סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לאוגוסט 2026 הצביעה על חולשה מתמשכת בשוק הדיור כאשר שוק היד השנייה נחלש במיוחד. לפי האוצר, מדובר באחת הרמות הנמוכות שנרשמו במכירות יד שנייה בחודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים.
2 מיליון ש"ח פחות על פנטהאוז: המוכרים נאלצים לחתוך מיליונים מהמחיר
לדבריו, פנטהאוז בשכונת נווה אביבים, בשטח של כ-300 מ"ר בנוי, הוצע בתחילה ב-17.5 מיליון שקל, אך מחירו ירד ל-15.5 מיליון שקל, לאחר שהמוכר התקשה למצוא קונים. "בהתחלה הבעלים של הנכס חשב שהוא יכול לקבל סכום גבוה יותר, אבל בסוף הוא קלט שזה לא המצב. באמת אין פניות, אין שום דבר ואין מענה", הוא מספר. "הנכס עדיין מוצע למכירה, אבל הוא הבין שהוא חייב להוריד שני מיליון ש"ח מהמחיר שהוא דרש כי הסכום פשוט לא ריאלי לשוק וזה ממחיש את המצב היום".
במקרה נוסף, דירת ארבעה חדרים באותה שכונה הוזלה מ-4.9 מיליון שקל ל-4.45 מיליון שקל. "זה באמת מחיר רצפה", הוא אומר.
לדבריו, אחת הסיבות לקושי היא הפער בין הדירות הקיימות בשוק לבין דרישות הרוכשים, ובמיוחד הביקוש לדירות עם ממ"ד. "היום כמעט אי אפשר למכור דירה בלי ממ"ד, אלא אם כן מורידים את המחיר באופן משמעותי מאוד", הוא אומר. עם זאת, הוא מדגיש שגם דירות הכוללות ממ"ד מתקשות להימכר כאשר המוכרים דורשים מחירים שאינם תואמים את השוק.
כך, למשל, מוצעת בשכונת ל' הוותיקה דירת ארבעה חדרים בשטח של 102 מ"ר, ללא ממ"ד ודורשת שיפוץ, במחיר של ארבעה מיליון שקל. "פעם זה היה מחיר נמוך מאוד. אנשים קנו דירות כאלה בארבעה וחצי מיליון שקל ואפילו יותר", הוא אומר, ומעריך כי במקרה הזה ייתכן שהמחיר הסופי יהיה נמוך יותר.
"עסקאות נסגרות במחיר הנכון", הוא מדגיש. "בעלי נכסים שעדיין חושבים שאנחנו בשוק של פעם ורוצים מחירים מופרזים, לא ימכרו את הדירה. מי שיבין מהו מחיר השוק ויקשיב לבעל מקצוע, יוכל למכור".
בניגוד ללמ"ס: "בנכסים מסוימים אנחנו מזהים ירידות חדות יותר"
לדבריו, הירידות מורגשות במרבית אזורי העיר, אך קיימים פערים בין סוגי הנכסים. "דירות ישנות ללא ממ"ד ספגו ירידות מחירים חדות יותר, בעיקר על רקע המצב הביטחוני. עם זאת, גם בדירות הכוללות ממ"ד אנחנו מזהים ירידות מחירים, ואפילו שוק דירות היוקרה אינו חסין, אם כי בחלק מהמקרים הפגיעה בו מתונה יותר".
אהרוני מצביע על ירידות מחירים משמעותיות במיוחד בחלק משכונות דרום תל אביב. "באזורים מסוימים ראינו בעבר רמות מחירים של 27-28 אלף שקל למ"ר, ואילו כיום ניתן למצוא נכסים ברמות של כ-24 אלף שקל למ"ר. מדובר בפערים של למעלה מ-10%, הממחישים את השינוי שחל בשוק".
לדבריו, לצד המצב הביטחוני, גם סביבת הריבית הגבוהה, חוסר הוודאות הכלכלית והתמתנות הביקושים מצד חלק מעובדי ענף ההייטק, שהיוו בשנים האחרונות כוח קנייה משמעותי בשוק התל אביבי, משפיעים על רמות המחירים ועל היקף העסקאות.
אחד הביטויים הבולטים להיחלשות השוק הוא התארכות משך הזמן הנדרש למכירת דירה. "אנחנו רואים דירות שעומדות למכירה במשך מספר חודשים. מוכרים שהיו רגילים לקבל הצעות במהירות נאלצים כיום להתגמש במחיר ולנהל משא ומתן ממושך יותר. במקרים רבים, רק לאחר הפחתות מחיר משמעותיות מצליחים להגיע לעסקה", מתאר אהרוני.
לדבריו, נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידות מחירים מתונות יחסית, אולם התמונה בשטח מורכבת יותר. "הנתונים הרשמיים משקפים מגמות רוחביות, אך בעסקאות נקודתיות ובנכסים מסוימים אנחנו מזהים ירידות חדות יותר. חשוב להבין ששוק הנדל"ן בתל אביב אינו אחיד, וקיימים פערים משמעותיים בין שכונות, סוגי בניינים ומאפייני דירות".
למרות המגמה השלילית, אהרוני סבור כי ייתכן ששוק המגורים בתל אביב מתקרב לנקודת מפנה. "להערכתי, אנחנו מתקרבים לתחתית השוק, אם כי קשה לקבוע מתי בדיוק תגיע נקודת השפל. ככל שנראה התייצבות במצב הביטחוני, ירידה בריבית ושיפור בוודאות הכלכלית, הביקושים עשויים להתאושש ובהמשך גם המחירים".
אהרוני מדגיש כי תל אביב ממשיכה ליהנות ממאפיינים ייחודיים התומכים בביקוש למגורים בטווח הארוך, ובהם היצע קרקעות מוגבל, ריכוז מוקדי תעסוקה ומעמדה כמרכז הכלכלי של ישראל. לדבריו, גם התעניינות מצד יהודים ותושבי חוץ, בין היתר על רקע התגברות האנטישמיות בעולם, עשויה להוות גורם נוסף שיתמוך בביקושים בעתיד.
"אני מעריך שכאשר תחזור היציבות הביטחונית והכלכלית, נראה חזרה הדרגתית של רוכשים לשוק. מי שממתין היום על הגדר עשוי לחזור ולרכוש ברגע שיזהה שינוי מגמה. עם זאת, התאוששות משמעותית תלויה בשיפור התנאים הכלכליים ובהחזרת הביטחון של ציבור הרוכשים", מסכם אהרוני.
"הקונים האלה מבינים שיש בלגן בשוק"
"אין ספק שהשוק עבר טלטלות מאז המחאה נגד הרפורמה המשפטית, המלחמה וכל מה שקרה במדינה. הפעילות שלי עוברת בשנים האחרונות מאפס למאה וממאה לאפס ברגע - ואז צריך להניע מחדש את הפעילות. זה לוקח המון זמן, וצריך לזכור שמדובר בתהליכי מכירה", היא מסבירה.
לדבריה, "התהליכים האלה, יחד עם סביבת הריבית ועלויות המימון, מאריכים את משך הזמן שנדרש למכור נכסים. אבל זה לא אומר שכל הנכסים נמכרים במחירים נמוכים יותר. דירות טובות, עם תכנון נכון ובמיקום טוב, עדיין יכולות להשיג מחירים טובים".
הפגיעה, להערכתה, מורגשת בעיקר בדירות ישנות ללא מעלית, חניה או ממ"ד, ובדירות שדורשות שיפוץ. "הירידה של כ-30% במכירות דירות יד שנייה משתקפת בשטח בעיקר בדירות ישנות, גם באזורים שנחשבו פעם חזקים כמו רובע 3 ולב העיר".
יחד עם זאת לדבריה, "בתל אביב צריך לבחון כל דירה לגופה, כשמדובר בדירות עם כל היתרונות, אני לא בטוחה שהייתה ירידה דרסטית. להערכתי, בחלק מהמקרים אפילו הייתה עלייה".
היא מוסיפה כי גם התכנון הפך לפקטור משמעותי. "לפני שלוש או ארבע שנים, אם הייתי אומרת לקונה שיש דירה ברחוב מבוקש בתל אביב, הוא היה רץ לקנות אותה גם אם התכנון שלה לא היה מוצלח. היום אנשים כבר לא מסתכלים רק על הרחוב ועל המיקום, אלא גם על מה שהם מקבלים ועל ההשקעה הנוספת שיידרשו להכניס בדירה. עלויות השיפוץ עלו מאוד בשנים האחרונות, לכן דירות לא משופצות נפגעו יותר במחיר למ"ר".
יחד העם זאת היא טוענת, "מי שרוצה היום דירת שלושה חדרים בלב העיר, עם חניה ומעלית, מדובר במוצר שקשה למצוא. המחיר יכול להגיע לחמישה מיליון שקל ואף יותר. לעומת זאת, דירה ישנה באותו אזור ובגודל דומה יכולה לעלות כמעט שני מיליון שקל פחות. זה פער עצום. השוק למעשה התחלק לכמה רמות מחיר וסוגי מוצרים".
עוד חסם מרכזי שפוגע בשוק התל אביבי הוא יכולת המימון של הרוכשים, "היום צריך להגיע עם הון עצמי גבוה מאוד. אם רוכשים מעוניינים לקנות דירת שלושה חדרים עם חניה ומעלית בחמישה מיליון שקל, ומביאים שני מיליון שקל הון עצמי, הם יצטרכו משכנתה של שלושה מיליון שקל. ההחזר החודשי יכול להגיע לכ-16-17 אלף שקל, בהתאם לתנאי המשכנתה".
"לכן, קונים עם פחות מ-50% הון עצמי מתקשים להשתלב בשוק הזה. חלקם קונים בקריית אונו או בערים אחרות, שבהן המחירים מתאימים יותר ליכולת שלהם", הסבירה.
גם המשקיעים נעלמו מהשוק התל אביבי, לדבריה "בעבר, אנשים היו מחפשים נכס באתרי נדל"ן ומתקשרים למתווכים. היום צריך לעבוד הרבה יותר קשה עם משקיעים ולשווק את הנכסים באופן ממוקד".
"הקונים האלה מבינים שיש בלגן בשוק", היא מוסיפה, "וגם שהיזמים מציעים תנאי תשלום אטרקטיביים בדירות חדשות, שמאפשרים להם להשאיר חלק מהכסף בבנק ולהפיק ממנו תשואה".
לטענתה שוק היד השנייה הפך לפחות אטרקטיבי עבור המשקיעים, "התשואה משכירות בתל אביב נמוכה מ-3%, בעוד שאפשר לקבל תשואה גבוהה יותר על כסף שמופקד בבנק, בהתאם לתנאים. לכן, המשקיעים כמעט לא נמצאים היום בשוק היד השנייה הרגיל בתל אביב".
בהתייחסה לאזורים וסוגי הדירות שנפגעו בעיקר בשוק המשקיעים אמרה, "דירות שני חדרים, למשל בפלורנטין, נפגעו מאוד. אלה דירות שהיו מבוקשות גם להשקעה, אבל היום פוטנציאל עליית הערך שלהן נראה מוגבל יותר בעיני חלק מהקונים. אנשים כבר לא בטוחים שהמחירים ימשיכו לעלות, ולכן עסקאות שבעבר נראו אטרקטיביות פחות קורצות להם".
קונפורטס מוסיפה כי לצד הקושי למכור דירות ישנות, דירות ארבעה חדרים במחירים של 6.5-7 מיליון שקל, עדיין מבוקשות בקרב משפחות, "אלה לא בהכרח משפחות עשירות במיוחד, אלא גם משפחות שכבר גרות בתל אביב ומשלמות 20-25 אלף שקל בחודש על שכירות, ומתחילות לחשוב שאולי עדיף להן לקנות דירה במקום להמשיך לשכור".
כתוצאה מכך לדבריה, משפחות מבינות שהן מוציאות סכומים עצומים על שכירות, בלי יציבות ובלי לדעת אם יצטרכו לעבור דירה בעוד שנתיים או שלוש. עם זאת, הביקוש הזה לא בהכרח מופנה לשוק היד השנייה. לדברי קונפורטס, חלק מהמשפחות מעדיפות דירות חדשות שמוצעות עם הטבות מימון, גם במחיר של נטילת משכנתה גדולה.
התרעות פיקוד העורף