אבל מאחורי החזית המפוארת מסתתרות גם שאלות לא פשוטות: מי יממן את התחזוקה היקרה, מה קורה כשהמעלית מתקלקלת, והאם התשתיות מסוגלות להתמודד עם מאות משפחות באותו בניין? התשובות לכך מורכבות ובינתיים, אנשי מקצוע מזהירים: בלי רגולציה, מגדלי הלייף-סטייל של היום הם הסלאמס של מחר.
לא רק כמה קומות, אלא מה יש מסביב
"כדי שזה יקרה, הדבר החשוב ביותר הוא לתכנן את כל מה שמסביב לדירות שבמגדל: מדרכות, צל, בתי ספר, גינות, תחבורה, מקומות לעבוד בהם ומקומות לבלות בהם", היא אומרת. "התוספת המסיבית הזאת של דירות חייבת לבוא יחד עם כל הדברים שמאפשרים לחיות טוב בעיר".
עם זאת, אנג'ל מדגישה כי מספר הקומות בבניין אינו המדד היחיד שצריך לבחון. השאלות החשובות הן היכן המגדל ממוקם, מי צפוי לגור בו ומה קורה במפלס הרחוב, והאם התשתיות הקיימות מסוגלות בכלל לתת מענה לתושבים החדשים. "בניין מאוד מרשים יכול לתרום מעט מאוד לעיר אם אין סביבו רחוב שאנשים רוצים ללכת בו", היא מדגישה.
"זה לא מספיק לתקוע חדר דיירים בלובי"
אחד החששות המרכזיים שמלווים את המעבר למגורים במגדלים הוא אובדן תחושת השכנות ותחושת הניכור. בבניין קטן, שבו מתגוררות כמה משפחות בכל קומה, המפגש עם השכנים כמעט בלתי נמנע. במגדל שבו מאות דירות, לעומת זאת, אפשר לחלוק את אותה מעלית במשך שנים בלי להכיר את מי שעומד לצידה.
אנג'ל מצביעה על כך שמספר גדול של משקי בית תחת אותה קורת גג אינו הופך אותם באופן אוטומטי לקהילה. "שכנות לא נוצרת מעצמה. זה לא מספיק לתקוע חדר דיירים, זה לא עובד ככה", לדבריה, אדריכלים חייבים לחשוב כבר בשלב התכנון המוקדם על המרחבים המשותפים, על מבני המסדרונות ועל המבואות – המקומות שבהם אנשים יכולים להיפגש באופן טבעי ולא מאולץ.
בהקשר זה היא מתארת את המסדרונות הארוכים והחשוכים שקיימים בחלק מהמגדלים כבעיה תכנונית בפני עצמה. "המסדרונות הנוראים האלה שיש בכל המגדלים, אני תמיד שואלת את עצמי מה קורה כשיש הפסקת חשמל, ואיזה ילד בדיוק יוצא מהמעלית וצריך להגיע דרך המסדרון הנורא הזה הביתה, מסדרונות חשוכים כאלה בנו בברוקלין בתחילת המאה הקודמת".
לדבריה, אין בכך אידיאליזציה של הבניינים הישנים. "גם בהם היו בדידות וסכסוכי שכנים. אבל שינוי צורת המגורים מחייב לחשוב מחדש כיצד מאפשרים לאנשים להכיר זה את זה, בלי לפגוע בפרטיות שלהם".
המחיר האמיתי של המגורים בגובה
אחד החסרונות המשמעותיים ביותר במגורים במגדלים הוא העלות. מעבר למחיר הדירה עצמה, הדיירים נדרשים לשלם עבור ניקיון, חשמל, גינון, שמירה, מעליות, משאבות מים, גנרטורים ומערכות בטיחות. בבניינים שבהם יש מתקנים רבים, דמי הניהול והתחזוקה עשויים להפוך להוצאה חודשית משמעותית.
אלא שהבעיה אינה מסתכמת בתשלום השוטף. לדברי אנג'ל, הסיכון האמיתי הוא דווקא ההוצאות הגדולות שמגיעות בהמשך הדרך, כאשר המערכות מתיישנות ודורשות החלפה או תיקון יקר.
"ביום שהם מקבלים את המפתח הכול חדש, אבל מעליות, משאבות מים, גנרטורים ומערכות בטיחות מתיישנים. בהמשך נדרשים תיקונים מאוד גדולים. צריך לדעת מראש מי ישלם עליהם ואיך יאספו את הכסף הזה", היא אומרת, "היכולת לקנות דירה בבניין כזה היא לא בהכרח היכולת להחזיק בה לאורך שנים".
כדי להמחיש את סדר הגודל, אנג'ל מציגה תחשיב שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ב-2023. לפי התחשיב, עלות התחזוקה החזויה לטווח של 25 שנה בבניין בן 40 קומות, עם ארבע דירות בכל קומה, הוערכה בכ-8.2 מיליון שקל. מדובר באומדן לדגם מסוים, שאינו כולל את התחזוקה השוטפת המשולמת במסגרת דמי ועד הבית, ולכן אינו מייצג בהכרח כל מגדל. ובכל זאת, הוא ממחיש את היקף ההוצאה האפשרית.
לא כל המגדלים נולדו שווים
היא מזהירה במיוחד מפני ההשלכות על דיירים שמגיעים למגדלים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. משפחה שמקבלת דירה חדשה ומשופרת עלולה לגלות בהמשך שהוצאות התחזוקה שלה גבוהות בהרבה מאלה שהכירה בבניין הישן.
"אי אפשר להסתפק בכך שאומרים לאנשים שהם קיבלו עוד חדר לעומת השיכון שהיה להם. אם אחר כך הם צוברים חובות לוועד הבית ומתחילים לאבד את היכולת לחיות שם, הם עלולים גם להפסיד את הדירה, שהייתה הנכס המשמעותי היחיד שהיה להם בחיים", היא אומרת.
בנוסף מציינת אנג'ל את העומס על התשתיות, ומה קורה כשמשלבים בניין בו גרות מאות משפחות עם ניהול לקוי "הפקק יכול להתחיל כבר בכניסה לבניין, אם הוא לא תוכנן כראוי. בבניין שלא מתוחזק היטב, העומס לא מתחיל רק כשאתה יוצא מהחניון אל הרחוב, אלא כבר בדרך למעלית. למשל כשאחת המעליות מתקלקלת, או כשאין לדיירים מספיק כסף כדי לממן את התיקון שלה. פתאום, הפקק מתחיל כבר בתוך הבניין עצמו".
"שתי עקרות בית ופנסיונר אחד מנהלים מאות מיליונים"
במגדל מגורים, תחזוקה אינה עניין לחובבנים. מדובר במערכת הנדסית מורכבת שבה תקלה אחת קטנה משפיעה באופן מיידי על מאות בני אדם – והעלות בהתאם. למרות זאת, המצב בשטח פרוץ לחלוטין.
"בפועל, יש רק מנגנון וולונטרי. בו הדיירים ועד בית שמורכב משתי עקרות בית ופנסיונר אחד, שלא מבינים בתחום, והם אמורים לנהל בניין ששווה לפעמים מאות מיליוני שקלים".
הוא מציין כי בהונג-קונג הוזנחה התחזוקה של מגדלים במשך שנים רבות, ורק אחרי שהם התדרדרו למצב של "שכונות מצוקה אנכיות" ניגשו השלטונות לפתרון הבעיה - וכיום יש רגולציה מחמירה בתחום האחזקה והניהול של מגדלים.
פרי חושש שתסריט דומה ממתין גם לנו: "אני אגיד משהו שאני אומר כל הזמן: מגדלים, במודל הנוכחי שלהם, הם אסון לעולם הנדל"ן. כדי לתחזק בניין מודרני על כל מערכותיו, חייבים קודם כול לחוקק חוק מחייב. בנוסף, חברות התחזוקה הקיימות הן לרוב חברות קטנות עם פעילות מצומצמת. אלה לא אנשים שבאמת יודעים לתחזק בניין בסדרי גודל כאלה, הם חייבים לעבור הכשרה והסמכה ממשלתית".
לגור במגדלי יוקרה – הצצה מבפנים
האם התחזית הקודרת של המתכננים והאדריכלים היא חזות הכול? לא תמיד. כשצוללים אל תוך מגדלי היוקרה המתוכננים בקפידה, חוויית המגורים משתנה מקצה לקצה – בתנאי, כמובן, שיש לכם את הכסף לממן אותה.
"אני יכול להגיד שיש פה אינטראקציות מאוד משמעותיות בין אנשים", הוא מספר. "יש לי המון שכנים שיצרו פה חברויות של 10–15 זוגות, והם הולכים ביחד לבילויים משותפים וטסים יחד חו"ל, וכל שבוע עושים ארוחת ערב בבית של מישהו אחר".
עם זאת, הוא מציין שהמגדל מאפשר גם שקט למי שמחפש אותו: "היופי הוא שאפשר לבחור. אתה יכול להיות חלק מהקהילה הזו, או להישאר לחלוטין בפרטיות שלך".
מילשטיין אף מספר על דיירים שעברו מבניינים נמוכים למגדלים, או מצמצמי דירות שהגיעו מווילות רחבות. מבחינתו, ההבדל המרכזי הוא בתכנון המתחם כולו: הפארק, מוסדות החינוך והמעברים בין הבניינים שיוצרים מעין שכונה פנימית, שבה אפשר לפגוש אנשים עוד לפני שיוצאים לרחוב. "זה לא כמו לגור במגדל שעומד בפני עצמו", הוא מסביר. "כאן יש את האפשרות לצאת קודם לפארק ורק אחר כך לעיר".
הדוגמה הזו ממחישה עד כמה המושג "מגורים במגדל" עשוי לתאר חוויות שונות לחלוטין. מגדל בודד בלב מרקם עירוני צפוף אינו דומה למתחם הכולל כמה בניינים, שטחים פתוחים ומוסדות ציבור.
"לא כל אחד יכול לעמוד בסכומים האלה"
אך גם מילשטיין, שמספק הצצה אופטימית לחיי המגדל, מודה שלא מדובר בסגנון חיים שמתאים לכולם, בעיקר בגלל הפן הכלכלי. דמי ועד הבית ודמי הניהול במתחמים מסוג זה גבוהים משמעותית מבניינים רגילים, ובתמורה הדיירים מקבלים סטנדרט תחזוקה קפדני כדי לשמור על ערך הנכס. "זה לא מתאים לכל אחד. לא כל אחד יכול לעמוד בסכומים האלה בשוטף", הוא אומר בכנות.
בבניין שלו, הוא מספר, יש חוקים נוקשים, מצלמות אבטחה בכל פינה וקנסות לדיירים שמפרים את הסדר, מהסיבה הפשוטה שבמגדל רב-קומות, כל הזנחה או תקלה קטנה גוררת אחריה מייד הוצאות כבדות ומשליכה על מאות משפחות.
"אם למשל יזרקו פסולת שאסור להשליך לפיר האשפה ותהיה סתימה, צריך להזמין חברה שתפתח את פיר האשפה, וזה דבר מורכב יותר בבניין כזה, בבניין עם 300 דירות אי אפשר שכל אחד יעשה מה שהוא רוצה".
מבחינתו, הבעיה המרכזית היא הצורך בחברת ניהול חזקה. "ברגע שמתחילים לצמצם ולהוריד דברים, זו התחלה של דברים לא טובים שקורים לכל הבניין", הוא אומר. "מגורים במגדל מגיעים עם מתקנים ושירותים נלווים, ועם מחיר מסוים. חייבים לשמור עליהם ולתחזק אותם".
בסופו של דבר, נראה כי החיים במגדל רב- קומות בישראל של שנת 2026 הם לא סתם בחירה בכתובת חדשה, אלא בחירה בסגנון חיים כלכלי וחברתי שונה לחלוטין. כשהם מתוכננים כחלק ממתחם עשיר וברווחה כלכלית, המגדלים יכולים לספק חוויה עירונית מלכדת. אך כשהבנייה לגובה הופכת לפתרון אוטומטי לצפיפות – ללא חוקי תחזוקה נוקשים ובלי פתרונות למעמד הביניים, החלום הישראלי לגור בגובה עלול למצוא את עצמו מהר מאוד במדרון חלקלק בדרך למטה.
התרעות פיקוד העורף