ל-100% ולהשתלט על מה שנשאר", הוא אומר, "הם מייאשים את בעלי החנויות. בן אדם משלם דמי ניהול, משלם ארנונה, אין לו הכנסות, ובשלב מסוים הוא כבר לא יכול להחזיק את הנכס. אז הוא מוכר במחיר נמוך או מוותר עליו".
אך היום, לדבריו, בעלי החנויות נמצאים במצב בו הם תקועים בין הפטיש לסדן - מצד אחד הם לא יכולים למכור את החנות בשל ירידת הערך ומצד שני, הם מתקשים להחזיק בו. "אין להם ברירה. אף אחד לא רוצה לקנות פה, גם אם הם יסגרו את העסק, הם עדיין צריכים לשלם ארנונה ודמי ניהול. יש פה אנשים שנמצאים במצב קשה מאוד. אני ממש כואב עליהם".
"אני הבאתי את החנות שלי בחינם", הוא מדגיש, "אני לא לוקח לו שכירות, אני עושה את זה רק כדי שמישהו ישלם את הארנונה ואת המיסים, אבל גם בלי שהוא ישלם שכירות הוא מתקשר אליי כל חודש ואומר לי שהוא לא מצליח להתפרנס בכבוד".
"אנשים עושים צרכים בחדרי המדרגות"
אחת הטענות המרכזיות של בעלי החנויות נוגעת למצב התחנה ולשירותים הניתנים במתחם. "המדרגות הנעות לא עובדות, המעליות לא עובדות, המזגנים לא עובדים, השירותים סגורים והכול נטוש. אנשים עושים צרכים בחדרי המדרגות, הומלסים באים לישון פה, הכל שבור ומוזנח", מספרים בעלי החנויות. "הם מנסים לייאש אותנו, מצד אחד העירייה גובה ארנונה, ומצד שני חברת הניהול גובה דמי ניהול כאילו מדובר בקניון".
"הבעיה היא שהחנויות איבדו כמעט את כל הערך שלהן", הוא אומר. "חנות שהייתה שווה בעבר חצי מיליון שקל יכולה להיות שווה היום 20 אלף שקל, ויש אפילו חנויות שהשווי שלהן הוערך ב-14 אלף שקל. לכן אני מגיש גם תביעות על ירידת הערך של החנויות. בנוסף אני מגיש תביעות להחזר דמי ניהול מופקעים ששולמו, למתן צווי עשה לתקן ליקויים בתחנה ובעניין אי רישום הזכויות בחנויות".
"יש אנשים שלא פעילים בכלל, אבל עדיין צריכים לשלם כל חודש ארנונה ודמי ניהול", מוסיף אלמקייס. "אנשים לקחו את כל החסכונות שלהם, חלקם אפילו מכרו בתים, כדי לקנות חנות בתחנה המרכזית, מתוך מחשבה שהם יוכלו להתפרנס ממנה במשך עשרות שנים".
המאבק על הטאבו
אחד הנושאים המשפטיים המרכזיים שבהם נאבקים בעלי החנויות הוא רישום הזכויות בנכסים. אלמקייס מייצג בעלי חנויות בהליכים הנוגעים לרישום הזכויות, ובין ההליכים הבולטים שניהל ב-2011, נמצא המקרה של איתמר מרקור, שרכש שלוש חנויות בתחנה.
לאחר שהזכויות בנכסים לא נרשמו במשך שנים, בית המשפט קבע כי מרקור היה רשאי לבטל את הסכמי הרכישה ולקבל את כספו בחזרה. בהמשך נקבע בפסק הדין המשלים כי התחנה תשלם לו מיליוני שקלים, וההכרעה נותרה בעיקרה על כנה גם לאחר שהגיעה לבית המשפט העליון.
"הבעיה היא שהמבנה לא נבנה כולו בהתאם להיתרי הבנייה. כשיש בנייה שלא תואמת את ההיתר, אי אפשר להסדיר את הרישום בטאבו. במשך שנים בעלי החנויות נשארו עם חוזים והבטחות, אבל בלי רישום של הזכויות שלהם", הוא מסביר.
לדבריו, ההליך הזה הביא לאחר מכן בעלי נכסים נוספים לפנות אליו בניסיון לבחון את זכויותיהם. "התחנה המרכזית רגילה לתבוע תשלומי דמי ניהול, ובעלי החנויות נאלצים להתגונן – אני הופך את הפרדיגמה ומגבש עילות תביעה לבעלי החנויות אשר יחדלו מלהתגונן אלא יתקפו בעצמם וימחו על העוול שנגרם להם".
"יש בעלי חנויות שמעדיפים להילחם על הזכויות שלהם, כי הם חושבים שבעתיד, אם יבנו שם פרויקט גדול, החנות שלהם יכולה להיות שווה הרבה יותר. במקום חנות ששווה היום מעט, הם יכולים לקבל בעתיד חנות בבניין חדש, או אפילו דירה".
אבל לצד אלה שממשיכים להילחם, יש גם מי שכבר איבדו תקווה. "יש אנשים שאומרים, אני כבר בן 70, אין לי מה לעשות, אז אני אשב בחנות ואחכה שאולי יבוא לקוח או שניים. ממילא אני משלם את ההוצאות. אלה אנשים מסכנים שנמצאים במצב שאין להם הרבה אפשרויות", אומר אלמקייס.
במקביל, בימים אלה מתנהלת בקשה לאישור תביעה ייצוגית בהיקף של כ-190 מיליון שקל נגד נצבא, שבשליטת קובי מימון. בבקשה, שהוגשה במאי 2025, נטען בין היתר כי חברת הניהול אינה מספקת שירותי ניהול ואחזקה תקינים, וכי המתחם מוזנח באופן קיצוני, זאת על מנת לגרום לירידת ערך מכוונת של הנכסים במתחם.
"האריתראים השתלטו פה על הכול"
בעל חנות נוסף, למצעים וטקסטיל, מוסיף, "האריתראים השתלטו פה על הכול. היום יש בקושי שלוש או ארבע חנויות של יהודים, את כל השאר משכירים אריתראים. גם העובדים הזרים שמגיעים לפה כבר קונים אצלם. הם הולכים לאלה שלהם, כי יש להם את החנויות שלהם ואת הסחורה שמתאימה להם".
לדבריו, השינוי בקהל פגע באופן ישיר במחזור העסק. "פעם החנות הייתה עובדת יפה. היינו עושים 2,500 שקל ביום, היום כלום", הוא אומר. "אבל אשתי רוצה להמשיך, להעביר את היום, וגם יש לי סחורה על המדפים שאני לא יכול להחזיר לספקים".
"אני נשאר כאן כי החנות כבר נמצאת אצלי, אבל בפועל אין הרבה סיבה להישאר. מצד אחד העסק כמעט לא מייצר פעילות, ומצד שני ההוצאות ממשיכות להגיע. אני משלם בערך 7-8 אלף שקל בחודש על ארנונה, דמי ניהול ועוד הוצאות. יש לי משפחה וילדים, ואי אפשר להמשיך לשלם סכומים כאלה בלי סוף".
"השאלה היא לא רק מה יקרה כשהאוטובוסים יעברו מכאן", הוא עונה כאשר נשאל לגבי המהלך הצפוי, "אלא כמה מהעסקים בכלל יצליחו להחזיק מעמד עד אז."
התרעות פיקוד העורף