אני מגזים קצת, כמובן. אבל תאמינו לי שלא בהרבה. למי שפספס את הפרסומים השבוע, חברת הנדל"ן גינדי החזקות יצאה במבצע חדש לרוכשי דירות: קנו דירה, שלמו מקדמה עכשיו, את הרוב בקבלת המפתח, ואת 900 אלף השקלים האחרונים רק עשר שנים אחר כך. עשר שנים. כמעט מיליון שקל, בלי ריבית, בלי הצמדה. כלום. פשוט כסף במתנה. גינדי תשלם את הריבית במקומכם. לא כי שוק הנדל"ן במשבר או משהו חס וחלילה, רק שאיזה יזם נדל"ן לא ישמע אותנו ויחטוף התקף לב. נטו נדיבות של גינדי.
אבל יודעים מה, גינדי, יש לי רעיון בשבילכם: אם אתם כאלו נדיבים ומוכנים לספוג עלויות מימון של מאות אלפי שקלים לכל לקוח, למה שלא פשוט תורידו מחירים? רעיון חתרני, אני יודע, אבל בחייאת, בשביל מה צריך את כל הפליק-פלאקים הפיננסיים האלה באוויר, לסבסד משכנתאות ולדחות תשלומים לעשור הבא, במקום פשוט להוריד את המחיר?
החלום ושברו
התשובה הפשוטה היא שהם לא תמיד יכולים. מכירים את הבדיחה על זה שאם אתם חייבים לבנק מאה אלף שקל, אתם בבעיה, אבל אם אתם חייבים לו מיליארד שקל, הבנק בבעיה? אז הקבלנים חייבים לבנקים מיליארדים. ברבים. אף קבלן לא יכול לבנות בניין בלי להשכיב כמה עשרות או מאות מיליוני שקלים כדי לממן את רכישת הקרקע והבנייה, ואלו כמה עשרות ומאות מיליוני שקלים שאין לו. אז הוא לווה אותם מהבנק, על בסיס "דוח אפס" שמפרט את העלויות, מחירי המכירה הצפויים והרווחיות.
אז גם אם הקבלן מת להוריד מחיר ולהיפטר כבר מדירה או פרויקט שיושבים לו כמו אבן בגרון, הוא לא תמיד יכול. הבנק לא בהכרח ייתן לו. למה? כי כמו שהוא מימן את הקבלן הזה, הוא מימן עוד מאות קבלנים ופרויקטים אחרים, ואם בפרויקט הזה יורידו מחיר, זה עלול להשפיע על כולם. שווה לבנק לתת לקבלן להיחנק עם פרויקט גירעוני, ולא לאשר מהלך שעלול להשפיע על כל הפורטפוליו שלו.
אבל זה רק ההיבט הטכני. האמת היא שהקבלנים גם לא רוצים להוריד מחירים. לא בגלל הרווח שלהם מהפרויקט הספציפי, שעליו הם כבר ויתרו - עובדה שהם נותנים את הטבות המימון - אלא בגלל החלום הישראלי שטיפחו בקפידה במשך שנים. הקבלנים מקווים שהשוק יתאושש, אולי בצדק ואולי לא, אבל הם יודעים שחלום שהתנפץ קשה הרבה יותר לשקם. כי אם הישראלים יפסיקו להאמין שדירה היא השקעה שתמיד עולה, התרנגולת שמטילה ביצי זהב עלולה לחזור לגודלה המקורי: מוצר צריכה בסיסי עם ארבעה קירות וגג.
אבל האמת היא שהסוס הזה כבר ברח מהאורווה. החלום כבר התחיל להתנפץ. אם לא אצל כלל הציבור בישראל, אז לפחות אצל חלק ניכר ממי שניסו להגשים אותו. לפי נתונים שפרסמה השבוע גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר ומי שממונה על תחום הנדל"ן באגף, כמעט מחצית מהמשקיעים שמכרו בשנת 2025 דירה שרכשו אחרי 2020, 47.5% מהם ליתר דיוק, מכרו בהפסד ריאלי – כלומר, גם אם המחיר עלה מעט, הוא עשה זאת בקצב יותר איטי מהאינפלציה, כך שבפועל אותם משקיעי נדל"ן הפסידו כסף. בדרום, אגב, האחוז הזה מטפס ל-62%.
למה דווקא משקיעים? כי בניגוד למי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו, משקיעים נדרשים לדווח על הרווח או ההפסד שלהם לרשות המיסים. כך אפשר לדעת בכמה באמת קנו ומכרו, ולא להסתמך על הערכות שווי או מחירי דירות שמופיעים באתרי נדל"ן. ובמקרה הזה מדובר בכ-12 אלף עסקאות, כך שניתן להניח שמדובר במדגם די מייצג של כלל השוק. החלום נשבר.
זמן של מספרים
בואו נחזור שנייה לגינדי. עזבו אתכם מדוחות אפס וקבלנים וחלומות מנופצים, בואו נדבר תכלס על ריקי כהן מחדרה שרוצה לקנות דירה באחד הפרויקטים שלהם. לריקי לא אכפת מכלל השוק, מתשואה לחמש שנים או מהפסדים ריאליים, היא בסך הכל רוצה לגור ליד אחותה, ועדיף כמה שיותר בזול. היא רוצה שידברו איתה רק בשורה התחתונה, כמה יוצא לה כל האירוע – ואם גינדי עושים הטבה בשווי כ-450 אלף, לא מאוד משנה לה אם זה בשורת המחיר או בעלויות המימון. לא ככה?
לא, ממש לא. כי העובדה שההטבה עולה לגינדי 450 אלף שקל ממש לא אומרת שריקי מרוויחה 450 אלף שקל. למעשה, היא עשויה להרוויח הרבה פחות. למה? כי שיעור ההיוון של שני הצדדים שונה. כסף בהווה שווה יותר מכסף בעתיד. כמה יותר? זה כבר תלוי בריבית שכל אחד מקבל או משלם.
כדי להבין כמה ההטבה הזאת באמת שווה לריקי, בואו נתרגם אותה להנחה במחיר הדירה היום. במקום להעביר לגינדי את כל הכסף עכשיו, היא מעבירה רק חלק, ואת היתר מפקידה בבנק. בעוד עשר שנים הפיקדון, יחד עם הריבית שצבר, יעבור לגינדי ויסגור את החוב בלי שריקי תצטרך להתחיל להתעסק עם משכנתה חדשה או להוסיף כסף. נניח שהבנק מציע לה על הפיקדון ריבית מצוינת של חצי אחוז בלבד מתחת לריבית בנק ישראל, כלומר 2.75% בשנה.
בריבית הזאת מספיק לה להפקיד היום כ-686 אלף שקל כדי שבעוד עשר שנים יהיו לה 900 אלף שקל (נתעלם מהמס בשביל לפשט). כלומר, במקום להוציא היום 900 אלף שקל, היא צריכה להוציא רק 686 אלף. מבחינתה, ההטבה של גינדי שווה להנחה של כ-214 אלף שקל במחיר הדירה.
ועכשיו לצד של גינדי. גם אם נניח שהחברה מקבלת תנאים מצוינים ומשלמת על המימון ריבית של אחוז אחד בלבד מעל ריבית בנק ישראל, כלומר 4.25%, עדיין דחיית אותם 900 אלף שקל תעלה לה לאורך העשור כ-382 אלף שקלים, שהם כ-306 אלף שקל במונחים של היום. כלומר, יש כאן פער של 92 אלף שקלים בין מה שגינדי מפסידה לבין מה שריקי מרוויחה - וזה עוד רק על עשר השנים שאחרי קבלת המפתח.
כל כך התרגלנו כבר למבצעי "קנה עכשיו, שלם במסירה" כאילו מדובר בחוק טבע, ששכחנו שגם דחיית התשלום המקורי בשנתיים היא הטבת מימון לא קטנה. ואם מחשבים את כל התקופה, בערך 12 שנים מרגע החתימה, הפער גדל ליותר ממאה אלף שקלים – עלות לאורך התקופה של כ-459 אלף שקל לגינדי, שהם כ-354 אלף שקל במונחים של היום, אבל הטבה בשווי של "רק" 250 אלף שקל לריקי.
אילו גינדי הייתה פשוט מורידה את מחיר הדירה ב-300 אלף שקל, למשל, ריקי הייתה חוסכת יותר וגינדי הייתה מפסידה פחות. כולם היו מרוויחים מהסיטואציה. טוב, כמעט כולם. הבנק היה מפסיד את המרווח שלו. והבנק, כמו שכבר הבנתם, לא אוהב להפסיד. לא ככה, סנצ’ו?
התרעות פיקוד העורף