מכה לקבלנים: עשרות אלפי דירות מחכות - והמחירים ממשיכים לרדת

המשכנתאות ירדו ב-20% בחודש, אך הקצב השנתי ממשיך לעלות

לפי נתוני בנק ישראל, ביצועי המשכנתאות לדיור הסתכמו בספטמבר ב-8.7 מיליארד שקל, ירידה של כ-20% לעומת אוגוסט. כולל הלוואות לכל מטרה, הסתכם היקף הביצועים ב-9.1 מיליארד שקל. עם זאת, הירידה החודשית מיוחסת בעיקר להשפעת חגי תשרי ולצמצום מספר ימי הפעילות.

במבט מתחילת השנה, התמונה שונה: ביצועי המשכנתאות לדיור הגיעו ל-88.3 מיליארד שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כולל הלוואות לכל מטרה, הסתכם היקף הביצועים ב-93.3 מיליארד שקל. הקצב השנתי נותר מעט מעל רמות השיא שנרשמו בשנים 2021 ו-2022.

היקף המשכנתאות הגבוה לא מעיד בהכרח על שוק נדל"ן חזק

ברבעון השלישי של 2026 העמידו הבנקים משכנתאות לרכישת דיור בהיקף של 31.1 מיליארד שקל, מההיקפים הגבוהים שנרשמו מאז 2021. בהשוואה לרבעון השני של 2025, היקף המשכנתאות גדל ב-17%, בעוד שמספר ההלוואות גדל ב-9% בלבד. הפער בין הנתונים מצביע על עלייה בסכום המשכנתה הממוצעת.

השוואה לרבעון השני של 2025, שממנו החל להתפרסם הפירוט הכמותי, מעלה כי היקף ביצועי המשכנתאות גדל בכ-17%, בעוד שמספר ההלוואות עלה בכ-9% בלבד - הפער מצביע על עלייה בסכום ההלוואה הממוצע.

בינואר עד ספטמבר 2026 עמד סכום המשכנתה הממוצע על כ-1.08 מיליון שקל, בין היתר בשל גידול של הלוואות לרכישת דירות שאינן מסווגות כדירה יחידה, חלופית או להשקעה. בנטרול רכישות אלה, הממוצע עולה לכ-1.2 מיליון שקל.

גם במשכנתאות לרכישת דירה חדשה מקבלן קיימת השפעה דומה: כאשר מכללים הלוואות לרכישת דירות בהנחה - הממוצע מוטה כלפי מטה, ואילו בנטרולן הוא עולה לכ-1.29 מיליון שקל. מנגד, ברכישת דירה מיד-שנייה הממוצע העומד על כ- 1.24 מיליון ש"ח.

יותר משכנתאות במסלול הפריים, ועלייה במחזורי ההלוואות

תמהיל המשכנתאות מצביע על עלייה נוספת במשקל מסלול הפריים, שהגיע בספטמבר ל-26% מסך הביצועים, לעומת 24% באוגוסט. העלייה באה על חשבון ירידה במשקל המסלול בריבית משתנה שאינה צמודה למדד. משקל ההלוואות צמודות המדד נותר נמוך, כ-8% בלבד.

הריבית המשוקללת הנומינלית על המשכנתאות ירדה מעט, מ-4.38% באוגוסט ל-4.35% בספטמבר. מנגד, הריבית המשוקללת החזויה עלתה ל-5.09%. שתי הריביות נותרו ברמות נמוכות יחסית לאלה שנרשמו מאז תחילת 2023.

במקביל, נמשכה העלייה בהיקף מחזורי המשכנתאות. שיעור המחזורים הפנימיים, שבהם הלווה ממחזר את ההלוואה באותו בנק, הגיע ל-25% מסך הביצועים. שיעור המחזורים החיצוניים, הכוללים מעבר לבנק אחר, עלה ל-8.8%. הנתונים מצביעים על משקל משמעותי של פעילות המחזור בשוק, על רקע ניסיונות הלווים לשפר את תנאי האשראי ולהתאים את ההחזרים החודשיים למצבם.

---

מלאי הדירות נותר גבוה, והמחירים ממשיכים לרדת

בשוק הדירות התמונה מתונה יותר. באוגוסט נמכרו 7,532 דירות - ירידה חודשית של כ-1%. מנגד מתחילת השנה נרשמה עלייה של כ-2% בלבד במספר העסקאות לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מאחורי היציבות היחסית מסתתרים הבדלים בין פלחי השוק. מכירות דירות חדשות בהנחה עלו בכ-20% במצטבר מתחילת השנה, אך משקלן מכלל העסקאות עדיין מגביל את השפעתן על השוק כולו. מנגד, נרשמה ירידה במכירות דירות יד שנייה, המהוות את עיקר העסקאות. לפי סיווג הרוכשים, נרשמה עלייה ברכישות של משקיעים ושל רוכשי דירה יחידה, לעומת ירידה ברכישת דירות חלופיות.

מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עלה באוגוסט ל-85.7 אלף דירות, קרוב לשיא של 86.3 אלף דירות שנרשם בינואר. עם זאת, חודשי ההיצע ירדו מעט ל-26.7 חודשים, בהמשך למגמת ירידה שהחלה בסוף 2025.

המשמעות היא שהמלאי עדיין גבוה מאוד, אך ביחס לקצב המכירות נרשמת הקלה מסוימת. ירידה בחודשי ההיצע עשויה להעיד על שיפור בקצב ספיגת הדירות, אך כל עוד המלאי נותר ברמות האלה, עודף ההיצע ממשיך להוות אתגר עבור שוק הדיור.

לפי הסקירה, מדד מחירי הדירות ירד ביולי ב-0.6%, והירידה השנתית העמיקה ל-1.8%. הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז המרכז, בשיעור של 2.7%, ואילו במחוז ירושלים נרשמה ירידה מתונה של 0.2%. למרות הירידות האחרונות, מחירי הדירות עדיין גבוהים ב-5.5% לעומת רמתם לפני שלוש שנים.

במקביל, מדד המחירים לצרכן ירד בספטמבר ב-0.5%, בעוד שקצב האינפלציה השנתי עלה ל-1.6%. השילוב בין ירידת מחירי הדירות לבין מלאי גבוה עשוי להמשיך להפעיל לחץ על שוק הנדל"ן, אף שהנתונים מצביעים על שונות בין אזורים וסוגי עסקאות.

מבחינה גיאוגרפית, ניכרת התחזקות יחסית של מחוז הדרום בשוק הדירות החדשות בשנים 2023 עד 2026, לעומת התקופה שבין 2019 ל-2022. בשוק היד השנייה התחזק יחסית מחוז חיפה, בעוד שבמחוזות תל אביב והמרכז נרשמה היחלשות. גם תמהיל העסקאות שונה בין האזורים: במחוזות תל אביב, המרכז והדרום משקל הדירות החדשות גבוה יחסית, ואילו במחוזות חיפה והצפון בולטות יותר עסקאות יד שנייה.

הפער בין היתרי הבנייה להשלמת הדירות

נתוני הבנייה מצביעים על פער בין היכולת לקדם את הבנייה לבין השלמתה בפועל. לפי נתוני הלמ"ס לשנים 2019 עד 2026, שיעור מימוש היתרי הבנייה, הנמדד ביחס שבין מספר ההיתרים שניתנו לבין התחלות הבנייה, עומד על 94% ברמה הארצית. עם זאת, קיימים הבדלים בין המחוזות: במחוז ירושלים השיעור עומד על 86%, לעומת 100% במחוז הדרום.

ההבדלים בין המחוזות מצביעים על כך ששיעורי ההשלמה אינם אחידים, וכי בחינת היצע הדירות העתידי מחייבת להתייחס לא רק למספר ההיתרים ולהתחלות הבנייה, אלא גם לקצב שבו הפרויקטים מגיעים לסיום.

הפיגורים במשכנתאות ירדו מהשיא, אך נותרו גבוהים

הסקירה מצביעה על קשר בין סביבת הריבית לבין התפתחות הפיגורים. בשנים 2020 עד 2022 העלייה בהחזר החודשי נבעה בעיקר מגידול בסכומי ההלוואות, בלי עלייה מקבילה בשיעור הפיגורים. החל מ-2023 הפכה הריבית לגורם מרכזי בהתייקרות ההחזרים, לצד הארכת תקופות ההלוואה, הגדלת נטל החוב ובחלק מהמקרים פריסה מחדש של ההלוואות.

גם התנהגות הלווים משקפת את השינוי בסביבת האשראי. החל מ-2023 נרשמה ירידה ניכרת בפירעונות מוקדמים מלאים של משכנתאות, נתון שעשוי להעיד כי הריבית הגבוהה צמצמה את יכולתם של לווים לסלק את חובותיהם לפני מועד הפירעון.

בהלוואות לכל מטרה, שבהן שיעור הפיגורים גבוה יותר מלכתחילה ועומד על כ-1.1%, נרשמה בתקופת עליית הריבית עלייה מתונה יחסית. היקף תיק ההלוואות לכל מטרה עומד על כ-37 מיליארד שקל, שהם כ-5.2% מכלל יתרות האשראי הרלוונטיות.

בסיכום, שיעור הפיגורים במשכנתאות נותר נמוך ביחס להיקף תיק האשראי הכולל, המסתכם בכ-714 מיליארד שקל, ואינו מצביע כשלעצמו על הידרדרות רחבה באיכות תיק האשראי. עם זאת, הנתונים ממחישים את השפעת הריבית על יכולת ההחזר של משקי הבית, ואת העובדה שההקלה שנרשמה מאז סוף 2025 עדיין לא החזירה את שיעור הפיגורים לרמות שאפיינו את השוק לפני גל העלאות הריבית.