ברקע המשבר, מקדמת רשות המסים בימים אלו יוזמה לביטול הפטור ממס על הכנסות משכר דירה, כך שבעלי דירות יחויבו במס כבר מהשקל הראשון, במקום הפטור הקיים כיום עד לתקרה של כ-5,600 שקל בחודש. במקביל, באוצר בוחנים מהלך משלים של הפחתת מס הרכישה למשקיעים.
בענף כבר מזהירים כי המהלך עלול להוביל דווקא להתייקרות השכירות – כאשר בעלי הדירות יגלגלו את נטל המס ישירות לכיסם של השוכרים.
סיפורם של זוג צעיר מכפר סבא ממחיש את היטב את הדילמות והאתגרים הכלכליים הניצבים בפני משפחות רבות בימים אלה. "עברנו מתל אביב לכפר סבא בשנת 2018, מתוך הבנה שגם שם המחירים עולים כל הזמן והתמורה נמוכה מאוד.
כשהגענו לכפר סבא המחירים היו נמוכים, והתחלנו עם שכר דירה של 4,800 שקל עבור דירת ארבעה חדרים. מהרגע הזה המחירים פשוט עלו וקפצו בטירוף. כשעברנו, אחרי שלוש שנים, לדירה הבאה שלנו, הצלחנו למצוא דירה מתחת למחיר השוק, אבל בשנה שלאחר מכן הקפיצות היו מטורפות, כמעט 1,000 שקל כל שנה, עליות של עשרות אחוזים ששברו אותנו לגמרי".
"בשנה האחרונה הגענו ל-7,000 שקל והבנו שאנחנו חייבים למצוא דירה משלנו. פתחנו את כל החסכונות שהיו לנו. אמנם אנחנו גרים בדירה ברמה נמוכה יותר מזו ששכרנו, אבל היא שלנו. חוץ מהריביות של הבנק, יש לנו איזושהי יציבות. אנחנו יודעים בדיוק כמה אנחנו משלמים, ואין לנו קפיצות של עשרות אחוזים בשנה או בעל דירה שיכול להעיף אותנו מתי שמתחשק לו".
"נזנח על ידי ממשלות ישראל לדורותיהן"
לדבריו, מדיניות זו אינה תואמת את המציאות, שבה קרוב לשליש מאוכלוסיית ישראל מתגוררת בשכירות. "במדינת ישראל גדלנו עם האמונה שצריך לקנות דירה. אבל בפועל, קשה מאוד לקנות דירה. גם אם המחירים עכשיו קצת קפואים או יורדים, החלום הזה עדיין רחוק עבור חלק גדול מהאנשים".
אחת הסיבות המרכזיות למצוקת השוכרים, לדברי רונן, היא המדיניות שנועדה לצמצם את פעילותם של משקיעי הנדל"ן. העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, לצד העלייה בריבית והירידה בכדאיות הכלכלית של החזקת דירה להשכרה, הובילו לירידה משמעותית ברכישות מצד משקיעים.
"בשנת 2022 נרכשו על ידי משקיעים כ-35 אלף דירות, בעוד שב-2025 עמד המספר על כ-8,000 בלבד". המשמעות, לדבריו, היא צמצום של אחד ממקורות ההיצע המרכזיים בשוק השכירות. "כל הדירות האלה הולכות להשכרה. אין למשקיע משהו אחר לעשות עם הדירה. אז השוק הזה התאדה".
לכך מצטרפת סביבת הריבית הגבוהה, שהפכה את רכישת הדירות להשקעה לפחות משתלמת. "לקבל תשואה של שניים וחצי עד שלושה אחוזים, כשעלות המשכנתה גבוהה בהרבה, זה לא כדאי. אז מה עשו בעלי הדירות להשכרה? מכרו את הדירות. מי שיכול לקח את הכסף ושם אותו בפיקדון, או הלך לבורסה".
גם הגופים המוסדיים וקרנות הריט, שמתחילים לגלות עניין בתחום, עדיין אינם מהווים לדבריו גורם משמעותי מספיק כדי לשנות את תמונת ההיצע. רכישות של עשרות או מאות דירות אינן יכולות להשפיע באופן ממשי על שוק שבו מאות אלפי דירות מושכרות.
בלי ממ"ד? השוכרים כבר לא מוכנים להתפשר
"אותו זוג צעיר עם ילד, שעבר מלחמה בלי ממ"ד, אומר לעצמו: Never again. ואז הקרב על הדירות הטובות, אלה שיש בהן ממ"ד, הופך קשה עוד יותר. ומה קורה למחיר? הוא טס לירח".
כך, לדבריו, הביקוש מתרכז במגוון מצומצם יותר של דירות, והמחירים באותו פלח עולים. רונן מעריך כי בעוד שמחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה בכ-5%, מחירי השכירות עלו בכ-4%–5%. מדובר בפער של יותר מעשרה אחוזים בין המגמות.
רונן מצביע על הפער בין מלאי הדירות הלא-מכורות של הקבלנים לבין המצוקה בשוק השכירות. לדבריו, חלק ניכר מתוך מלאי של כ-86 אלף דירות לא מכורות כבר ניתן למסירה או צפוי להיות מוכן בחודשים הקרובים. אלא שלמרבה האירוניה, במציאות שבה המכירות מתקשות להתאושש, הדירות האלה אינן נכנסות לשוק השכירות.
"אם הדירות האלה היו נכנסות היום לשוק ההשכרה, המחירים היו יורדים. חלק מהן נמצאות באזורי ביקוש, ואלה דירות חדשות עם ממ"ד". לדבריו, מלאי הדירות שנצבר אצל הקבלנים יכול לספק הזדמנות להגדיל את היצע השכירות בטווח קצר יחסית, בלי להמתין שנים להשלמת פרויקטים חדשים.
"יש פה פרויקטים של פינוי-בינוי שבהם מוציאים עשרות אלפי אנשים מהבית. עוד ארבע שנים יהיה להם בית חדש, ובינתיים הם גרים בשכירות. וזה האבסורד: מקדמים פרויקטים של פינוי-בינוי, אבל אין מספיק דירות להשכרה, ולכן המחירים עולים", אומר רונן.
"האנשים האלה לא הלכו לאוהלים בפארק, הם צריכים דירות"
"רק בפרויקטים שלי כבר פיניתי עד היום 250 דירות ישנות. אז איפה יש 250 דירות להשכרה? האנשים האלה לא הלכו לאוהלים בפארק, הם צריכים דירות".
לדבריו, ההתייקרות מורגשת היטב גם בדוחות הכלכליים של החברה. אם בעבר העריכו השמאים דירה להשכרה בפתח תקווה בכ-4,000 שקל בחודש, כיום אותה דירה מושכרת ב-5,500–6,000 שקל.
"אני צריך את הדירה בדיוק לשנתיים-שלוש, לתקופת הבנייה, ואז להחזיר את הדיירים לדירות החדשות. אבל כשאני מחזיר אותם, מישהו אחר מייד תופס את הדירות שהתפנו - עוד אחד שפונה מפרויקט פינוי-בינוי. כך, כל שלוש שנים בערך, הפרויקטים האלה ממלאים מחדש את הדירות הישנות, והמחירים עולים", הוא מסביר, "לפעמים מדובר גם באותה דירה שאני שכרתי לדייר לפני שנתיים, והיום היא תעלה לי 1500 שקל יותר".
כך נוצר פרדוקס: ההתחדשות העירונית אמורה להגדיל את היצע הדירות בטווח הארוך, אבל בטווח הקצר היא עלולה להוסיף ביקוש לשכירות ולהוביל לעליית מחירים.
המדינה מעודדת שכירות ארוכת טווח, אבל ההיצע עדיין מוגבל
"אלה לא היו מהלכים אסטרטגיים של חברות, אלא מהלך טקטי. קראו לזה דיור לטווח ארוך, אבל חמש שנים, מבחינתי, זה לא טווח ארוך", הוא אומר.
לדבריו, חברות ניצלו את הטבות המס ואת ההכנסות משכר הדירה, אך בתום חמש השנים מכרו את הדירות בשוק החופשי. כך, במקום ליצור מלאי יציב של דירות להשכרה, חלק מהדירות חזרו לשוק המכירה, ודיירים רבים נפלטו בבת אחת לשוק השכירות, מה שתרם לזינוק במחירים.
"המודל הנוכחי של קרנות הריט שונה: החברה מציעה חוזה של חמש שנים עם אפשרות להארכה בחמש שנים נוספות, כאשר השוכר יכול לעזוב מדי שנה, אך הקרן מחויבת להשכיר את הדירות במשך 20 שנה. זה באמת טווח ארוך, וזה נותן הרבה מאוד ביטחון ויציבות", הוא אומר.
תוסייה כהן מציין כי בתקופה האחרונה ניכרת האצה בפעילות בתחום, בין היתר בשל הקיפאון במכירת הדירות. מלאי הדירות הלא-מכורות מאפשר לקרנות לרכוש פרויקטים במחירים אטרקטיביים ולהיכנס לשוק.
עם זאת, הוא סבור שהלחץ בשוק השכירות יפחת כאשר שוק המכירות יתאושש. "האיזון ייווצר בסופו של דבר כששוק המכירות יחזור למצב נורמלי. זה סוג של חוק כלים שלובים. ברגע שהרוכשים יחזרו לשוק, יירד הלחץ משוק השכירות. בכל מקרה לדיור להשכרה לטווח ארוך יש מקום בשוק כמו בכל העולם ובעיקר בסביבת מחירי המכירה בישראל".
שני צעדים שהממשלה יכולה לבצע - כבר עכשיו
לדבריו של רונן, המדינה צריכה לדרוש מהיזמים לקחת אחריות גם על ההיצע בשוק השכירות, למשל באמצעות הקצאת חלק מהדירות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח או התקשרות עם גופים שירכשו דירות וישכירו אותן.
הוא מציע שני צעדים שלדבריו יכולים להגדיל את היצע הדירות להשכרה בטווח קצר יחסית: הראשון הוא ביטול תוספת מס הרכישה על רכישת דירות להשקעה. לדבריו, "בשעה ששוק הדירות נמצא בהאטה ואין חשש להתחממות מחירים, אין הצדקה להמשיך להכביד על משקיעים שעשויים להוסיף דירות לשוק השכירות".
הצעד השני הוא הענקת הטבות מס לבעלי דירות ולמשקיעים שיתחייבו להשכיר את הנכסים לתקופות ארוכות של חמש או עשר שנים. כך, לדבריו, ניתן לעודד השקעה בשוק השכירות ולייצר היצע יציב יותר, במקום להסתמך על שוק פרטי שבו בעלי דירות יכולים להחליט למכור את הנכס או לשנות את תנאי השכירות. לדבריו, ללא שינוי במדיניות, המצוקה עלולה להחריף, במיוחד על רקע הקושי של משקי בית צעירים לצבור הון עצמי לרכישת דירה.
התרעות פיקוד העורף