המשותף למבצעים הוא הניסיון להקל על הרוכשים את הכניסה לעסקה, בלי שהיזם יצטרך בהכרח להפחית את מחיר הדירה. אלא שהשאלה החשובה היא לא רק כמה כסף צריך להביא היום, אלא גם כמה תעלה העסקה בסופו של דבר, ומה יקרה לרוכשים כאשר יגיע מועד פירעון ההתחייבויות.
דחייה של מאות אלפי שקלים לעשר שנים
אחד המהלכים הבולטים מגיע מקבוצת גינדי החזקות, שיוצאת במהלך מכירות שבמסגרתו תציע כ-300 יחידות דיור בארבעה פרויקטים באזור המרכז. הדירות המשתתפות במבצע הן חלק מיתרת המלאי של החברה.
במסגרת המתווה, הרוכשים ישלמו 20% ממחיר הדירה במעמד חתימת החוזה, 50% נוספים במועד המסירה, ואילו 30% ממחיר הדירה יידחו לעשר שנים ממועד האכלוס, ללא ריבית והצמדה.
בחברה מעריכים כי דחיית התשלום עשויה לייצר לרוכשים חיסכון של כ-700 אלף שקל בעלויות המשכנתה, מאחר שהסכום הנדחה אינו נושא ריבית או הצמדה ואינו מחייב נטילת משכנתה בגינו במועד קבלת הדירה.
כמה עולה דירה?
ההטבה מוצעת בארבעה פרויקטים, במחירים שלפי נתוני החברה משקפים פערים משמעותיים לעומת מחירי דירות דומות בסביבתם:
כך למשל, בפרויקט ברמת אפעל, רוכשי דירת שלושה חדרים במחיר של כ-2 מיליון שקל יידרשו לשלם כ-404 אלף שקל בחתימת החוזה, כמיליון שקל נוספים במועד האכלוס, ואת יתרת 605 אלף השקלים רק כעבור עשור.
בדירת חמישה חדרים במחיר של 3.3 מיליון שקל, התשלום הראשוני יעמוד על 660 אלף שקל, 1.65 מיליון שקל נוספים ישולמו באכלוס, ואת יתרת 990 אלף השקלים יידרשו הרוכשים לשלם בעוד עשר שנים.
הפערים במחירים, לצד דחיית התשלום, עשויים להיראות אטרקטיביים במיוחד. עם זאת, חשוב לבדוק אם המחיר המוצע אכן נמוך ממחיר השוק, ואם ההטבה אינה מגולמת כבר במחיר הדירה.
0% הון עצמי: איך זה עובד?
מבצע נוסף שמנסה להקל על הרוכשים מגיע מחברת אביב מליסרון. במסגרת המהלך, שיוצע למשך חודשיים, יוכלו הרוכשים לקבל הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים, כאשר החברה תישא בעלויות המימון ובריבית עד למועד האכלוס.
באביב מליסרון מסבירים כי מטרת המהלך היא לאפשר לרוכשים להתקדם לעסקה תוך שימוש בהון שכבר מושקע בנכסים קיימים, ולא רק בכסף נזיל שנמצא בחשבון הבנק. החברה תישא בעלויות המימון ובריבית לאורך התקופה עד לאכלוס, ובסיומה יידרשו הרוכשים לפרוע את ההלוואה באמצעות מכירת הנכס הקיים או ממקורות הון עצמי.
המודל מוצע בשורה של פרויקטים של החברה, בהם אביב בגבעתיים, אביב במעוז אביב, אביב במקור ברמת גן, אביב ברידינג ברמת אביב, אביב בחפץ חיים בתל אביב, SEA AVIV בשירת הים בנתניה, אביב בטבנקין בשכונת רביבים בתל אביב ופרויקט היוקרה 51PARK בקריית שחקים בהרצליה.
גם קבוצת אהרוני מציעה מסלול דומה שמאפשר לרכוש דירה ללא הון עצמי נזיל. בפרויקט UPVIEW בבן שמן מציעה החברה דירות החל מ-2.15 מיליון שקל, במסגרת מבצע של 0% הון עצמי עד למסירה. ההטבה, שתקפה עד סוף 2026, חלה על דירות במגדל היוקרה ובבנייני הבוטיק בפרויקט.
ההבחנה בין אני יכול לחתום לאני יכול לשלם
"הטבה מוגבלת בזמן ותשלום ראשון קטן יכולים להפוך התחייבות של מיליונים למשהו שמרגיש כמו הזדמנות בזק שאסור להחמיץ. אלא שבנדל"ן, קל מאוד למדוד כמה זמן נשאר למבצע, וקשה הרבה יותר להבין כמה כסף הוא באמת חוסך", הוא אומר.
לדבריו, מבצע משתלם צריך לשפר את העלות הכוללת של העסקה ביחס לחלופות, והקלה במעמד החתימה לבדה אינה מספיקה. "דחיית תשלום יכולה לחסוך עלויות מימון ולהשאיר כסף זמין לרוכש, ויש לזה ערך אמיתי. רק שהדחייה הזאת משאירה גם סכום גדול שצריך יהיה לשלם בהמשך. היכולת להעביר היום מקדמה אינה הוכחה ליכולת להשלים את הרכישה".
"מן הסתם, כל אנשי המכירות יגידו שזה כדאי"
לדבריו, "הקבלנים והיזמים ממציאים את עצמם מחדש בכל פעם. זה מעיד שבטח לא קל להם להתמודד עם שוק כזה מורכב ומאתגר. מצד אחד, יש לא מעט רוכשים שאין להם כרגע את ההון העצמי הדרוש כדי לשלם, ויש כאלה שיושבים על הגדר. מצד שני, יש גם את בנק ישראל, עם כל המגבלות שהוא הטיל עליהם בשנה-שנתיים האחרונות. זה מאוד קשה ומאתגר".
עם זאת, יוסופוב מדגיש שלא כל מבצע מתאים לכל רוכש. בהתייחס למתווה של גינדי, שבמסגרתו נדחים כ-900 אלף שקל לעשר שנים, לדבריו מדובר בהטבה שעשויה להיות משמעותית מבחינה כלכלית, אך טומנת בחובה גם סיכון.
"מצד אחד, כל אחד יגיד שזה מבצע שהוא קצת מסוכן. כי אין לדעת מה יקרה בעוד עשר שנים, מה יהיה יוקר המחיה, מה יהיה מצב האינפלציה ומה יהיה שווי הדירות. לפני שנתיים הקבלנים בנו על כך שמחירי הדירות יעלו ופתאום, כשהגיעה העסקה, מחירי הדירות קצת ירדו".
מנגד, הוא מסביר: "מי שיודע להשקיע ומי שיודע להתנהל עם הכסף שלו, יכול גם להרוויח. כל עוד העסקה מתאימה ליכולת הפיננסית שלו, הכול בסדר". לדבריו, לפני שנכנסים לעסקה כזו, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות או יועץ פיננסי שמכיר היטב את תחום המימון והנדל"ן.
ומה לגבי טענת החברה לחיסכון של כ-700 אלף שקל בעלויות המשכנתה? יוסופוב לא שולל את האפשרות, אך מדגיש שהחישוב תלוי במבנה העסקה וביכולת המימון של הרוכש. "מבלי להיכנס לפרטים של החיסכון במשכנתה, כי אני לא יודע איך תהיה בנויה העסקה עצמה, אני כן מאמין שיש איזשהו חיסכון, כי בכל זאת דוחים אלפי שקלים בעשר שנים".
הוא מוסיף כי לא כל הרוכשים מגיעים עם 20% הון עצמי, וכי צריך לבדוק אם יידרשו לקחת הלוואות נוספות ומה יהיה היקף המשכנתה שתידרש להם. "חשוב למי שמתעניין בעסקאות האלה, לא להסתכל רק על הטווח הקצר, אלא גם על הטווח הארוך. מה שמתאים ונראה נכון לעכשיו יכול להתברר ככישלון קולוסלי בעוד עשר שנים".
יוסופוב מצביע גם על נקודה נוספת שלדבריו אסור לפספס: מחיר הדירה עצמה. "במקרים המתאימים הייתי בודק את מחיר הדירה ביחס לשוק, כי לפעמים הם מגלמים את אותם 900 אלף שקל, או חלק גדול מהם, כבר במחיר הדירה".
הסיכון: מה קורה אם לא מצליחים למכור את הדירה?
ומה לגבי מבצעי 0% הון עצמי? כאן האזהרה של יוסופוב נוגעת לעצם השימוש בנכס קיים כמקור למימון. "אני, בתור יועץ משכנתאות לשעבר, אף פעם לא האמנתי בקנייה של נכס עם 100% מימון".
לדבריו, המנגנון מאפשר למעשה להוציא את ההון העצמי מתוך הנכס הקיים באמצעות שעבודו, ובהמשך לקחת משכנתה נוספת לצורך השלמת הרכישה. אלא שהסיכון מתחדד כאשר הרוכשים מתקשים למכור את הדירה הקיימת.
התרעות פיקוד העורף