בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים התרחקו משוק הנדל"ן, בעיקר בשל עליית הריבית, שייקרה את המשכנתאות מצד אחד, והפכה אפיקים סולידיים כמו אג"ח, פיקדונות וקרנות כספיות לאטרקטיביים יותר מהצד השני.
השילוב בחודשים האחרונים בין העובדה שמחירי הדירות התמתנו, שכר הדירה ממשיך לעלות והריבית ירדה מעט מעלה את השאלה האם התמונה מתחילה להשתנות, והאם רכישת דירה להשקעה חוזרת להיות אפשרות כלכלית רלוונטית, או שהאלטרנטיבות בשוק ההון עדיין מציעות יחס טוב יותר בין תשואה, סיכון ונזילות?
סיני מציג דוגמה של דירה שמחירה היה 3 מיליון שקל והניבה שכר דירה חודשי של 6,500 שקל, המשקפת תשואה ברוטו של כ-2.6%. אם מחיר הדירה יורד ל-2.7 מיליון שקל ושכר הדירה עולה ל-7,000 שקל בחודש, התשואה עולה לכ-3.1%. "מדובר בעלייה של כמעט 20% בתשואה השוטפת, עוד לפני השפעת המינוף".
לכן, נקודת החזרה של המשקיעים לשוק הדיור תלויה בפער שבין תשואת השכירות ופוטנציאל עליית הערך של הנכס, לבין התשואה שניתן לקבל באפיקים סולידיים יותר. "ככל שתשואת השכירות תמשיך לעלות, ובמקביל הריבית והתשואות באפיקים הסולידיים ירדו, ההשקעה בדירה עשויה להפוך מחדש לתחרותית יותר עבור המשקיע".
"אם האינפלציה תחזור להרים ראש והריבית בישראל תיעצר ברמתה הנוכחית – או אף תחזור לעלות - עלויות המימון תשארנה גבוהות והאלטרנטיבה שמציע שוק האג"ח תמשיך להיות אטרקטיבית. תרחיש כזה עלול לעכב את נקודת החזרה של המשקיעים לשוק הדיור ולהעיב על המהלך עוד לפני שהושלם".
השאלה אינה מוגבלת רק לדירות עצמן. גם מניות הנדל"ן משקפות את החשש של השוק. "מדד ת"א בנייה ירד מתחילת השנה בכ-17%, ומתוך 48 מניות במדד רק 11 הציגו תשואה חיובית מתחילת 2026 – כ-20% בלבד".
עם זאת, הוא מסייג, הירידות האחרונות אינן מספרות את כל הסיפור. לדבריו, בטווח ארוך יותר חלק מחברות הנדל"ן הניבו למשקיעים תשואות גבוהות, והמשקיע הסבלני עשוי להסתכל על מחירי הסקטור הנוכחיים אחרת בפרספקטיבה של עשור. בטווח הקצר, מנגד, התנודתיות בענף עדיין עשויה להישאר גבוהה.
התרעות פיקוד העורף