אלא שמאחורי הנתונים היבשים מסתתרת מציאות מורכבת בהרבה, שאינה משתקפת במלואה בדוחות הרשמיים. בשטח מדווחים גורמים בענף על גל ביטולי עסקאות מצד רוכשים שמעדיפים לשלם קנס ולצאת מהעסקה, אחרים עדיין מנסים אך לא מצליחים למכור את הנכס, ועל עסקאות להעברת זכויות בין רוכשים שמתבצעות מתחת לרדאר באופן לא חוקי. כך, מצוקת המשקיעים עשויה להיות רחבה בהרבה, וחלק ניכר מההפסדים בשוק טרם נחשף.
"מי שהשמיכה שלו קצרה נאלץ לצאת בהפסד"
"מי שחיפש את הפליפים המהירים, המשקיעים שרצו לקנות ולמכור מיד אחרי שהם מקבלים את הדירה וציפו לעשות רווח בגלל שככה השוק התנהג במשך 20 שנה, חלקם נתקלו במציאות אחרת", הוא מסביר.
אלא שלדבריו, לא כל המשקיעים נמצאים באותו מצב. "מי שיש לו יכולת כלכלית, סיים את העסקה, קיבל את הדירה ורואה שהוא לא מצליח לקבל עליה את המחיר שחשב, יכול להשכיר אותה ולהמתין, לחכות עד יעבור זעם ולבדוק בעוד שנה מה קורה. אלה שרצו למכור הם בהחלט אלה שהשמיכה שלהם קצרה. אין להם את הכסף, או שהם לקחו מימון מאוד מאוד גבוה על הדירה והרגישו שהם חייבים לצאת, גם אם זה בהפסד".
אוהב ציון מצביע גם על עסקאות שנעשו בשנים האחרונות בתנאי תשלום של 5/95, שבהן הרוכשים נדרשו לשלם רק 5% ממחיר הדירה בעת החתימה ואת יתרת הסכום בהמשך. לדבריו, בחלק מהמקרים נמכרו דירות לקבוצות משקיעים מבלי שנבדקה מראש היכולת הכלכלית שלהם להשלים את העסקה ובלי שעברו חיתום בנקאי.
לדבריו, חלק מהרוכשים נכנסו לעסקאות מתוך הבטחה שיוכלו למכור את הדירה במחיר גבוה יותר ולגרוף רווח מהיר. כאשר המחירים לא עלו כפי שציפו ואף ירדו, הם נותרו ללא יכולת להשלים את הרכישה או להחזיק בנכס.
"אלה אנשים שהיו החוליה החלשה. יש ציבור תמים שנכנס לעסקאות האלה, והרבה מהם, אגב, מהמגזר החרדי. כל מיני גורמים, מנהלי קבוצות כאלה ואחרים, עשו את העבודה בלי לגלות את כל הסיכונים שהם נכנסים אליהם", הוא מוסיף. אוהב ציון סבור כי המסקנה המרכזית מהתקופה האחרונה היא שהשקעה בנדל"ן אינה מתאימה למי שמחפש רווח מהיר או נכנס לעסקה בלי יכולת כלכלית להחזיק בנכס לאורך זמן.
"כשאתה נכנס לעולם הנדל"ן, אתה לא יכול להיכנס לטווחים קצרים. אתה צריך לקחת בחשבון שמדובר בטווחים ארוכים יותר. הפליפים האלה לא תמיד מצליחים, ומי שלוקח את הסיכון של פליפ ולא יודע איך להשלים את העסקה, זו בעיה", הוא מסכם.
מעדיפים לשלם קנס של 10% ולבטל את העסקה
ההשלכות של שינוי המגמה בשוק כבר מורגשות גם בעסקאות שטרם הושלמו. עו״ד ושמאי מקרקעין נאור גלברג, בעל משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ובהתחדשות עירונית אומר כי הנתון שפרסם האוצר לא הפתיע אותו, משום שהוא מתאר במספרים את מה שהוא חווה בשטח כבר יותר משנה.
"הנתון של האוצר דווקא מצייר תמונה עדינה מהמציאות", הוא מסביר, "הוא מתייחס למשקיעים שמכרו בפועל ושהשומה שלהם כבר נסגרה. אבל מי שהגיע למסקנה שעדיף לבטל את העסקה מול הקבלן לא נספר בו, וגם מי שמחזיק היום דירה ולא מצליח למכור ולא מצליח לממן לא נספר בו, ואלה בדיוק האנשים שמגיעים אליי".
כדי להבין איך הגענו לכאן, גלברג מצביע על מבצעי המימון האגרסיביים כגון מבצעי 20/80, "על הנייר זו הייתה עסקה נוחה אבל בפועל נבנה סביבה סיפור שהרבה אנשים האמינו בו. רבים לא קנו דירה אלא הימור על עליית מחירים וכשהמחירים הפסיקו לעלות ההימור הפך להתחייבות של מיליון וחצי או שני מיליון שקל שצריך לשלם".
כאן לטענת גלברג, מגיע חשבון שרוב האנשים לא עושים והוא לא תמיד אינטואיטיבי. "ניקח משקיע שקנה דירה בשני מיליון שקל ושילם מס רכישה של 160 אלף שקל. אם ימכור את הזכות בדיוק במחיר שבו קנה הוא כבר הפסיד כי מס הרכישה לא חוזר אליו ועליו נוספים תיווך ושכר טרחה, בסך הכול בערך 11% מהמחיר".
בנוסף הוא מסביר, "אם השוק ירד והוא מוכר ב-1,850,000 ש"ח, ההפסד הכולל שלו מגיע לבערך 360 אלף שקל. מנגד, חוזי הקבלן קובעים בדרך כלל פיצוי מוסכם של 10% ממחיר הדירה במקרה של ביטול ובחלק מהחוזים יותר, ובמקרה שלנו מדובר ב200 אלף שקל".
גלברג מציין בנוסף כי כשהעסקה מבוטלת באמת, החוק מאפשר לקבל בחזרה את מס הרכישה ששולם בתוספת הצמדה וריבית. "במילים אחרות, אם הקבלן מסכים לבטל, לפעמים זול יותר לשלם לו את הפיצוי מאשר למכור את הדירה בהפסד. זה נשמע הפוך אבל המספרים לא משקרים".
"גם באוצר זיהו את זה", הוא מדגיש. "בניתוח של כמעט 500 ביטולים בדרום נמצא שכחמישית מהמבטלים מסיבות כלכליות הם משקי בית שמרוויחים בממוצע 60 אלף שקל בחודש. אלה לא אנשים שלא יכולים לשלם, אלה אנשים שעשו חשבון".
יחד עם זאת הוא מבהיר, "ביטול אינו זכות של הרוכש. חוזה מכר הוא חוזה מחייב, והקבלן לא חייב להסכים לבטל אותו. יש קבלנים שמבינים שעדיף להם לקבל את הדירה בחזרה ולסגור בהסכמה, לפעמים בפיצוי מופחת. יש כאלה שעומדים על כל שקל, ויש לא מעט שמסרבים לבטל בכלל ודורשים מהרוכש להשלים את העסקה או למצוא בעצמו קונה שייכנס בנעליו".
בדרום לדבריו, המצב חריף יותר, כפי שהוצג באוצר ויש לזה הסבר. "הביקוש באזור באר שבע והסביבה נשען בשנים האחרונות במידה רבה על מבצעי מימון ועל רוכשים שהגיעו מאזורים אחרים, בתקווה שהמחירים הנמוכים יעלו. כשהמבצעים נחלשו התברר שחלק מהביקוש לא היה ביקוש של אנשים שרוצים לגור שם, ונשאר מלאי גדול של דירות לא מכורות".
לפי נתוני האוצר, עד אוגוסט האחרון בוטלו 1,821 עסקאות לרכישת דירה מקבלן שנחתמו בשנים 2023 עד 2025, עלייה של 41% בתוך שבעה חודשים, ו475 מהן באזור באר שבע, יותר מבכל אזור אחר בארץ. "המשקיע שרוצה לצאת עומד מול שוק שבו הקבלנים עצמם מתקשים למכור ומוכרים בהטבות, ובמצב כזה אין לו כמעט מרחב", מוסיף גלברג.
"שואלים אותי הרבה אם המשווקים ידעו שחלק מהרוכשים לא יעמדו בתשלום. אני לא יכול לומר שמישהו העלים עין במכוון, ואין לי ראיות לכך. מה שאני כן יכול לומר הוא שהמודל עצמו דחה את השאלה החשובה ביותר לסוף הדרך", אמר. "בעסקה רגילה הרוכש צריך משכנתא כבר בחודשים הראשונים ולכן יכולת ההחזר שלו נבדקת מוקדם. בעסקאות האלה רבים חתמו על דירה בשני מיליון שקל בלי שאיש בדק אם יוכלו לשלם אותה בעוד שלוש שנים".
"אנשים מגיעים אליי עם בושה כאילו נכשלו"
"אני רואה גם תופעה שמדאיגה אותי של עסקאות לא פורמליות", הוא מוסיף, "אנשים שלא מצליחים להשלים עסקה מחפשים מישהו שייכנס בנעליהם בהסכם שנעשה מתחת לרדאר, בלי דיווח מסודר ובלי הסכמה של הקבלן. מי שהולך בדרך הזו עלול למצוא את עצמו בבעיה וזה בדיוק המצב שבו הפסד כספי הופך לסכסוך משפטי".
בשנה האחרונה לדבריו, הוא לא ליווה לא מעט רוכשים בשלב הזה. "אנחנו בודקים את החוזה ואת המצב הכלכלי, מנהלים משא ומתן מול היזם על תנאי ביטול או על הסבת החוזה לרוכש אחר, ומטפלים מול רשות המסים. אנשים מגיעים אליי עם בושה כאילו נכשלו, ואני אומר להם שזו לא טעות פרטית שלהם. זו הנחה שחלק גדול מהשוק עשה יחד, והם רק מגלים אותה ראשונים".
עם זאת, לא כולם בענף רואים בנתונים סימן לשינוי עמוק בתפיסה של השקעה בנדל"ן. יהורם שמי, בעלים משותף ומנכ"ל שמי בנייה, ייזום והתחדשות עירונית, סבור כי הנתונים אינם משקפים את התמונה המלאה וכי אין להסיק מהם כי השקעה בדירות הפכה ללא משתלמת.
"אני לא מתרגש מהנתונים, ולא מתרגש מהנושא של ירידת מחירים. זה לא משקף את האמת, צריך לזכור שאנחנו אחרי מלחמה ועדיין - המדינה שלנו מתפתחת כל הזמן", הוא אומר. לדבריו, גם בתקופה הנוכחית המשקיעים ממשיכים לפקוד את משרדי המכירות, לצד משפרי דיור ורוכשים נוספים. הוא מצביע גם על היקפי הפעילות בענף ועל המשך רכישת הקרקעות בידי יזמים, כסימנים לכך שהביקוש והפעילות לא נעלמו.
באשר למשקיעים שמכרו בהפסד, גם שמי טוען כי חלקם פשוט לא המתינו מספיק זמן וניסו לממש רווחים בתקופה שבה השוק כבר לא סיפק את עליות המחירים המהירות שאפיינו את השנים הקודמות. שמי גם מצביע על השפעת הביקוש לדירות להשכרה, בעיקר באזורי הביקוש ובמרכזי הערים, וטוען כי ההתחדשות העירונית תורמת לעליית מחירי השכירות. לדבריו, כאשר בניינים ישנים נהרסים במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, היזמים נדרשים למצוא דיור חלופי למאות דיירים, מה שמוסיף ביקוש לשוק השכירות.
"אם פעם היינו משכירים דירה בפתח תקווה ב-4,000 שקל, היום אנחנו משכירים את אותה דירה ב-5,500 עד 6,000 שקל. על כל דירה יש יותר מתעניינים", הוא אומר, "אז אי אפשר לומר שהשקעה בנדל"ן לא משתלמת".
כך או כך, הנתונים החדשים ממחישים כי בנדל"ן, כמו בכל אפיק השקעה, לא רק מחיר הרכישה קובע את התוצאה. גם מועד המכירה, היקף המימון, יכולת ההחזקה בנכס והצורך לממש אותו דווקא בתקופה של ירידות עשויים להכריע אם העסקה תסתיים ברווח או בהפסד.
התרעות פיקוד העורף