יום אחד בלבד נותר לפתיחת הקלפיות, וזה הזמן להיזכר בהבטחות הבחירות לשוק הנדל"ן. מהנחות של מיליון שקל, דרך משכנתאות מסובסדות והטבות למילואימניקים ועד הקצאת קרקעות. המפלגות מפזרות הצהרות לקראת היום שאחרי בקצב מסחרר, אך מה באמת יכול להוריד את מחירי הדיור ומה יישאר כהבטחות על הנייר?
בין ההבטחות לבין היכולת ליישם יש פער לא מבוטל. חלק מהתוכניות מבוססות על הטבות בהיקפים גדולים המעלים את שאלת המימון, אחרות נשענות על שינויים מבניים שדורשים שינוי מן היסוד בכל הקשור לתיאום בין המדינה לרשויות המקומיות, וכולן תלויות ביכולת להוציא לפועל יותר פרויקטים. אנשי מקצוע מזהירים: חלק מההטבות עלולות לדחוף את מחירי הדירות למעלה.
מיליון שקל למילואימניקים, ו-100 אלף דירות להשכרה
לצד הסיוע לרוכשים, התוכנית כוללת הקמת כ-100 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור. כ-40% מהדירות אמורות להיות מושכרות במסלול מסובסד, בהנחה של 30% ממחיר השוק, לצעירים, למשפחות עובדות ולמשרתי מילואים. כדי לעודד יזמים להקים את המתחמים, מוצעים בין היתר דחיית תשלום המע"מ למועד מכירת הדירות ורשת ביטחון להפחתת סיכוני המימון.
אלא שהמציאות בשטח מעמידה בספק רב את היעד השאפתני של 10,000 דירות בשנה. מאז הקמת החברה הממשלתית "דירה להשכיר" לפני למעלה מעשור, שווקו במכרזים כ-20 אלף יחידות דיור בלבד - קצב ממוצע הנמוך ב-80% מהרף שמציבים בנט ולפיד.
בסביבת הריבית הנוכחית של 2026, ששוחקת את כדאיות הפרויקטים וגורמת ליזמים לנטוש מסלולי סבסוד, הפיכת שוק השכירות המוסדי לפתרון לאומי נראית פחות כמו תוכנית עבודה ויותר כמו הצהרת כוונות מנותקת מהשטח.
כמו כן, הטבות בהיקפים כאלה מחייבות מקורות מימון משמעותיים. הקמת מתחמי שכירות דורשת הון רב, והכנסות משכר הדירה צריכות להצדיק את ההשקעה. אם חלק ניכר מהדירות יושכר בהנחה של 30%, עולה השאלה מי יישא בעלות הסבסוד, מה תהיה התמורה ליזמים והאם ההטבות יספיקו כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית.
אך המהלך יכול גם לגרום לאפקט הפוך, לדבריה, "ברמת ההיצע והמחירים, החשש הגדול כיום הוא אינו מחסור מיידי בדירות, אלא "השקט שלפני הסערה"- יזמים וקבלנים מעכבים התחלות בנייה חדשות בגלל העדר ביקוש. הטבות כאלה יניעו מחדש את גלגלי השוק, יעודדו מכירות, מה שעלול לגרום לזינוק במחירים ברגע שהביקושים הכבושים יתפרצו".
משכנתה ל-40 שנה: פתרון לחסם ההון העצמי או מלכודת חוב?
הגדלת שיעור המימון עשויה להקל על זוגות שאין בידיהם הון עצמי גבוה. לדוגמה, רכישת דירה בשווי 2 מיליון שקל במימון של 90% תחייב הון עצמי של 200 אלף שקל בלבד, לעומת 500 אלף שקל במימון של 75%, בהנחה שאין עלויות נוספות ושאין מגבלות אחרות על ההלוואה.
אבל הקלה על הכניסה לשוק אינה בהכרח הופכת את הדירה לזולה יותר. ככל שהמשכנתה גדולה יותר ותקופת ההחזר ארוכה יותר, עלות המימון המצטברת עלולה לגדול משמעותית, בהתאם לריבית ולמסלול ההלוואה.
לדבריו, הפתרון צריך לשלב מימון ממוקד ואחראי לרוכשי דירה ראשונה עם האצת התכנון והרישוי, קיצור הליכים, הגדלת היקף הבנייה וקידום התחדשות עירונית באזורי הביקוש. "המטרה היא לא רק לאפשר למשפחות לקחת חוב גדול יותר, אלא לאפשר להן לרכוש דירה בתנאים סבירים ולהמשיך לחיות ברמת חיים סבירה", הוא אומר.
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן "דיור פלוס", תומכת בהגדלת שיעור המימון ובפריסה ארוכה יותר, אך מדגישה כי יש לתחום את ההטבה לדירה יחידה בלבד, כדי למנוע את ניצולה בידי משקיעים.
לא עוד תוכניות על הנייר
שמואלי מדגיש גם את הצורך בהתאמת זכויות הבנייה והחישובים הכלכליים של פרויקטים להתחדשות עירונית, כדי למנוע מצב שבו תוכניות מאושרות אינן יוצאות לפועל בשל חוסר כדאיות. עם זאת, הגדלת זכויות הבנייה ושיפור הרווחיות ליזמים צריכים להיבחן לצד העלויות הציבוריות וההשפעה על התשתיות ועל איכות החיים בעיר.
לדבריה, התחדשות עירונית מאפשרת להוסיף דירות בלב אזורי הביקוש, אך כדי לממש את הפוטנציאל נדרשת התאמה בין קצב קידום הפרויקטים לבין פיתוח התחבורה, מוסדות הציבור והתשתיות העירוניות. היא מוסיפה כי נדרשים ודאות רגולטורית וכלכלית, הגדלת כוח האדם המקצועי ואימוץ שיטות בנייה מתקדמות.
ומה מציעה הממשלה?
לפי פרטי התוכנית שפורסמו, יוקצו כ-20 אלף פתרונות דיור וקרקע בתוך שנתיים: כ-16 אלף דירות במסגרת הגרלות "מחיר מטרה" וכ-4,000 מגרשים לבנייה עצמית. שיעור הדירות המוקצות למשרתי מילואים בהגרלות אמור לעלות מ-50% ל-75%, כאשר 25% מההקצאה החדשה יועדפו למשרתים המוגדרים כלוחמים.
ההנחה לרוכשים הוערכה ביותר מחצי מיליון שקל, בהתאם לפרויקט ולתנאיו. במסלולי בנייה עצמית מוצעים פטור מלא מערך הקרקע באזורי עדיפות לאומית א', בכפוף לתשלום עלויות הפיתוח, וכן מכרזים ייעודיים בהנחות של עד 30% ממחיר השוק של הקרקע. התוכנית כוללת גם הטבות בשכירות ארוכת טווח למשרתי מילואים ולאלמנות צה"ל, ובהן הנחה של 20% ממחיר השוק, לפי הפרטים שפורסמו.
בדומה לתוכנית בנט ולפיד, גם כאן עולה השאלה אם ההטבות מגדילות את היצע הדירות או בעיקר משנות את זהות הזוכים בהגרלות. הנחה גדולה יכולה להקל מאוד על משק בית שזכה בה, אבל היא אינה מעידה בהכרח על ירידה במחירי השוק החופשי.
בנימוקיו החריפים קבע השופט סולברג כי נתניהו, סמוטריץ' וכץ הציגו לציבור "מוצר מוגמר" שאינו זמין בפועל, ובכך עשו שימוש אסור בנכסי ציבור ובמשאבי מדינה לצרכים פוליטיים. בעקבות הפסיקה נאסר על הממשלה להמשיך להפיץ את חומרי התוכנית בערוצים הממשלתיים, והשרים חויבו להסיר את סרטוני הקמפיין מחשבונותיהם הרשמיים. ההחלטה הותירה את "ממילואים למפתח" כהבטחת בחירות על הנייר בלבד, והדגישה פעם נוספת את הפער בין הצהרות חגיגיות לפני הבחירות לבין מהלכים ברי-ביצוע במציאות.
בשורה התחתונה: הטווח הארוך מול הטווח הקצר
בסופו של דבר, תוכניות הדיור מציבות שתי גישות מרכזיות זו מול זו: האחת מבקשת להקל על הרוכשים באמצעות מענקים, הנחות והגדלת יכולת המימון; השנייה מתמקדת בהסרת חסמים ובהגדלת מספר הדירות שמגיעות לשוק. בטווח הקצר, סבסוד והטבות מימון עשויים לסייע לקבוצות זכאים מוגדרות. בטווח הארוך, היכולת להשפיע על מחירי הדירות תלויה גם בקצב הבנייה, בזמינות הקרקע, בכוח האדם ובתשתיות הנדרשות לקליטת האוכלוסייה.
התרעות פיקוד העורף