שוק הדיור הישראלי ממשיך לספק תמונה מבלבלת: מצד אחד, הרשויות מאשרות יותר דירות; מצד שני, פחות מהן מגיעות בפועל לשלב שבו הטרקטורים עולים על הקרקע. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בין יולי 2025 ליוני 2026 הונפקו היתרי בנייה לכ-83,340 דירות - עלייה של 2% לעומת 12 החודשים הקודמים. אלא שבאותה תקופה החלה בפועל בנייתן של כ-76,040 דירות בלבד, ירידה של 7%.
המשמעות היא שהפער בין תוכניות לבין ביצוע עדיין ניכר. גם כאשר הוועדות והרשויות נותנות אור ירוק לפרויקטים, לא כולם יוצאים לדרך מיד - בין היתר בשל מימון, עלויות בנייה, כוח אדם ותנאי השוק.
תל אביב ממשיכה לבנות – ירושלים בולמת
במונחים מוחלטים, תל אביב-יפו ממשיכה להוביל את ישראל במספר התחלות הבנייה. בשנה האחרונה החלה בה בנייתן של 7,611 דירות, עלייה של 19.9% לעומת התקופה המקבילה. בירושלים התמונה הפוכה: 5,440 דירות בלבד החלו להיבנות, ירידה של 30.1% לעומת השנה הקודמת.
חיפה, לעומת זאת, בולטת במיוחד: מספר התחלות הבנייה בה כמעט הוכפל, מ-1,596 ל-3,085 דירות - זינוק של 93.3%. גם קריית גת ממשיכה בתנופת בנייה חזקה עם 2,965 דירות שהחלו להיבנות, עלייה של 119.1%.
הערים שבהן הבנייה זינקה במאות אחוזים
כמה מהזינוקים החריגים ביותר נרשמו דווקא בערים שבהן נקודת הפתיחה הייתה נמוכה יותר. בהרצליה החלה בנייתן של 1,898 דירות, עלייה של 173.5%. ביהוד-מונוסון נרשמו 1,674 התחלות בנייה - זינוק של 264.7%. כפר סבא בולטת אפילו יותר: 983 דירות שהחלו להיבנות לעומת 154 בלבד בשנה הקודמת, עלייה של 538.3%.
גם אשקלון רשמה קפיצה חדה במיוחד: 2,042 דירות לעומת 772 בתקופה המקבילה - זינוק של 164.5%. נתניה עלתה ב-63.2%, בת ים ב-36.8%, ראשון לציון ב-28%, חולון ב-74.4% וחדרה ב-93.8%.
ומי ירדה בחדות?
בצד השני של הטבלה נמצאות כמה ערים שרשמו ירידה משמעותית. בית שמש בולטת במיוחד עם ירידה של 70.7% במספר התחלות הבנייה - מ-1,813 דירות ל-531 בלבד. אשדוד ירדה ב-54%, אופקים ב-44.6%, באר שבע ב-33.1% ולוד ב-31.1%. גם ברמת גן נרשמה ירידה של 23.1%, בפתח תקווה של 14.8%, ברחובות של 20.9% וברעננה של 14.9%.
ההתחדשות העירונית ממשיכה לדחוף את המרכז
חלק משמעותי מהבנייה החדשה מגיע מהתחדשות עירונית. בתקופה שנבדקה החלה בנייתן של כ-17,670 דירות לאחר הריסת בניינים קיימים והקמת חדשים, וכמעט מחציתן - 45.9% - במחוז תל אביב. עוד 34.6% נבנו במחוז המרכז. מתוך הדירות האלה, 14,910 נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.
הנתון מסביר במידה רבה למה אזור המרכז ותל אביב ממשיכים להוביל גם כאשר הקרקע הפנויה הולכת ואוזלת: חלק הולך וגדל מההיצע החדש נוצר באמצעות הריסה ובנייה מחדש.
במקביל לירידה בהתחלות הבנייה, מספר הדירות שהושלמו דווקא עלה. במהלך 12 החודשים הסתיימה בנייתן של כ-60,970 דירות, עלייה של 7.9%. אלא שגם כאן מסתתרת בעיה: משך הבנייה מתארך. משך הבנייה הממוצע המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין עלה ל-37.3 חודשים, לעומת 36.3 חודשים בשנה הקודמת. נכון לסוף יוני 2026 היו בישראל כ-217 אלף דירות בבנייה פעילה, וכמעט מחציתן נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז.
ומה זה אומר על מחירי הדירות?
הנתונים לבדם לא מאפשרים לקבוע לאן מחירי הדיור הולכים, אבל הם כן מצביעים על בעיה מוכרת: גם כשיש הרבה תוכניות והרבה היתרים, קצב ההוצאה שלהן לפועל אינו בהכרח עולה יחד איתם.
בפועל, ישראל ממשיכה לבנות בקצב גבוה היסטורית, אבל הירידה של 7% בהתחלות הבנייה מלמדת שהמומנטום נחלש. ובזמן שחלק מהערים - כמו חיפה, אשקלון, הרצליה וקריית גת - נמצאות בתנופת פיתוח, אחרות נכנסות להאטה משמעותית. כלומר, אין כרגע "שוק דיור אחד": התמונה משתנה באופן דרמטי מעיר לעיר - ולעיתים אפילו בכיוון הפוך לחלוטין למגמה הארצית.
התרעות פיקוד העורף